Ingebrekestelling koopovereenkomst onroerende zaak
Voordat een partij bij een koop van een onroerende zaak de boete uit de koopovereenkomst verschuldigd wordt, moet een ingebrekestelling gestuurd worden. Daarin wordt een termijn geboden van 8 dagen om de koopovereenkomst alsnog na te komen. In de koopovereenkomst (meestal de model NVM-koopovereenkomst) staat hoe dat moet. Daardoor lijkt het eenvoudig, maar een fout is snel gemaakt.
Geen juiste ingebrekestelling bij koop vastgoed
De gevolgen daarvan kunnen groot zijn, want een onjuiste ingebrekestelling leidt ertoe dat de andere partij niet in verzuim komt. Daardoor kan het zijn dat dat de koopovereenkomst bijvoorbeeld niet ontbonden is of de boete niet verbeurd. Of erger nog: dat de wederpartij jou op zijn beurt – maar wel op de juiste manier – in gebreke stelt. Niet de wederpartij, maar jij zelf verbeurt dan een forse boete. Een foute ingebrekestelling kan dus als een boemerang terugkomen.
Aandachtspunten bij ingebrekestelling woning of zakelijk vastgoed
De ingebrekestelling is een heel belangrijk document. Oplettendheid is onder andere geboden bij:
- de inhoud: de ingebrekestelling koopovereenkomst vastgoed moet vermelden wat de tekortkoming is en wat de gevolgen zijn als er niet alsnog wordt nagekomen;
- de wijze en het moment van bezorging: vaak staat in de koopovereenkomst hoe de ingebrekestelling moet worden bezorgd, bijvoorbeeld bij (aangetekende) brief of deurwaardersexploot;
- de plaats van de bezorging: in beginsel de woonplaats van de wederpartij, maar het kan ook zijn dat die woonplaats heeft gekozen op het adres van de notaris. In dat geval kan de ingebrekestelling ook naar de notaris gestuurd worden;
- het begin en het einde van de 8-dagentermijn: die begint daags na bezorging te lopen. En het bezorgmoment kan verschillen naar gelang de gekozen verzendwijze.
Boete aankondiging in ingebrekestelling
Als de wederpartij niet aan de ingebrekestelling voldoet, dan kan de ander partij kiezen wat hij wil. Hij kan de koopovereenkomst ontbinden en betaling van de contractuele boete van 10% van de koopsom vorderen. Alternatief is dat hij vordert dat de andere partij de koopovereenkomst alsnog nakomt en aanspraak maken op de contractuele boete van 0,03% (drie promille) per dag, totdat de koopovereenkomst wordt nagekomen. Let op: bij het Amsterdamse model loopt die boete in beginsel onbeperkt door. In het NVM-model is die boete gemaximeerd op 10% van de koopsom.
Advocaat ingebrekestelling koopovereenkomst
Het kan dus verstandig zijn om de ingebrekestelling op te laten stellen door een advocaat zodat die aan alle vereisten voldoet. Bovendien kan de advocaat vastgoed dan alvast anticiperen op eventuele verweren en die in het stuk weerleggen. Daarnaast adviseert Lexys Advocaten om de ingebrekestelling bij deurwaardersexploot te laten bezorgen. De deurwaarders waar Lexys mee samenwerkt zijn meestal in staat het stuk nog dezelfde dag waarop de andere partij tekort is geschoten, te bezorgen. Een ander voordeel van een deurwaardersexploot is dat je daarmee dwingend bewijs in handen hebt van de dag waarop het stuk is afgeleverd.
