Error in invoking financing reservation is not a default

De koper van een woning die een beroep deed op het financing reservation, maakte daarbij een fout. Hij verzuimde namelijk om bij het beroep op het financieringsvoorbehoud, ook een kopie te tonen van de ingediende financieringsaanvraag en van de afwijzing. Dat moest echter wel. Dat is bepaald in het model van de NVM purchase agreement dat in deze zaak was gebruikt. Volgens de advocaat van de verkoper leverde dat een deficiency op. Die schreef aan de koper:

“Cliënten stellen zich op het standpunt dat u niet op de juiste gronden de ontbindende voorwaarde heeft ingeroepen en derhalve de overeenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden. Dat betekent dat u tekortgeschoten bent in de nakoming van uw verplichting uit de overeenkomst. “

Anders gezegd: volgens de verkoper zou het enkele feit dat het financieringsvoorbehoud niet op de juiste manier was ingeroepen, een tekortkoming opleveren. Het zou daarom zelfs niet nodig zijn om de koper nog in gebreke te stellen. De verkoper ontbindt de koopovereenkomst en vordert de contractuele boete van 10% van de koopsom. De verkoper ving daarbij tweemaal bot. Eerst bij de rechtbank die al zijn vorderingen afwees (ECLI:NL:RBMNE:2024:6480), daarna nog een keer bij het Gerechtshof (ECLI:NL:GHARL:2025:8621).

Verkoper maakt fouten bij ontbinding en beroep op boetebeding

De verkoper vindt dat hij recht heeft op betaling van een boete. In de koopovereenkomst staat namelijk dat als een partij tekortschiet in de nakoming van de koopovereenkomst en 8 dagen lang na een ingebrekestelling in gebreke blijft, de koop ontbonden kan worden. In dat geval mag de verkoper aanspraak maken op een boete gelijk aan 10% van de koopsom. De verkoper maakt echter twee fouten.

1. Allereerst heeft de koper ‘slechts’ een foutje gemaakt bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud. Die vergat namelijk om de afgesproken stukken te laten zien. Het gevolg is echter niet dat de koper dus tekortschiet. Het gevolg was hooguit dat de koop niet is ontbonden door het beroep op het financieringsvoorbehoud. De koper schiet vervolgens pas tekort, op het moment dat hij de woning niet afneemt. Dát heeft de verkoper niet afgewacht.
2. De tweede fout is dat de verkoper dat laatste niet heeft afgewacht. Hij heeft onmiddellijk de koop ontbonden, terwijl in de overeenkomst toch echt heel duidelijk staat dat er éérst sprake moet zijn van een tekortkoming (die was er dus niet), dan een ingebrekestelling moet worden gestuurd (dat is niet gebeurd) en dat de wederpartij vervolgens nog eens gedurende 8 dagen in gebreke moet blijven.

Verkoper start procedure zonder voldoende grondslag

De rechtszaak die de verkoper vervolgens start, strandt dan ook. Hij heeft slechts de ’tekortkoming’ van het onjuist inroepen van het financieringsvoorbehoud aan zijn vordering ten grondslag gelegd, maar dat is dus helemaal geen tekortkoming. Laat staan een grond voor ontbinding van de koopovereenkomst. De verkoper had dit mogelijk nog kunnen herstellen door na de hierboven geciteerde brief van zijn advocaat, nog een ingebrekestelling de deur uit te doen, maar blijkbaar is dat niet gebeurd.

Rechtbank en Gerechtshof wijzen vorderingen van woningverkoper af

Zowel rechtbank als Gerechtshof maken daarom korte metten met de vorderingen van de verkoper. Het Gerechtshof oordeelt:

“Appellanten verliezen daarmee uit het oog dat uit een financieringsvoorbehoud, zoals aan de orde in artikel 15 van de koopovereenkomst geen verbintenis voor geïntimeerde voortvloeit die bij niet-nakomen daarvan jegens appellanten een tekortkoming oplevert, laat staan dat het niet-nakomen van wat in zo’n clausule is bepaald grond zou kunnen zijn voor ontbinding van de koopovereenkomst. Artikel 15 van de koopovereenkomst biedt geïntimeerde de mogelijkheid om zich (indien hij dat wenst) van de koopovereenkomst te bevrijden met een beroep op de in dit artikel opgenomen ontbindende voorwaarde. Indien hij zich onvoldoende inspant om een financiering te verkrijgen, dan kan dat meebrengen dat daarmee de ontbindende voorwaarde als niet vervuld geldt indien de redelijkheid en billijkheid dat meebrengen.”

Indien de koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden wordt de vordering van de verkopers toegewezen, toch?

De stapjes die de verkoper had moeten volgen, staan allemaal beschreven in de koopovereenkomst. Hij heeft die echter niet gevolgd. Maar zelfs als hij dat had gedaan, zou de boete niet zijn toegewezen. Het Gerechtshof zegt daarover dat die boete in dit geval in strijd met de redelijkheid en billijkheid zou zijn. De woning is namelijk voor een hogere prijs verkocht. Daardoor heeft de verkoper geen damage geleden en vindt het Gerechtshof het niet redelijk als – wanneer wel juist zou zijn ontbonden – een boete in rekening zou mogen worden gebracht. Het hof overweegt:

“Op grond van artikel 6:94 BW heeft de rechter de mogelijkheid om op verlangen van de schuldenaar een contractuele boete te matigen. Volgens vaste rechtspraak kan voor matiging slechts grond zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Die maatstaf brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.”

Advocaat bij geschil over aankoop of verkoop woning

Het komt steeds vaker voor dat rechters de contractuele boete bij koop woning matigen. Of dat terecht is, is maar de vraag. Het kan best zijn dat er in jouw situatie matiging plaats moet vinden. Ook kan het zijn dat niet alle voorgeschreven stappen goed zijn gevolgd. Dit komt erg nauw. Neem daarom contact op met de advocaat vastgoedrecht van Lexys om jouw zaak te laten beoordelen.