Verborgen gebreken bij koop woning (non conformiteit)

Een woning is vaak de grootste aankoop die je kan doen. Soms komt daar nog een flink bedrag voor een aannemingsovereenkomst de verbouw bij, maar het kan ook zijn dat je een woning kocht waarvan je dacht dat je hem zo kon betrekken. Niets is zo vervelend als vervelende verassingen of addertjes onder het gras zoals verborgen gebreken.

Woning met verborgen gebrek

Als er na aankoop verborgen gebreken zijn, kan dat fors in de papieren lopen. En de verkoper zal er ook niet blij mee zijn. Want ook als die niets van de verborgen gebreken wist, kan hij voor het herstel van de gebreken aansprakelijk zijn. Maar wanneer is er nou sprake van een verborgen gebrek en wanneer niet?

Garanties in NVM-koopovereenkomst

In de NVM-koopovereenkomst staat standaard een bepaling waarin de verkoper garandeert dat het verkochte geschikt is voor een normaal gebruik als (meestal) woning. Verborgen gebreken zijn gebreken die dat normale gebruik verhinderen en die je zelf bij de aankoop niet hoefde te zien. Blijkt er na aankoop toch sprake te zijn van een verborgen gebrek, dan kan de verkoper daarop aangesproken worden. Op dat uitgangspunt zijn echter een aantal uitzonderingen.

Onderzoeksplicht en mededelingsplicht

Allereerst geldt dat op de koper een onderzoeksplicht rust. Hij moet de woning voor de aankoop onderzoeken om zo eventuele gebreken te kunnen herkennen. Was een gebrek zichtbaar en heeft de koper geen onderzoek gedaan, dan kan hij het gebrek niet aan de verkoper tegenwerken. Tegenover de onderzoeksplicht staat de mededelingsplicht van de verkoper. De verkoper moet uit eigen beweging vertellen wat hij weet over eventuele gebreken. In de praktijk gebeurt dat met de aan de koopovereenkomst gehechte vragenlijst. De mededelingsplicht gaat voor op de onderzoeksplicht. Als de verkoper heeft gezwegen over een hem bekend gebrek en de koper heeft geen onderzoek gedaan, dan kan de verkoper alsnog aansprakelijk zijn. Lees hier meer over de onderzoeksplicht en mededelingsplicht.

Ouderdomsclausule of niet-zelf bewoningsclausule

Daarnaast kunnen er clausules zijn in de koopovereenkomst die een uitzondering vormen op de normaal gebruik garantie en dus ook van invloed zijn op de gevolgen van verborgen gebreken. In een ouderdomsclausule kan bijvoorbeeld staan dat gebreken die door ouderdom van het pand komen, voor rekening van de koper zijn. Die staan het ‘normale gebruik’ dan niet in de weg. Daarnaast bestaat er een niet-zelf bewoningsclausule, vaak gebruikt door woningcorporaties, beleggers of woningen die vanuit een nalatenschap worden verkocht. Die clausule zorgt ervoor dat de verkoper voor gebreken die de hij niet kende omdat hij het pand niet zelf heeft bewoond, voor rekening van de koper blijven.

Geen verborgen gebrek maar wel de verkoper aansprakelijk stellen?

Als er geen sprake is van een verborgen gebrek of is er sprake van een ouderdomsclausule, dan kan je soms toch de verkoper aanspreken. Zo kan er onder omstandigheden sprake zijn van dwaling. In dat geval kan je mogelijk de koopovereenkomst vernietigen of gedeeltelijk vernietigen.

Terminologie: verborgen gebreken, non-conformiteit en onzichtbare gebreken

In de volksmond wordt meestal gesproken over verborgen gebreken. Toch is dat niet per se de beste term. In het recht wordt namelijk gesproken over non conformiteit. Hetgeen geleverd is, is dan niet ‘conform’ de koopovereenkomst. Daar komt het begrip ‘non conformiteit’ vandaan. Verder wordt in de NVM-koopovereenkomst gesproken over ‘zichtbare en onzichtbare gebreken’, maar niet over verborgen gebreken.

Handel adequaat bij verborgen gebreken

Als je als koper wordt geconfronteerd met verborgen gebreken, moet je adequaat handelen. Allereerst moet je tijdig klagen om geen rechten te verwerken. Daarnaast mag je niet altijd meteen het gebrek gaan herstellen. Soms moet je de verkoper in de gelegenheid stellen om dat te laten doen. Voor de verkoper geldt dat die er verstandig aan doet om te onderzoeken of hij daadwerkelijk aansprakelijk is, zodat zijn reactie naar de koper daarop afgestemd kan worden. Heb je een woning of bedrijfspand gekocht met verborgen gebreken of word je door een koper aangesproken? Neem dan contact op met de advocaat vastgoedrecht Van Lexys Advocaten. Onze advocaten hebben jarenlange ervaring met het adviseren en procederen over verborgen gebreken.