Indeplaatsstelling

Bij het verkopen van een bedrijf is niet alleen de daadwerkelijke overname of fusie van belang. Veel bedrijven hebben ook een lopende huurovereenkomst. Het kan voor koper en verkoper voordelig zijn om de huurovereenkomst te laten voortzetten met de koper als nieuwe huurder van de bedrijfsruimte. Dit heet indeplaatsstelling. Indeplaatsstelling van een bedrijfsruimte is aan een aantal voorwaarden verbonden. Het is het daarom belangrijk er een goed begrip van te hebben.

Wat is indeplaatsstelling?

Indeplaatsstelling van de huurder van een bedrijfsruimte is een vorm van contractsovername. De huurder van een bedrijfsruimte mag een derde, aan wie hij zijn bedrijf verkoopt, in zijn plaats als huurder stellen. Alle rechten en plichten uit de huurovereenkomst worden overgedragen aan de derde die het bedrijf koopt. Indeplaatsstelling is niet alleen een handig instrument bij overnames en fusies, maar ook voor ondernemers die een aandeelhouder uitkopen of een vof ontbinden. De huurder doet een verzoek aan de verhuurder om de indeplaatsstelling toe te staan. Dit verzoek moet in principe worden gedaan vóór de overname van het bedrijf, anders kan dit wanprestatie opleveren en leiden tot schadevergoeding of zelfs ontbinding van de huurovereenkomst. Meestal is het namelijk niet toegestaan het gehuurde aan een ander in gebruik te geven. De indeplaatsstelling moet dus eerst rond zijn.

Wat zijn de voorwaarden voor indeplaatsstelling?

Indeplaatsstelling vormt een beperking op de contractsvrijheid van de verhuurder. Die wordt namelijk gedwongen om de derde in de plaats van zijn oorspronkelijke huurder te dulden. Om de verhuurder nog enige bescherming te bieden moet voor indeplaatsstelling aan een aantal voorwaarden worden voldaan. Ten eerste moet de onderneming die in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend worden overgedragen en moet de nieuwe eigenaar de onderneming voortzetten. Ten tweede moet de verkoper een zwaarwegend belang hebben bij de overdracht van het bedrijf. Ten slotte moet de voorgestelde huurder (de koper van het bedrijf) voldoende waarborgen bieden voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor en behoorlijke bedrijfsvoering.

Mag de verhuurder indeplaatsstelling weigeren?

Er bestaat een onderscheid tussen soorten bedrijfsruimtes. De regels omtrent indeplaatsstelling zijn van dwingend recht voor middenstandbedrijfsruimtes (horeca, winkels en campings). Hier mag in de huurovereenkomst niet van worden afgeweken. In de huurovereenkomsten van de overige bedrijfsruimtes (kantoren, showrooms en groothandel) mogen wel afwijkende afspraken worden gemaakt. Verder mag de verhuurder van een middenstandbedrijfsruimte een aan hem gericht verzoek tot indeplaatsstelling niet weigeren, voor zover aan de hierboven besproken voorwaarden is voldaan. De verhuurder van een overig bedrijfsruimte mag een indeplaatsstelling (dan contractsovername genoemd) wel weigeren, voor zover daar geen afspraken over zijn gemaakt in de huurovereenkomst.

Verhuurder weigert verzoek tot indeplaatsstelling, wat nu?

Indeplaatsstelling wordt bereikt door een verzoek te doen aan de verhuurder. Als de verhuurder dit verzoek weigert, kun je naar de rechter stappen. Het is dan raadzaam om contact op te nemen met een advocaat. De huurder vordert (in een zogenoemde indeplaatsstellingsprocedure) de kantonrechter hem te machtigen om de nieuwe huurder in zijn plaats te stellen. De kantonrechter wijst de vordering slechts toe indien aan de bovenstaande voorwaarden is voldaan. De advocaat huurrecht van Lexys Advocaten kan je meer vertellen over indeplaatsstelling.