Schriftelijkheidsvereiste bij koop van onroerend goed

Het aangaan van contracten is in Nederland bijna altijd vormvrij. Zelfs een mondelinge overeenkomst is rechtsgeldig, net zoals het spreekwoordelijke bierviltje. Een uitzondering bestaat als een particuliere koper een voor bewoning bestemde onroerende zaak koopt. Dan vereist de wet dat die overeenkomst schriftelijk wordt aangegaan. Anders is de koop niet rechtsgeldig. Dat lijkt een heldere regel, maar het komt heel vaak voor dat niet meteen duidelijk is of het schriftelijkheidsvereiste geldt, of niet.

Particulier koopt woning: schriftelijkheidsvereiste

Als een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf een onroerende zaak koopt die bestemd is om in te wonen, moet de koop schriftelijk. Er moet een koopovereenkomst worden opgemaakt die door beide partijen wordt ondertekend. Daarna gaat er bovendien een bedenktijd van 3 dagen lopen voor de particuliere koper.

Particulier koopt beleggingspand

Het wordt minder duidelijk als die particulier een beleggingspand koopt. Is er dan nog steeds sprake van een schriftelijkheidsvereiste, of is de koper dan gebonden aan (bijvoorbeeld) een Whatsapp bericht of akkoord via e-mail op de essentialia van de overeenkomst? In de rechtspraak is uitgemaakt dat een particuliere koper die een woning koopt als belegging, dat niet altijd zal doen ‘in de uitoefening van beroep of bedrijf’. Daarover oordeelde het Gerechtshof Amsterdam in 2020. Ook dan geldt het schriftelijkheidsvereiste dus gewoon en is de koper pas gebonden als hij zijn handtekening heeft gezet. Het wordt anders als die belegger woningen koopt en verkoopt als kostwinning. Dan zal er eerder sprake zijn van een bedrijfsmatige aankoop. Zie bijvoorbeeld een eerder arrest van het Amsterdamse Gerechtshof. De belegger die een woning koopt en niet snel gebonden wil zijn, doet er dus verstandig aan om goed op te letten.

Geen particulier of geen woning, maar toch schriftelijkheidsvereiste

Maar zelfs als de koper geen particulier is of de koop niet gaat over een woning, kan er een schriftelijkheidsvereiste gelden. Dat is bijvoorbeeld het geval als partijen in onderhandeling zijn en één van de partijen stuurt een concept koopovereenkomst waarin staat dat er pas rechten aan ontleend kunnen worden na wederzijdse ondertekening. Dat is bijvoorbeeld bij het NVM-model het geval. Als er dan akkoord is op dat concept maar het is nog niet ondertekend, dan geldt ook een akkoord op het schriftelijkheidsvereiste. Dat bevestigde de rechtbank Rotterdam eind 2021.

Koopovereenkomst getekend maar koper of verkoper wil er onderuit

Als een partij onder de overeenkomst uit wil als er een schriftelijke koopovereenkomst ligt, of als er overeenstemming is terwijl er geen schriftelijkheidsvereiste geldt, dan kunnen er alsnog mogelijkheden zijn om onder de overeenkomst uit te komen. Andersom geldt dat als er nog niet is getekend, dat er omstandigheden kunnen zijn waardoor de koper of verkoper verplicht is om dat alsnog te doen. Neem voor advies daarover contact op met de advocaat vastgoed van Lexys Advocaten.