Bejaarde erfpachter moet kasteel renoveren en daarna vertrekken

Een bejaarde weduwe is al 40 jaar erfpachter van een kasteel dat in eigendom is van Stichting Utrechts Landschap. Kort voordat de erfpacht eindigt, is zij door de natuurorganisatie gedagvaard. Die vordert dat de dame wordt veroordeeld om onderhoudswerkzaamheden aan het kasteel te verrichten. Zij moet die werkzaamheden voordat ze het kasteel definitief verlaat afgerond hebben. Advocaat vastgoedrecht Robert van Ewijk is gespecialiseerd in erfpacht en vertelt over het oordeel van de rechtbank.

Erfpacht van landgoed, koetshuis en kasteel

Utrechts Landschap heeft een landgoed, koetshuis en kasteel in 1984 in erfpacht uitgegeven aan de inmiddels overleden echtgenoot van de vrouw. Volgens Quote gaat het om het middeleeuwse kasteel Moersbergen in Doorn en is de dame in kwestie inmiddels 85 jaar oud. De erfpacht is aangegaan voor de duur van 30 jaar en is in de tussentijd tweemaal verlengd. De laatst overeengekomen einddatum is 1 april 2024.

Onderhoudsverplichting in erfpachtakte: erfpachter moet onderhoud betalen

In de erfpachtakte staat een onderhoudsverplichting. Op grond daarvan is de erfpachter verantwoordelijk voor al het onderhoud van het kasteel. Niet alleen van klein dagelijks onderhoud, maar ook de kosten van groot onderhoud en noodzakelijke renovaties. Die onderhoudsverplichting luidt (kort gezegd) als volgt:

“De erfpachter is verplicht het in erfpacht uitgegevene tijdens de duur van het erfpachtrecht, ten genoegen van de eigenaar, op zijn kosten volledig te onderhouden.

(…)

De kosten van alle (dagelijkse en grove) reparaties, onderhoud, herstellingen, vernieuwingen en dergelijke zijn derhalve geheel voor rekening van erfpachter, (…)”

Einde erfpacht in zicht: erfpachter weigert onderhoud te verrichten

Wanneer het einde van de erfpachtperiode in zicht komt, ontstaat tussen Utrechts Landschap en de weduwe een geschil. Utrechts Landschap sommeert haar om het achterstallig onderhoud te verhelpen, maar de vrouw weigert dat. Zij voert daarvoor aan dat er is afgesproken dat Utrechts Landschap het onderhoud aan de daken zou verrichten. Verder voert ze aan dat geen valbeveiliging op het dak aanwezig is, zodat ze de andere onderhoudswerkzaamheden niet eens kan laten doen omdat dit niet veilig is.

Utrechts Landschap dagvaardt erfpachter om achterstallig onderhoud

Omdat partijen er niet in onderling overleg uitkomen, dagvaardt Utrechts Landschap de erfpachter. De natuurorganisatie vordert dat de erfpachter tot het verrichten van onderhoud wordt veroordeeld. Om ervoor te zorgen dat ze dat ook echt doet, wordt er een forse dwangsom aan de vordering gekoppeld. Als het aan Utrechts Landschap ligt, moet de dame een dwangsom van €2.500,- per dag met een maximum van €750.000,- betalen als zij het onderhoud niet zou verrichten.

Rechter veroordeelt erfpachter tot verrichten onderhoud

De rechter gaat slechts gedeeltelijk mee met de verweren van de erfpachter. De dame krijgt gelijk wat het onderhoud aan het dak betreft, maar daar blijft het bij. Ze wordt vervolgens namelijk wel veroordeeld om het andere achterstallig onderhoud te verhelpen. Dat er geen valbeveiliging is, doet niets af aan haar verplichtingen tot onderhoud, aldus de rechter. Ook het feit dat de erfpacht binnenkort komt te eindigen, verandert daar niets aan. Weliswaar voert de erfpachter nog aan dat geen staat van onderhoud is opgemaakt op het moment dat de erfpacht inging, maar de rechtbank vindt dat de onderhoudstoestand op het moment van oplevering aan de eigenaar, “minimaal redelijk moet zijn”.

Advocaat erfpacht bij geschil tussen eigenaar en erfpachter

Hoewel het wellicht oneerlijk overkomt dat de erfpachter in dit geval tot grootschalige werkzaamheden werd veroordeeld kort voordat de erfpacht afliep, is dat wel wat partijen met elkaar hebben afgesproken. Daarom wordt de dame tot dit onderhoud veroordeeld. Wel wordt de dwangsom gematigd. Uit de uitspraak blijkt niet of er door de erfpachtadvocaat is onderhandeld over een verlenging van het recht van erfpacht of dat geprobeerd is om tot een andere oplossing te komen. Heb je vragen of een recht van erfpacht of heb je een erfpachtgeschil? Neem dan contact op met de advocaat erfpacht van Lexys Advocaten.