Buyer accidentally offers €23 mio on hotel: should he decline?

Een veilingkoper brengt ‘per ongeluk’ een bod op een leegstaand hotel uit van maar liefst € 23 miljoen. Dit overkwam een vastgoedhandelaar uit Lelystad. Volgens de handelaar had hij helemaal niet zo’n hoge prijs willen bieden, maar ‘slechts’ € 2,3 miljoen. De man zou een ‘nulletje teveel’ hebben getypt. Daarom zou volgens hem geen koopovereenkomst tot stand zijn gekomen. Hij had het hotel ook nooit willen kopen voor de prijs die hij had geboden. Verkoper en koper stonden recent voor de rechter. De inzet van de procedure was opheffing van de beslagen die verkoper had gelegd. De rechter geloofde echter niet dat er een tikfout was gemaakt. Maar wat was er dan wel aan de hand? We lezen het in het pas deze week gepubliceerde vonnis van 17 februari 2026 (ECLI:NL:RBMNE:2026:695).

Executieveiling van “Chinees spookhotel”

Uit de media blijkt dat het in deze zaak gaat om een slechtlopend hotel in Hoofddorp, nabij Schiphol dat plaatselijk bekend is als Chinees Spookhotel. De gedaagde in deze zaak is een hypotheekhouder die aan de hoteleigenaar een lening had verstrekt. Nadat de gemeente Haarlemmermeer foreclosure had gelegd op het hotel, heeft de hypotheekhouder de executie overgenomen en is een veilingprocedure gestart.

Vastgoedhandelaar typt ‘nulletje teveel’ en biedt €23 mio in plaats van €2,3 mio

De vastgoedhandelaar heeft op de veiling een bod uitgebracht van € 23.010.000,-. Dit bod werd geaccepteerd. De vastgoedhandelaar kwam zijn verplichting om de geboden prijs te betalen echter niet na. Hij zegt nooit deze prijs te hebben willen bieden. De hypotheekhouder is van mening dat gewoon een koopovereenkomst tot stand is gekomen, en ontbindt die vervolgens omdat de veilinkoper die niet nakomt. In plaats daarvan maakt de hypotheekhouder aanspraak op de overeengekomen boete van 15% van het uitgebrachte bod. Die boete is verschuldigd op grond van de algemene veilingsvoorwaarden voor veilingen via het internet (AVVI 2015).

Boete door tikfout van €3.451.000,-

Die boete bedraagt € 3.451.000,-. De hyptoheekhouder legt vervolgens batter op een aantal onroerende zaken van de vastgoedhandelaar. Die vordert vervolgens in summary proceedings opheffing van die beslagen. De rechter gaat daar echter niet in mee. Die gelooft namelijk niets van wat de veilingkoper vertelt. Hij vindt het ongeloofwaardig dat er een typfout zou zijn gemaakt.

Rechter vindt typfout ongeloofwaardig

De vastgoedhandelaar zegt dat hij slechts €2,3 miljoen had willen bieden, maar volgens de rechter klopt dat niet. Het eerste bod dat de veilingkoper uitbracht, bedroeg namelijk al €12,5 miljoen. Dat bedrag was dus al hoger dan die € 2,3 miljoen die hij stelt te hebben willen bieden. Door de onvoorwaardelijke acceptatie van de wederpartij van het bod van de handelaar, is volgens de Voorzieningenrechter dan ook een purchase agreement tot stand gekomen, waar de handelaar niet onderuit kan.

Er was echter een nóg hoger bod

Een belangrijk detail is dat er zelfs nóg een hoger bod was gedaan. De vastgoedhandelaar geeft daarom aan dat het hotel aan de hoogste bieder had moeten worden gegund. Dat heeft de hypotheekhouder echter wel gedaan, maar onder een opschortende voorwaarde waar vervolgens niet aan is voldaan. De hypotheekhouder verlangde van die koper namelijk dat die een waarborgsom zou storten. De hoogste bieder was namelijk bestuurder van de onderneming die het hotel huurde en exploiteerde. Daarom bestond aanleiding om niet zonder voorwaarden aan deze hoogste bieder te gunnen.

Veilingkoper zit vast aan de aankoop

Daarom zit deze veilingkoper aan zijn koop vast. Daarbij vindt de voorzieningenrechter ook relevant dat deze koper geen consument is. Een consument krijgt extra bescherming, maar van een vastgoedhandelaar mag wel verwacht worden dat hij bekend is met hoe het veilingplatform werkt. Zeker nu deze handelaar al zes onroerende zaken had aangekocht middels een veilingplatform.

Laatste redmiddel, boetebeding onredelijk bezwarend?

De handelaar verweerde zich nog met de stelling dat het boetebeding onredelijk bezwarend zou zijn en daarom niet van toepassing zou zijn. Ook daar ging de rechter niet in mee. Het boetebeding is in vastgoedtransacties namelijk zeer gebruikelijk. Het is een prikkel om voor partijen om hun verplichtingen na te komen, en heeft een afschrikkende werking. Zelfs al zou de bodemrechter menen dat de boete gematigd zou moeten worden, is niet voorshands te voorspellen in hoeverre de boete gematigd zou worden. Ook daarom hoeven de beslagen niet opgeheven te worden. Te meer nu het voor de voorzieningenrechter aannemelijk is dat de verkoper damage heeft geleden doordat de handelaar niet nakwam.

Koop van vastgoed komt nauw en gevolgen zijn groot

Bij de koop van vastgoed kan een boel misgaan. Consumenten worden daarom beschermd door een schriftelijkheidseis, maar die geldt niet voor professionele partijen of voor commercieel vastgoed. Daarbij zit je dus al snel aan een koopovereenkomst vast. Weliswaar kwam een stomdronken koper van een golfbaan voor €1 miljoen er in 2023 bekaaid vanaf als gevolg van zijn dronkenschap, en waren de woorden “We have a deal” in antwoord op een prijsvoorstel van €5 miljoen niet voldoende voor een échte deal omdat er nog diverse zaken te bespreken waren, maar zoals je in dit blog leest, kom je er bij een veiling niet zo makkelijk vanaf. Waar je ook mee moet opletten, is wie een bod voor je uitbrengt en hoe die dat doet. Zo oordeelde het Gerechtshof in 2024 dat een koper niet gebonden was aan een voorstel dat zijn makelaar had gedaan.