Buren blijken huurders en geen kopers: reden voor ontbinding koopovereenkomst?

De koper van een luxe penthouse in Capelle in den IJssel is boos op de ontwikkelaar van het project. In de brochure stond namelijk dat hij een appartement zou kopen in een gebouw met uitsluitend koopappartementen. De ontwikkelaar (Van Wijnen) heeft echter 65 van de 90 appartementen in het complex verkocht aan een investeerder, die ze gaat verhuren. Niet de afspraak, vond de koper. Daarom heeft hij de koopovereenkomst ontbonden. De koper en de Van Wijnen vechten het uit bij de rechtbank Rotterdam. Advocaat vastgoedrecht Robert van Ewijk bespreekt het vonnis.

Het project: koopgebouw en huurgebouw

Het geschil ging over het project Blinq in Capelle aan den IJssel. In dat project ontwikkelt Van Wijnen een viertal gebouwen. Twee gebouwen met uitsluitend huurappartementen en twee gebouwen, De Hoge en De Lage, met 90 koopappartementen. Deze worden gebouwd door een aan Van Wijnen gelieerde bouwonderneming. De eiser in deze zaak kocht een penthouse in het gebouw De Hoge van Van Wijnen en sloot daarvoor een aannemingsovereenkomst met de aannemer. In totaal was daarmee een bedrag van € 1.100.000,- gemoeid. In de brochure en contractstukken staat dat het appartement zich bevindt in een gebouw met uitsluitend koopappartementen. De koper vindt daarom dat Van Wijnen tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en niet heeft geleverd wat hij mocht verwachten, aangezien een substantieel deel van de appartementen aan een investeerder zijn verkocht.

Verweer van de ontwikkelaar: geen garantie over huurders of kopers

Van Wijnen voert allereerst aan dat aan de brochure geen rechten kunnen worden ontleend. De rechtbank geeft de ontwikkelaar daar op zich wel gelijk in, maar legt ook uit dat een brochure wel bepaalde verwachtingen bij de koper wekt. Die verwachtingen spelen mee in de beslissing om wel of niet tot het sluiten van een koopovereenkomst over te gaan. Van Wijnen geeft verder aan dat de aan de investeerder verkochte appartementen, strikt genomen nog steeds koopappartementen zijn: ze zijn immers verkocht en niet verhuurd. Daar maakt de rechtbank echter korte metten mee. Aangezien de investeerder de 65 appartementen zal gaan verhuren, zijn die feitelijk niet meer als koopappartementen aan te merken.

Huurders of kopers als buren maakt een verschil

De rechtbank laat verder meewegen dat het een verschil maakt of je huurders of kopers als buren hebt. Uit diverse onderzoeken die de koper tijdens de procedure naar voren heeft gebracht, blijlkt namelijk dat het verloop onder huurders groter is dan het verloop onder kopers. Vooral in het segment waarin de woningen in project Blinq zich bevinden. Daarom is er veel minder sociale cohesie dan de koper van het penthouse op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.

Ontwikkelaar tekortgeschoten in nakoming koopovereenkomst

Daarom komt de rechtbank tot het oordeel dat de ontwikkelaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Er is zogezegd sprake van non-conformiteit. De rechtbank wijst de vordering om tot ontbinding van de koopovereenkomst daarom toe. Het interessante daaraan is dat uit het vonnis blijkt dat het penthouse al aan de koper was geleverd. De rechtbank bevestigt hiermee dat ontbinding van de koopovereenkomst ook na levering nog mogelijk is. Het gevolg daarvan is dat het penthouse weer aan Van Wijnen moet worden overgedragen, de koopsom moet worden terugbetaald en de schade die de koper heeft geleden moet worden vergoed. Daarover heeft de rechtbank zich in dit vonnis echter nog niet uitgelaten, mogelijk volgt dat nog in een latere procedure, mochten de koper en Van Wijnen er samen niet uitkomen.

Advocaat bij geschil over aan- of verkoop onroerend goed

De vastgoedadvocaten van Lexys hebben jarenlange ervaring bij het adviseren en procederen over geschillen met betrekking tot de aankoop en verkoop van onroerend goed. Daarbij treden zij zowel op voor verkopers, ontwikkelaars en aannemers, maar ook voor kopers van woningen of bedrijfsmatig vastgoed. Wil je weten wat de specialist vastgoedrecht van Lexys voor jou kan betekenen? Neem dan contact met ons op.