Notary receives no payment for amendment to deed of division of owners' association

De notaris die in 2016 een akte passeerde waarmee de deed of division of an association werd gewijzigd, krijgt daar niets voor betaald. De rechter bepaalde namelijk dat de VvE geen opdrachtgever was. En het lid van de VvE dat de opdracht had gegeven, was niet voldoende over de kosten geïnformeerd. De notaris heeft dus voor niks gewerkt. Hij moet ook nog eens de legal costs van de VvE betalen. Dat volgt uit een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 22 mei 2025 (ECLI:NL:RBAMS:2025:3168). De lawyer contract law van Lexys legt uit hoe dat mogelijk is.

Bevel tot wijziging splitsingsakte

De betrokkenheid van de notaris begon nadat de rechtbank op 29 augustus 2008 de leden van de VvE had bevolen om de splitsingsakte in overeenstemming te brengen met hetgeen in de disposition was beslist. Een van de leden van de VvE heeft een paar jaar later contact opgenomen met de notaris. Die notaris heeft vervolgens de splitsingsakte gewijzigd een vervolgens op 3 februari 2016 een factuur daarvoor gestuurd aan de VvE van € 5.979,10. De VvE heeft die factuur niet betaald.

Notaris start incassoprocedure

De notaris pikt dat niet en heeft het VvE-lid dat hem opdracht heeft gegeven en de VvE op 4 februari 2025 gedagvaard. De vordering is na verloop van bijna 10 jaar flink opgelopen: inclusief commercial interest bedraagt de vordering ruim € 13.400,-. Daarnaast wil de notaris dat de door hem gemaakte incassokosten worde vergoed. De VvE schakelt een advocaat in en voert verweer. Het VvE-lid dat opdracht voor het wijzigen van de akte heeft gegeven, heeft mitre laten gaan.

VvE is geen opdrachtgever

De rechter maakt echter korte metten met de vordering van de notaris. De VvE is namelijk geen opdrachtgever. Daarnaast valt het geven van opdracht voor het wijzigen van de akte na een rechterlijk bevel, niet onder de taken van de VvE. Dit valt immers niet onder de taakomschrijving van de VvE zoals die in de akte staat. Die taak beperkt zich namelijk tot “het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars”. Het wrange is overigens dat de rechter hier nota bene citeert uit het door de notaris gewijzigde splitsingsreglement van de VvE. In elk geval kan de VvE ook gezien haar statutaire taakomschrijving niet als opdrachtgever gezien worden.

VvE-lid was wel opdrachtgever, maar die is consument en wordt dus beschermd

Hoewel het VvE-lid wel opdrachtgever was, geldt dat die kwalificeert als consument. Die is door de notaris echter niet vooraf gewezen op de kosten van zijn dienstverlening. Weliswaar tekende de consument een volmacht voor het wijzigen van de akte en ging die akkoord met de inhoud daarvan, maar dat is niet voldoende. De notaris heeft daarmee nog niet voldaan aan zijn wettelijke informatieverplichting met betrekking tot zijn honorarium en eventuele onkosten. De rechtbank zegt daarover:

“Hoewel begrijpelijk is dat voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst van opdracht geen exact totaalbedrag kan worden gegeven, had [eiser] door middel van een opdrachtbevestiging hierover informatie kunnen en moeten geven en had hij tenminste een (voorlopige) inschatting van het aantal uren of een bedrag kunnen geven, te meer nu het een overzichtelijke, redelijk afgebakende opdracht behelsde. Nergens blijkt uit dat gedaagde partijen voor het sluiten van de overeenkomst erover zijn geïnformeerd dat rekening moest worden gehouden met een bedrag ter hoogte van het gefactureerde bedrag.”

Notaris heeft voor niks gewerkt

De conclusie is dus dat de notaris uiteindelijk voor niets heeft gewerkt. Het is de vraag of de uitspraak anders zou hebben geluid als een beroep zou zijn gedaan op ongerechtvaardigde verrijking. Naar mijn mening geldt dat de VvE, of in elk geval de gemeenschap van eigenaren, is verrijkt omdat de akte is gewijzigd, conform het in 2008 gegeven rechterlijke bevel. Die verrijking ging ten koste van de notaris. Wellicht wordt deze kwestie dus nog vervolgd.