Built over the property line: can the overhang remain?

In de praktijk ontstaan regelmatig geschillen tussen buren over de erfgrens. Zo’n geschil ontstaat bijvoorbeeld als blijkt dat een buurman een schuur, uitbouw of ander bouwwerk deels op de grond van de ander heeft geplaatst. In dat geval is er gebouwd op grond die in eigendom toebehoort aan de buurman. Daarmee wordt een inbreuk gemaakt op zijn eigendomsrecht. Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben.

De eigenaar van de grond zal waarschijnlijk wel willen dat de inbreuk wordt opgeheven. Met andere woorden: het bouwwerk moet weg, en liefst zo snel mogelijk. De bouwer aan de andere kant zal zijn schuur, uitbouw of andere bouwwerk niet willen verplaatsen of afbreken. Dat kost immers een boel geld, en bovendien ruimte. Het gevolg? Een burenrechtelijk geschil.

Uitgangspunt bij overbouw is sloop van de onrechtmatige bebouwing

We spreken van overbouw wanneer een bouwwerk geheel of gedeeltelijk op het perceel van de buurman wordt gebouwd. Meestal gebeurt dat per ongeluk. Dat wordt bijvoorbeeld veroorzaakt door een onjuiste inschatting van de erfgrens of onjuiste kadastrale gegevens, maar het kan ook bewust worden gedaan. In beginsel heeft de eigenaar van de grond het recht om te vorderen dat het gebruik van zijn eigendom wordt gestaakt. Hij kan dus afdwingen dat het bouwwerk wordt verplaatst of verwijderd.

Uitzondering 1: verjaring van de eigendom

Het eigendom van het stukje grond waarop is gebouwd, kan echter ook in eigendom zijn overgegaan op de bouwer aan de andere kant. In dat geval is sprake van verkrijgende of bevrijdende verjaring. Zie in dat kader de blog over verjaring van de erfgrens. In dat geval hoeft het bouwwerk dus niet te worden verplaatst of verwijderd. De bouwer heeft het stukje van de overbouw namelijk in eigendom verkregen, waardoor het bouwwerk op zijn (verkregen) grond staat.

Uitzondering 2: erfdienstbaarheid vorderen voor de overbouw

Maar wat als er geen sprake is van eigendomsverkrijging door verjaring? Is de bouwer dan op vordering van de buurman altijd gehouden om het bouwwerk te verplaatsen of verwijderen? Het antwoord op die vraag is ‘nee’. Artikel 5:54 lid 1 BW biedt in zo’n situatie mogelijk soelaas. In dat artikel staat:

Is een gebouw of werk ten dele op, boven of onder het erf van een ander gebouwd en zou de eigenaar van het gebouw of werk door wegneming van het uitstekende gedeelte onevenredig veel zwaarder benadeeld worden dan de eigenaar van het erf door handhaving daarvan, dan kan de eigenaar van het gebouw of werk te allen tijde vorderen dat hem tegen schadeloosstelling een erfdienstbaarheid tot het handhaven van de bestaande toestand wordt verleend of, ter keuze van de eigenaar van het erf, een daartoe benodigd gedeelte van het erf wordt overgedragen.

Wanneer mag je een overbouw laten staan?

Als je over de erfgrens heen hebt gebouwd, kan onder omstandigheden dus verlangd worden dat de buurman een easement vestigt waarmee die overbouw wordt gelegaliseerd. Een andere mogelijkheid die artikel 5:54 BW biedt is overdracht van de grond. Voor de toepasselijkheid van dat artikel moet aan twee vereisten zijn voldaan:

1. een bouwwerk moet op, boven of onder een ander erf gebouwd zijn of zijn gaan overhellen, en;
2. een vordering tot wegneming van het bouwwerk zou misbruik van bevoegdheid van de eigenaar van het naburige erf opleveren.

Het tweede vereiste wordt getoetst aan de hand van een belangenafweging. Het nadeel van de eigenaar van het perceel bij handhaving van het overstekende gedeelte wordt afgewogen tegen het nadeel van degene wiens bouwwerk geheel of gedeeltelijk moet worden verwijderd. De toets van de rechter met betrekking tot het misbruik wordt streng toegepast. Een beroep op artikel 5:54 BW wordt niet zomaar toegewezen. Het uitgangspunt is namelijk dat het eigendomsrecht wordt gerespecteerd. Het verlies van goederenrechtelijke bevoegdheden doordat een erfdienstbaarheid wordt gevestigd, is de uitzondering. 

Erfdienstbaarheid of overdracht tegen schadeloosstelling

Artikel 5:54 BW biedt dus de mogelijkheid om een onrechtmatige situatie, rechtmatig te maken. Daarvoor bestaan twee mogelijkheden:

1. er wordt een easement gevestigd tot het dulden van de overbouw, of;
2. de grond waarop is gebouwd wordt in eigendom overgedragen.

