Kettingbeding

Met een kettingbeding kunnen partijen afspreken dat een verplichting van een van hen, bij levering van een onroerende zaak, overgaat op de verkrijger en op opvolgende verkrijgers. Denk bijvoorbeeld aan de verplichting om lid te worden van de beheervereniging van een vakantiepark als je een vakantiehuisje koopt. Of de verplichting om te dulden dat de buurman zijn afvalcontainer via jouw perceel naar de straat rijdt. Een kettingbeding geeft vaak reden voor geschillen en slepende rechtszaken. Laat je daarom op tijd adviseren. Niet alleen aan het begin als voor een kettingbeding gekozen wordt, maar ook tijdig wanneer er een conflict dreigt te ontstaan.

Kettingbeding is een contractuele verplichting

Het grote verschil tussen een kettingbeding en een zakelijk recht zoals een erfdienstbaarheid, is dat een kettingbeding alleen contractuele werking heeft. Een zakelijk recht zit als het ware ‘vast’ aan de zaak en de verplichting of het recht gaat automatisch mee met de eigendom van die zaak. Bij een kettingbeding is dat dus anders. Twee partijen, koper en verkoper, hebben in de koopovereenkomst afgesproken dat de koper een bepaalde op hem rustende verplichting in de toekomstige koopovereenkomst zal opnemen. Daarnaast moet hij ervoor zorgen dat zijn koper die bepaling ook weer opneemt in de latere koopovereenkomst.

Kettingbeding zo sterk als de zwakste schakel

Als dat steeds netjes gebeurt, zijn toekomstige kopers ook gebonden aan de verplichting. Maar, als het kettingbeding niet wordt opgenomen in de volgende overeenkomst, dan staat degene voor wie het kettingbeding is gemaakt, met lege handen. Die kan hooguit nog een beroep doen op wanprestatie en schadevergoeding vorderen, maar daar houdt het dan ook op. Daarom is de naleving van het kettingbeding en het opnemen van de verplichting in opvolgende overeenkomsten, vaak ook gesanctioneerd met een forse contractuele boete.

Boete bij schenden kettingbeding

Doordat een kettingbeding slechts geldt tussen degenen die de afspraak hebben gemaakt, wordt er vaak een boetebeding opgenomen als onderdeel van de koopovereenkomst. Als de koper zich niet aan de voorwaarden van het kettingbeding heeft gehouden, moet hij een boete betalen aan de verkoper. Volledige bescherming biedt een kettingbeding dus niet.

Alternatief voor kettingbeding

Veiliger – maar vaak kostbaarder – is het om een erfdienstbaarheid te vestigen. Dat is een zakelijk recht waardoor de eigenaren van beide percelen waarvoor het beding geldt, daaraan gebonden zijn. Echter is een erfdienstbaarheid niet voor alle verplichtingen geschikt. Daarom kan ook gekeken naar de kwalitatieve verplichting. Dat kan gezien worden als een soort van tussenvorm.

Advies en bijstand van advocaat kettingbeding

De advocaten van Lexys Advocaten kunnen u adviseren welke rechtsfiguur in jouw geval de beste optie is. Mocht er al sprake zijn van een kettingbeding en die zijn geschonden, dan kan de advocaat u bijstaan om ervoor te zorgen dat het alsnog nageleefd wordt. Daarnaast kan de eventueel verschuldigde boete voor je geïncasseerd worden.