Gezamenlijk vastgoedeigenaar tegen wil en dank, wat nu?

Of je nou een vastgoedobject hebt gekocht voor een VOF die je wilt ontbinden, of samen met de partner waar je niet mee gehuwd bent een woning hebt gekocht: het kan voorkomen dat je niet meer samen eigenaar wilt zijn van het vastgoed. Je bent dan niet gedwongen om samen eigenaar te blijven totdat je het een keertje eens wordt over verkoop. Volgens vaste jurisprudentie kan niemand namelijk gedwongen worden om deelgenoot te blijven van een gemeenschap. Om dat te voorkomen, heeft de wetgever (onder andere) de artikelen 3:174 tot en 3:185 BW in het leven geroepen. Daar staat omschreven hoe verdeling van gemeenschappelijk vastgoed in zijn werk gaat.

Wanneer is sprake van een gemeenschap?

Er is sprake van een gemeenschap, wanneer een goed toebehoort aan meerdere eigenaren. Daarvan kan bijvoorbeeld sprake zijn, wanneer twee of meer kinderen vastgoed erven. Denk ook aan de situatie waarin twee partners samen eigenaar zijn van een woning. Een ander voorbeeld van een gemeenschap is wanneer investeerders gezamenlijk een pand kopen om deze vervolgens te renoveren en te verkopen of juist om te verhuren.

Het kan zijn dat de eigenaren van het goed (de deelgenoten in de gemeenschap) in onmin raken en (andere) een deelgenoot weigert mee te werken aan de verkoop van dat goed. Op grond van artikel 3:170 lid 3 BW zijn de deelgenoten in beginsel slechts gezamenlijk bevoegd om een gemeenschappelijk goed te vervreemden. Er zijn dan meerdere manieren om het pand dan alsnog te kunnen verkopen.

Machtiging om vastgoed te verkopen zonder medewerking deelgenoot

Allereest kan je met een beroep op artikel 3:174 BW een machtiging vragen aan de rechter om de zaak te verkopen. Dat artikel vormt namelijk een uitzondering op de hoofdregel van artikel 3:170 BW dat deelgenoten slechts gezamenlijk bevoegd zijn. Op grond van dit artikel kan een deelgenoot de rechter verzoeken om ten behoeve van de voldoening van een voor rekening van de gemeenschap komende schuld of om andere gewichtige redenen hem machtiging te verlenen om het gemeenschappelijke goed te gelde te maken. Onder tegeldemaking valt ook vervreemding (verkoop en levering).

Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch overwoog in zijn arrest van 28 april 2010 (ECLI:NL:GHSHE:2010:BM3029):

“De achterliggende gedachte bij artikel 3:174 BW is de deelgenoot de mogelijkheid te bieden om, middels een procedure van eenvoudige aard, een procedure die veel minder tijd vraagt dan een (boedelverdelings)geding, te komen tot het te gelden maken van het gemeenschapsgoed, zulks ten behoeve van de voldoening van een voor rekening van de gemeenschap komende schuld of om andere gewichtige redenen.

Daarbij speelt uiteraard een rol dat deelgenoten in beginsel niet genoodzaakt kunnen worden tegen hun wil in een gemeenschap te blijven, ook niet een obligatoir verdeelde gemeenschap.”

Gewichtige reden om verkoop van gezamenlijk vastgoed te vorderen

Een voorbeeld van een gewichtige reden in de zin van artikel 3:174 BW is het langdurig leegstaan van de woning, als gevolg waarvan waardevermindering optreedt. Maar ook het oplopen van de kosten voor de woning (denk aan  WOZ en hypotheeklasten) en de niet-constructieve opstelling van een deelgenoot kunnen een gewichtige reden vormen. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 10 juni 1998 (ECLI:NL:GHSHE:1998:AC1516 / NJ1999, 501) oordeelde daarover:

“4.1.4.1 Naar het oordeel van het hof is — zeker thans — sprake van gewichtige redenen in de zin van artikel 3:174 BW, welke — indien zich geen redelijk te achten mogelijkheden voordoen om de onroerende zaken of een gedeelte daarvan op korte termijn aan appellante toe te scheiden — het verlenen van de door geïntimeerde verzochte machtiging rechtvaardigen.

4.1.4.2 Langdurig overleg tussen partijen, ook nog tijdens de loop van de procedure in hoger beroep, heeft niet geleid tot overeenstemming tussen partijen over een voor ieder van hen aanvaardbare wijze van toescheiding van de onroerende zaken of een deel daarvan aan appellante.

4.1.4.3 Gevolg daarvan is, dat reeds gedurende een reeks van jaren sprake is van leegstand en van het ontbreken van onderhoud. Appellante heeft niet weersproken, dat reeds een inbraak in de bungalow heeft plaats gehad en dat als gevolg van leegstand de kans op een hernieuwde inbraak aanwezig is.

4.1.4.4 Het risico van schade aan de onroerende zaken en van waardevermindering daarvan is — gegeven die feitelijke situatie — dermate groot, dat in redelijkheid van geïntimeerden niet gevergd kan worden dat risico langer te dragen.

4.1.4.5 Appellante heeft niet aangetoond of aannemelijk gemaakt, dat zij over de financiële middelen beschikt of kan beschikken om de onroerende zaken in hun geheel of het door appellante gewenste deel daarvan op korte termijn aan zich te doen toescheiden.”

Vordering tot verdeling ex. artikel 3:185 BW

Een andere route is die van artikel 3:185 BW. Op grond van dat artikel kan de rechter de wijze van verdeling of de verdeling zelf vaststellen, indien de deelgenoten het niet eens kunnen worden daarover.

Er is op grond van artikel 3:182 BW sprake van verdeling indien het gaat om een rechtshandeling waartoe alle deelgenoten meewerken en krachtens welke een of meer deelgenoten met uitsluiting van de andere(n) een goed zullen verkrijgen. Verkoop van een gemeenschappelijk goed door de deelgenoten aan een derde vormt dus in beginsel geen verdeling. Op grond van artikel 3:185 lid 2 sub c BW is echter wel sprake van verdeling indien het goed (of een gedeelte daarvan) op een door de rechter bepaalde wijze wordt verkocht en de netto-opbrengst daarvan wordt verdeeld.

De rechter moet bij de beoordeling van een dergelijke vordering naar billijkheid rekening houden met de belangen van partijen en het algemeen belang.

Aan een dergelijke vordering kan tevens worden gekoppeld dat, indien de deelgenoot niet meewerkt aan de bij vonnis bevolen verdeling, het judgment in de plaats treedt van het deel van de akte van levering waarin de deelgenoot zijn medewerking verleent. Dit betreft een vordering in de zin van artikel 3:300 lid 2 BW. De Rechtbank Rotterdam wees een dergelijke vordering op 18 mei 2016 toe (ECLI:NL:RBROT:2016:3787) met de volgende overweging:

“5.3. bepaalt dat, voor het geval dat de man niet binnen één dag na betekening van dit vonnis zal meewerken aan de verkoop en levering van de woning, dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van een in wettige vorm opgemaakte akte strekkende tot ondertekening door de man van de koopovereenkomst, alsmede van de door de notaris op te stellen akte van levering, (…)”

Verdeling van vastgoed is een juridisch technische aangelegenheid

De verdeling van vastgoed is juridisch technisch aangelegenheid. Voor het vorderen van verdeling van een gemeenschappelijke onroerende zaak is dan ook een advocaat nodig. Neem daarom contact op met een advocaat vastgoedrecht van Lexys Advocaten om je goed te laten adviseren.