Met betrekking tot beide mogelijkheden dient de eigenaar van het naburige erf schadeloos te worden gesteld. De schadeloosstelling dient te geschieden volgens de algemene regels over compensation (artikel 6:95 e.v. BW).

Rechtspraak over legaliseren van bebouwing over de erfgrens

Op 16 oktober 2024 wees rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNNE:2024:4062) een vordering op grond van artikel 5:54 lid 1 BW toe. De buurman werd veroordeeld om medewerking te verlenen aan de vestiging van een erfdienstbaarheid voor de overbouw. Daar stond een schadeloosstelling tegenover van € 500,-. Daartoe overwoog de rechtbank onder meer het volgende:

“In het onderhavige geval is er sprake van een zeer geringe overbouw. Op basis van de meting van de landmeter steekt de – opnieuw aangebrachte – bekleding +/- 2 centimeter over de gereconstrueerde erfgrens heen en de dakrand (dakgoot) +/- 7 centimeter.
Uit de door [gedaagde] in het geding gebrachte prijsopgave blijkt dat het € 16,751,00 zou kosten om de achtergevel in te korten en het dak te verlagen. Door het moeten afbreken en het opnieuw opbouwen van de uitbouw en de daarmee gepaard gaande kosten wordt [gedaagde] onevenredig veel zwaarder benadeeld dan [eiser] door handhaving van de huidige situatie.”

De rechtbank Limburg kwam op 31 januari 2024 (ECLI:NL:RBLIM:2024:386) in een vergelijkbare zaak tot eenzelfde oordeel. Er werd een veroordeling uitgesproken tot het verlenen van een erfdienstbaarheid ten aanzien van de overbouw tegenover schadeloosstelling van de andere partij. In die zaak bedroeg de vergoeding €533,22.

Eigenaar moet overbouw soms accepteren…

De kern bij de toepassing van artikel 5:54 BW is dat een eigenaar een inbreuk op zijn eigendomsrecht moet accepteren, als:

• de inbreukmaker een gerechtvaardigd belang heeft bij de inbreuk,
• de eigenaar geen schade lijdt,
• de eigenaar niet in zijn gebruiksmogelijkheden wordt beperkt,
• en de eigenaar geen hinder van de inbreuk ondervindt. 

…tenzij de goede trouw ontbreekt.

Een beroep op artikel 5:54 lid 1 en 2 BW gaat echter niet op als de goede trouw ontbreekt of als er sprake is van grove schuld. In artikel 5:54 lid 3 staat namelijk:

“De vorige leden zijn niet van toepassing, indien dit voortvloeit uit een op de wet of rechtshandeling gegronde verplichting tot het dulden van de bestaande toestand of indien de eigenaar van het gebouw of werk ter zake van de bouw of zijn verkrijging kwade trouw of grove schuld verweten kan worden.”

De stelplicht en bewijslast hieromtrent rust in beginsel op degene die zich op het ontbreken van de trouw of grove schuld beroept. Dat is dus de buurman op wiens perceel is gebouwd. In de hierna genoemde uitspraak werd dat bewijs geleverd. Op 30 april 2025 oordeelde de rechtbank Gelderland (ECLI:NL:RBGEL:2025:3269) namelijk dat sprake was van grove schuld in de zin van artikel 5:54 lid 3 BW:

“Volgens jurisprudentie is van grove schuld sprake als de ‘overbouwer’ persoonlijk een ernstig verwijt ervan kan worden gemaakt dat hij op het buurperceel heeft gebouwd (HR 28 maart 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC1242). Het gaat er daarbij om dat het de ‘overbouwer’ persoonlijk ernstig te verwijten is dat hij niet beter wist; hij kon en moest beter weten. Een omstandigheid waaraan in genoemde jurisprudentie gewicht wordt gehecht voor de ernst van het aan de ‘overbouwer’ te maken verwijt is dat de ‘overbouwer’ op de hoogte was van de door de eigenaar van het buurperceel ingebrachte bezwaren over de bouw, zodat van hem extra oplettendheid kon worden gevergd. Er is dan sprake van een (extra) onderzoeksplicht van de ‘overbouwer’. Naar het oordeel van de rechtbank is dit laatste wat [eiser in conv] kan worden verweten.”

Om die reden kom geen beroep worden gedaan op artikel 5:54 lid 1 BW. Ondanks de waarschuwingen en mededelingen van de buurman, had de bouwer de werkzaamheden voortgezet zonder nader onderzoek te doen. Om die reden werd geoordeeld dat er sprake was van grove schuld.

Wanneer moet overbouw worden verwijderd en wanneer mag die blijven staan?

De advocaten van Lexys zijn gespecialiseerd in vastgoedrecht en kunnen jou vertellen wanneer een overbouw moet worden verwijderd en onder welke omstandigheden die mag blijven staan. Neem contact met ons op om daar meer over te leren. Wij kunnen voor jou het verschil maken.