Onderzoeksplicht en mededelingsplicht bij aankoop woning of bedrijfspand

Als je een onroerende zaak koopt zoals een woning of bedrijfspand, dan heb je de plicht de zaak goed te onderzoeken. Die plicht heb je twee keer: eerst ten tijde van de aankoop, vervolgens ook nog een keer bij de overdracht. Tegenover de onderzoeksplicht van de koper, staat de mededelingsplicht van de verkoper. Die moet uit zichzelf vertellen wat hij weet over de zaak en waarvan hij begrijpt of moet begrijpen dat belangrijk is voor de koper om te weten.

Onderzoeksplicht van de koper

De onderzoeksplicht houdt in dat de koper van een onroerend goed, zoals een huis, onderzoek moet doen naar de staat van de zaak en eventuele gebreken. De koper mag alleen een bepaalde eigenschap verwachten als hij aan de aanwezigheid daarvan niet hoeft te twijfelen. Als er twijfel bestaat heeft de koper dus een plicht om onderzoek te verrichten door bijvoorbeeld vragen te stellen aan de verkoper of door het huis te bezichtigen. Als de koper tijdens het sluiten van de overeenkomst wist of redelijkerwijs kon weten dat er sprake was van een gebrek, is het mogelijk dat hij zich niet kan beroepen op het feit dat het onroerend goed niet aan de overeenkomst beantwoordt.

Als hij bijvoorbeeld ziet dat het huis verzakt is en de gevel gescheurd is, dan heeft de koper de plicht om vragen te stellen over de staat van de fundering. Doet hij dat niet, dan kan hij de verkoper later niet tegenwerpen dat er sprake is van verborgen gebreken.

Mededelingsplicht van de verkoper

De mededelingsplicht houdt in dat de verkoper verplicht is om de koper op de hoogte te stellen van eventuele gebreken of afwijkingen aan het onroerend goed. De verplichting voor de verkoper om de koper inlichtingen te geven is vooral van belang als het gebrek invloed zou kunnen hebben op de waarde van het onroerend goed of op de beslissing van koper om het onroerend goed daadwerkelijk te kopen of niet. Als de verkoper weet dat er een gebrek is aan de fundering, dan is hij verplicht om dat aan de koper te melden. Schending van de mededelingsplicht kan niet alleen leiden tot non-conformiteit, maar is onder omstandigheden zelfs een onrechtmatige daad.

Onderzoeksplicht versus mededelingsplicht: wat gaat er voor?

De onderzoeksplicht van de koper en mededelingsplicht van de verkoper zijn communicerende vaten. Als de verkoper wat vertelt over bepaalde eigenschappen van het verkochte, dan mag de koper van juistheid van die mededeling uitgaan. Hij hoeft dan geen eigen onderzoek meer te doen. Verder geldt dat als de koper geen onderzoek heeft gedaan, terwijl de verkoper had moeten spreken, de verkoper aan de koper niet de schending van de onderzoeksplicht tegen kan werpen. Anders gezegd: de mededelingsplicht gaat voor de onderzoeksplicht. Terug naar het voorbeeld over de fundering: als de koper gelet op de waargenomen scheurvorming onderzoek had moeten doen maar dat verzaakt, is het uitgangspunt dat hij de verkoper niet tegen kan werpen dat er sprake is van verborgen gebreken. Maar als de verkoper heeft gezwegen en wist dat de scheurvorming structureel was en het gevolg van een gebrekkige fundering, dan geldt dat de verkoper de koper had moeten waarschuwen. Doet de verkoper dat niet, dan kan de koper zich alsnog op non-conformiteit beroepen.

Advocaat bij onderzoeksplicht en mededelingsplicht

De onderzoeks- en mededelingsplicht spelen een cruciale rol in het vastgoedrecht. Het is belangrijk dat beide partijen zich houden aan deze verplichten om een goede en transparante vastgoedtransactie te waarborgen. Bij twijfel of de onderzoeksplicht of de mededelingsplicht is geschonden (of wellicht allebei) en wat de consequenties daarvan zijn, kan je contact opnemen met de advocaat vastgoedrecht van Lexys Advocaten. Die kan je meer vertellen over de verplichtinge van de koper en de verkoper.