Kwalitatieve verplichting

In notariële aktes waarmee vastgoed wordt geleverd, staat bijna altijd een kopje over kwalitatieve verplichtingen. Het wordt door kopers wel eens vergeten dat wat er onder dat kopje staat, minstens net zo belangrijk is als hetgeen onder het kopje ‘erfdienstbaarheden’ staat. In dit artikel leggen wij uit waarom dat zo is.

Wat is een kwalitatieve verplichting

Een kwalitatieve verplichting is een verplichting voor een eigenaar van een onroerende zaak. Die verplichting houdt in om iets te dulden of juist na te laten met betrekking tot zijn eigen onroerende zaak. Een voorbeeld hiervan is het moeten dulden van kabels en leidingen in de grond. Als deze verplichting wordt opgenomen in een notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster, dan spreken we van een kwalitatieve verplichting. De opvolgend eigenaren zijn dan automatisch daaraan gebonden.

Kwalitatieve verplichting versus erfdienstbaarheid

In de basis is de kwalitatieve verplichting, net zoals het kettingbeding, een obligatoire verplichting en dus persoonlijk. Echter door de inschrijving in het kadaster, krijgt deze in zekere zin zakelijke werking: de verplichting gaat over op degene die de ‘kwaliteit’ van eigenaar verkrijgt. Het voordeel van de kwalitatieve verplichting tegenover een erfdienstbaarheid, is dat je bij een erfdienstbaarheid altijd een heersend erf hebt. De eigenaar van het heersend erf is degene die nakoming van de verplichting kan afdwingen. Een kwalitatieve verplichting zit echter niet ‘vast’ aan een heersend erf, maar aan een bepaalde in de overeenkomst genoemde schuldeiser. Die kan zijn rechten in beginsel dus ook overdragen aan een derde.

Creatief omgaan met de kwalitatieve verplichting

De kwalitatieve verplichting kan creatief worden ingezet als een erfdienstbaarheid niet mogelijk is en een kettingbeding te vrijblijvend. Een ander voordeel van de kwalitatieve verplichting ten opzichte van de erfdienstbaarheid, is namelijk dat de erfdienstbaarheid alleen gevestigd kan worden op onroerende zaken. De kwalitatieve verplichting daarentegen is breder inzetbaar: die kan ook betrekking hebben op andere registergoederen zoals te boek gestelde schepen of vliegtuigen. Verder kan een erfdienstbaarheid alleen betrekking hebben op feitelijke handelingen, maar kan de kwalitatieve verplichting ook betrekking hebben op rechtshandelingen. Het kan bijvoorbeeld zelfs een verbod inhouden om een woning binnen een bepaalde termijn door te verkopen aan een derde.

Advies of geschil over kwalitatieve verplichting?

Heb je een geschil over een kwalitatieve verplichting of heb je advies nodig? Neem dan contact op met de advocaat vastgoed van Lexys Advocaten.