Koopovereenkomst woning of bedrijfspand ontbinden

In de wet staat dat iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst, aan de andere partij de bevoegdheid geeft om een overeenkomst te ontbinden. Bij de koop van vastgoed, zijn daarvoor echter vaak aanvullende voorwaarden gesteld. Zo bepaalt zowel de NVM-koopovereenkomst als het Amsterdamse model koopovereenkomst dat eerst een ingebrekestelling moet worden gestuurd. Die ingebrekestelling moet aan bepaalde strenge voorwaarden voldoen. Pas als die is gestuurd en aan de vereisten voldoet, kan de andere partij de koopovereenkomst na 8 dagen ontbinden.

Formaliteiten bij ontbinding koopovereenkomst woning of bedrijfspand

Net zoals de ingebrekestelling, stellen de meeste koopovereenkomsten ook specifieke eisen waaraan de ontbindingsverklaring moet voldoen. Bijvoorbeeld dat de ontbinding per aangetekende brief of deurwaardersexploot moet worden verzonden. Daarnaast kan het zo zijn dat de ontbinding gestuurd moet (of mag) worden aan de notaris die belast is met de levering van de woning of bedrijfspand.

Tekortkoming en ingebrekestelling

Als gecontracteerd is met het standaard NVM-model of Amsterdams model koopovereenkomst, is echter altijd vereist dat er sprake is van een tekortkoming èn van een voorafgaande ingebrekestelling. Zo’n tekortkoming kan zijn dat de waarborgsom niet is gestort of geen bankgarantie is gesteld, of dat de koper weigert het vastgoed op de afgesproken datum af te nemen. Daarnaast kan het zo zijn dat na het sluiten van de koopovereenkomst, maar voordat er geleverd wordt, gebleken is dat er sprake is van verborgen gebreken, terwijl de koper wel heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Dat wordt ook wel non-conformiteit genoemd. Als daarvan sprake is en de verkoper weigert die verborgen gebreken weg te nemen, dan kan dat ook grond zijn voor ontbinding.

Boete na ontbinding koopovereenkomst

Als er ontbonden wordt, dan heeft de partij die ontbindt meestal ook recht om betaling van een contractuele boete van de andere partij te vorderen. Bij de in dit artikel besproken modellen, gaat het standaard om een boete die gelijk is aan 10% van de koopsom.

Ontbinden binnen de wettelijke bedenktijd

In het geval de koopovereenkomst een woning betreft en de koper niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf, dan heeft de koper drie dagen bedenktijd. Gedurende deze drie dagen mag de koper de koopovereenkomst zonder opgave van redenen ontbinden. De verkoper heeft dat recht niet. Als de bedenktijd is verstreken, kunnen partijen alleen nog onder de koopovereenkomst uit als er sprake is van een ontbindende voorwaarde zoals een financieringsvoorbehoud, of in het geval de andere partij tekortschiet, in gebreke is gesteld en de koopovereenkomst ontbonden wordt.

Conclusie

Het ontbinden van een koopovereenkomst voor onroerende goederen is een serieuze stap die alleen onder bepaalde omstandigheden kan worden genomen. Laat je goed adviseren voordat je tot ontbinding overgaat of wanneer je wederpartij de koopovereenkomst ontbindt. Vaak worden daarbij namelijk formaliteiten over het hoofd gezien, en dat kan ver strekkende gevolgen hebben. Het ontbinden van een koopovereenkomst kan namelijk vaak tot een boete van wel 10% van de koopprijs leiden. advocaat vastgoedrecht van Lexys Advocaten kan je meer vertellen over koopovereenkomsten, hoe je deze kan ontbinden en de mogelijke gevolgen.