Dakterras nabij erfgrens: zo zit dat civiel- èn bestuursrechtelijk!

In stedelijke gebieden komt het vaak voor dat woning- of appartementseigenaren extra buitenruimte willen creëren. Vaak is het dak van de woning daarvoor dan de enige reële optie. Het komt in onze praktijk vaak voor dat een van de partijen geconfronteerd wordt met een buurman die het met een dakterras niet eens is of andersom. Het verwijt dat dan vaak gemaakt wordt is dat het dakterras zich te dicht op de erfgrens bevindt en inkijk geeft op het erf van de buurman. In dit blog bespreken advocaat vastgoedrecht Robert van Ewijk en advocaat bestuursrecht René Rensing wat wel en niet is toegestaan.

Verbod op inkijk op erf buurman

In de wet (artikel 5:50 BW) staat dat het verboden is om binnen twee meter van de erfgrens vensters, muuropeningen, balkons of andere werken te hebben van waaruit rechtstreeks uitzicht mogelijk is op het erf van de buurman. Dat betekent dat als een dakterras te dicht op de erfgrens wordt geplaatst en je vanaf dat dakterras de tuin van de buurman in kan kijken, dat dit dakterras vervolgens onrechtmatig is.

Dakterras bij erfgrens bestuursrechtelijk vaak toegestaan

Daarentegen is het plaatsen van een dergelijk dakterras bestuursrechtelijk vaak gewoon toegestaan. Weliswaar is er in de meeste gevallen wel een omgevingsvergunning voor nodig, maar daarbij is vaak sprake van een zogenaamde gebonden beschikking. Dat betekent dat als het betreffende dakterras aan de voorwaarden daarvoor voldoet, de gemeente gehouden is de gevraagde omgevingsvergunning af te geven. Voorwaarden die vaak gesteld worden is bijvoorbeeld dat het hekwerk een bepaalde maximale hoogte heeft. Of dat het dakterras vanaf de openbare weg niet zichtbaar is.

Civielrechtelijke oplossing: wegnemen van het uitzicht

Een oplossing om het verboden uitzicht op het erf van de buurman weg te nemen, kan zijn om een ondoorzichtig scherm te plaatsen. Daarmee wordt het uitzicht weggenomen en is de onrechtmatigheid van dat uitzicht weggenomen. Dat uitzicht bestaat dan immers niet meer. Hooguit zou er dan nog sprake kunnen zijn van het onrechtmatige wegnemen van licht aan de tuin van de buurman, maar of dat in het specifieke geval ook zo is, hangt af van de ligging van het terras ten opzichte van de tuin.

Bestuursrechtelijke hobbel bij dakterras nabij erfgrens en zichtscherm

Dan stuiten we echter weer op een bestuursrechtelijk probleem. Zoals hierboven aangegeven, stelt de gemeente vaak eisen aan de maximale hoogte van het hekwerk. Een ondoorzichtig scherm kwalificeert als een zodanig hekwerk. Als dat bij de vergunningaanvraag zou worden medegedeeld, kan de gemeente de omgevingsvergunning weigeren. Het afwachten van het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning en daarna een ondoorzichtig en wellicht zelfs verplaatsbaar scherm plaatsen is dan ook niet de oplossing. De eigenaar overtreedt dan namelijk mogelijk de aan de omgevingsvergunning gekoppelde vereisten. De buurman die wil dat het dakterras verdwijnt, kan de gemeente dan vragen om handhavend op te treden. Als de gemeente het standpunt van die buurman deelt, kan die de betreffende dakterraseigenaar vervolgens dwingen het scherm te verwijderen. Daardoor is er ineens weer sprake van uitzicht, en dus civielrechtelijke onrechtmatigheid.

Kan het verzoek van de buurman om handhaving onrechtmatig zijn?

Het civiele recht is ook om een andere reden van belang bij het handhavingsverzoek. De vraag is namelijk of de buurman een redelijk belang had bij zijn verzoek om handhaving. Hoewel de gemeente de plicht heeft om te handhaven als daarom wordt verzocht, zou het onder omstandigheden zo kunnen zijn dat het verzoek van de buurman daartoe enkel wordt gedaan om de dakterraseigenaar te schaden in zijn belangen. In dat geval zou het zo kunnen zijn dat het handhavingsverzoek misbruik van recht oplevert. De drempel om tot dat oordeel te komen, is echter hoog (vergelijk daarover deze uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State). Van misbruik van recht is dus niet zomaar sprake.

Samenloop bestuursrecht met civiel recht

In het vastgoedrecht komt het vaak voor dat civiele kwesties samenlopen met bestuursrechtelijke kwesties. Niet alleen bij het hierboven omschreven voorbeeld over het plaatsen van een dakterras, maar ook bij het realiseren van een uitbouw of het exploiteren van een horecagelegenheid in een VvE, waarvoor vaak zowel van de gemeente als van de VvE toestemming vereist is. Lexys Advocaten is specialist op het gebied van civiel vastgoedrecht. Voor bestuursrechtelijke zaken werken wij nauw samen met René Rensing van Rensing Advocatuur, die een zeer gespecialiseerde bestuursrechtelijke praktijk heeft. Heeft u vragen? Neem dan contact op met Lexys Advocaten. Wij zullen zorgen dat de juiste advocaat aan uw zaak wordt toegewezen.