Dyslexie géén excuus voor huurachterstand: rechter ontbindt de overeenkomst

In een vonnis dat deze week is gepubliceerd, heeft de rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2026:15375) een huurovereenkomst bedrijfsruimte ontbonden. Op zichzelf is dat niet verwonderlijk. De hoofdregel is namelijk dat als iemand (zoals een huurder) een overeenkomst niet nakomt (bijvoorbeeld door niet te betalen), dat de andere partij bij die overeenkomst deze dan kan ontbinden. Verwonderlijk was echter wél het verweer dat de huurder voerde. Namelijk dat hij het financieel moeilijk heeft en dat hij dyslectisch is en daarom niet in staat is om contracten goed te begrijpen.

Hoogte van de huurachterstand is onbetwist

De huurder in deze zaak had twee bedrijfsruimtes in gebruik. Voor die ruimtes samen moest hij elke maand een bedrag van € 2.620,71 aan huur, servicekosten en btw betalen aan de verhuurder. Op de dag dat de zitting plaatsvond, bedroeg de betalingsachterstand ruim € 32.000,-. De huurder heeft zijn betaalachterstand en de hoogte ervan niet bestreden. De kantonrechter merkt daarover op dat een dergelijke huurachterstand een tekortkoming is die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Huurder doet beroep op dyslexie: ‘snapt contracten niet’

De huurder voert als verweer aan dat hij door zijn dyslexie niet in staat is om de huurovereenkomsten echt te begrijpen. De kantonrechter merkt daarover allereerst op dat hij niet inziet wat de huurder daarmee precies wil zeggen. Blijkbaar is aan die mededeling door de huurder geen rechtsgevolg of conclusie verbonden. De rechter behandelt de stellingen echter toch. Hoewel de huurder dyslectisch is, is hij wel handelingsbekwaam. Hij staat niet onder bewind en er mocht van hem verwacht worden dat hij weet wat hij ondertekent. Bovendien gaat het om een zakelijke overeenkomst en de verhuurder was niet bekend met de dyslexie van de huurder. De verhuurder kon dus ook niet weten dat de huurder niet snapte wat hij tekende. De rechter merkt daarom op:

“De gestelde dyslexie heeft dan ook geen juridische gevolgen voor de vordering van Onyx.”

Kortom: als het al waar is dat de huurder dyslectisch was, dan is dat nog steeds geen excuus om een huurachterstand van een jaar te laten ontstaan. Het verweer slaagt dus niet.

Huurder heeft het ‘financieel moeilijk’, maar rechter ontbindt huurovereenkomst toch

Het argument dat de huurder het financieel moeilijk heeft, verandert de zaak voor hem evenmin. Gezien de omvang van de betalingsachterstand, is dat echter onvoldoende om af te zien van de ontbinding. Daarom gaat de rechter niet in op de suggestie van de huurder om de ontruiming pas toe te wijzen als de hij een nieuwe betalingsregeling niet zou nakomen. Daar kwam nog bij dat de verhuurder op de zitting had verteld dat er al meerdere regelingen waren afgesproken, maar dat de huurder die niet is nagekomen. Financiële problemen in geval van een forse huurachterstand, kunnen er overigens op wijzen dat het niet mogelijk zal zijn om de achterstand binnen afzienbare termijn in te lopen. Dit is dus niet (altijd) het sterkste verweer in een incassoprocedure.

Dyslexie niet voor rekening en risico van de wederpartij

Iemand die kampt met dyslexie, kan daar in geval van een geschil over een contract, dus niet zomaar een beroep op doen. Al helemaal niet als het gaat om een zakelijk contract en de wederpartij geen weet heeft van de dyslexie. In deze zaak zal hebben meegespeeld dat dyslexie geen oorzaak kan zijn van het gedurende een jaar lang niet tijdig (kunnen) betalen van huur.

Een partij die weet dat die contracteert met iemand met dyslexie, kan er verstandig aan doen om vast te leggen wat er is gedaan om de inhoud van het contract en de gevolgen ervan goed over te brengen. Bijvoorbeeld door op te schrijven dat de inhoud is besproken. En iemand die zelf met dyslexie kampt of om een andere reden juridische stukken niet goed kan duiden, doet er verstandig aan om zich bij het ondertekenen van contracten te laten bijstaan door een adviseur.