Berging als woonruimte: mag dat volgens de VvE-regels?

Stel, je hebt een woning in een appartementengebouw en een berging op de zolderetage. Mag je die berging dan gebruiken als extra slaapkamer of als werkkamer? Dat zou natuurlijk wel gunstig zijn: je creëert extra leefruimte, de waarde van je appartement neemt toe omdat het woonoppervlak is vergroot, enzovoorts. De buren zitten daar wellicht echter niet op te wachten. De bergingen en trappen worden daardoor namelijk intensiever gebruikt, wellicht komen er meer mensen in het gebouw wonen omdat er nu eenmaal meer (slaap)kamers zijn, en er kan geluidsoverlast ontstaan. Er is daarom regelmatig geprocedeerd over de vraag of een berging volgens de VvE-regels wel als extra woonruimte in gebruik mag worden genomen.

Berging mag niet als slaap- of werkkamer gebruikt worden

Uit de rechtspraak volgt dat dit vaak in strijd is met de regels van de VvE. Het hangt er uiteraard vanaf hoe de berging in de splitsingsakte en tekening is omschreven, maar als die ruimte bestemd is tot ‘berging’, dan moet die ook zo worden gebruikt. Als opslagruimte dus. De rechtbank Amsterdam oordeelde op 16 maart 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:1662) dat een berging namelijk een ‘berging’ is en geen verblijfsruimte voor personen. In de betreffende zaak was de bestemming van het appartement ‘woning’, maar is daaraan toegevoegd dat zich op de zolderetage een ‘berging’ bevond. Daaruit blijkt volgens de rechtbank dat de bedoeling was om die ruimte een nadere bestemming te geven.

Bestemming ‘berging’ is een beperking van het toegestane gebruik

Korte tijd later deed de rechtbank opnieuw een uitspraak in die zaak. Daarin zegt de rechtbank dat met de bestemming ‘berging’, ook is bedoeld om de wijze van gebruik van die ruimte te beperken (ECLI:NL:RBAMS:2022:1735). Anders gezegd: door de ruimte aan te merken als ‘berging’, mag die niet meer als woonruimte gebruikt worden.

Gerechtshof bevestigt dat berging niet als woonruimte mag worden gebruikt

Het Gerechtshof Amsterdam bevestigt dat in twee arresten. In een arrest uit 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2024:2761) oordeelt het Gerechtshof:

“5.6. In de omschrijving van het appartementsrecht in de splitsingsakte is de ruimte op de vierde verdieping die hoort bij het appartement 110-A aangeduid als ‘berging’. Ook op de bij de splitsingsakte behorende splitsingstekening is de ruimte op de vierde verdieping die hoort bij het appartement 110-A als ‘berging’ aangeduid. [appellanten] hebben terecht aangevoerd dat de gangbare betekenis van het woord ‘berging’ is ‘een ruimte om iets op te bergen’. Het Van Dale woordenboek omschrijft een ‘berging’ namelijk als ‘ruimte om iets op te bergen’, met als synoniem ‘opslagruimte’. Een aanwijzing dat hier iets anders dan de gangbare betekenis van het woord berging is bedoeld, ontbreekt in de splitsingsakte.”

In een arrest van een paar jaar eerder (2019) kwam hetzelfde Gerechtshof in een andere zaak (ECLI:NL:GHAMS:2019:2898) ook tot die conclusie. In die uitspraak overweegt het gerechtshof overigens wel dat als de berging als wasruimte wordt gebruikt, dat dit niet in strijd is met de bestemming. Een appartementseigenaar mag dus een wasmachine in de berging plaatsen.

Voor gebruik berging als woonruimte is toestemming VvE vereist

Hieruit blijkt dat een berging niet als woonruimte mag worden gebruikt. Een berging is een berging en dus een opslag. Als een lid van de VvE die ruimte wil gebruiken als extra slaapkamer, als werkkamer of op een andere manier bij zijn woning wil betrekken, dan is daarvoor toestemming van de VvE vereist.

Gebruik berging in strijd met splitsingsakte: hoe zit het met verjaring?

Het zou zo kunnen zijn dat een berging al geruime tijd in strijd met de bestemming wordt gebruikt. De vraag is dan of er verjaring op kan treden. Het antwoord daarop is dat dit inderdaad het geval is. Maar dat gebeurt niet zomaar. Allereerst geldt daarvoor een heel lange verjaringstermijn. Het gaat namelijk om een onrechtmatige situatie. Daarvoor bepaalt de wet dat pas na 20 jaar verjaring optreedt. Als een eigenaar zijn berging dus 20 jaar lang in strijd met de bestemming heeft gebruikt, dan pas kan er verjaring optreden. Dat geluk had een vastgoedeigenaar uit Rotterdam, die zijn appartement met de bestemming ‘café’, meer dan 20 jaar lang als bordeel exploiteerde. Vereist is dan echter wel dat de andere eigenaren ook van dat gebruik op de hoogte waren.

Verjaringstermijn gaat pas lopen bij bekendheid met onrechtmatige situatie

De verjaringstermijn gaat namelijk pas lopen op het moment dat je daadwerkelijk opheffing van de onrechtmatige toestand kan vorderen. En dat kan je pas als je bekend wordt met die toestand. Die bekendheid was er in de Rotterdamse zaak uiteraard wel (iedereen zag dat het café eigenlijk een bordeel was), maar in een zaak waarin een appartementseigenaar een gemeenschappelijke kruipruimte in gebruik had genomen, trad om precies die reden geen verjaring op. De andere eigenaren konden namelijk niet zien dat die in gebruik was genomen.

Mag koper het onrechtmatige gebruik van de berging voortzetten?

De vraag is vervolgens ook wát er dan precies verjaart. Dat is namelijk het recht om te vorderen dat een onrechtmatige toestand wordt opgeheven. Zie artikel 3:314 BW. Het recht om van de huidige eigenaar staking van het met de akte strijdige gebruik te vorderen, is dan verjaard. Maar als die eigenaar zijn appartement verkoopt, dan krijgt de koper niet het recht die berging ook als woonruimte te gebruiken. Door de verjaring wijzigt de bestemming van de ruimte namelijk niet. De oude eigenaar staakt het gebruik van de berging als woonruimte en stopt dus met de onrechtmatige toestand. Het is dan verdedigbaar om te stellen dat de nieuwe eigenaar, als die de berging weer als woonruimte in gebruik neemt, een nieuwe onrechtmatige situatie doet ontstaan. De verjaringstermijn gaat dan dus opnieuw lopen. Pas na (opnieuw) 20 jaar kan er dan niet meer tegen dat gebruik opgetreden worden.

Advocaat VvE recht bij strijd met de splitsingsakte

Met bovenstaande is lang niet alles gezegd. Zo kan bijvoorbeeld onder omstandigheden bijvoorbeeld sprake zijn van rechtsverwerking, kan er toestemming zijn verleend, enzovoorts. Als je een soortgelijke kwestie in jouw VvE hebt, is het daarom verstandig om tijdig contact op te nemen met een gespecialiseerde VvE-advocaat, om te weten welke rechten verplichtingen er zijn.