Buren weigeren medewerking herstel mandelige fundering

De scheidsmuur tussen twee gebouwen is gemeenschappelijk eigendom en mandelig. Dat staat in de wet.  Als een muur mandelig is, betekent dit dat de eigenaren aan weerszijden van die muur samen eigenaar daarvan zijn. Als de fundering onder die mandelige muur hersteld moet worden, heeft dat dus twee belangrijke consequenties. De eerste is dat herstel niet mag plaatsvinden zonder medewerking van de andere eigenaar in de mandeligheid. De tweede is dat je als mandelige eigenaren samen de kosten van herstel moet dragen. Maar wat als je buur medewerking én betaling aan herstel van de mandelige fundering weigert? Advocaat vastgoedrecht Robert van Ewijk legt uit wat je dan kan doen.

Rechterlijke uitspraken over herstel mandelige fundering

Vorig jaar zijn twee belangrijke uitspraken gedaan die over het herstel van een mandelige fundering gingen. Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde in september 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2024:2565) dat overtuigend was aangetoond dat de mandelige scheidsmuur ernstig verzakt was en dat onmiddelijke actie nodig was om verdere schade te voorkomen. De VvE van het buurpand werd daarom veroordeeld om te gedogen dat funderingsherstel plaatsvond op straffe van een dwangsom. Verder werd de VvE van het buurpand veroordeeld om bij te dragen in de kosten van het herstel van de mandelige fundering. Zij werd bovendien veroordeeld om aan de andere eigenaar van de muur de schade te vergoeden die zij had geleden als gevolg van de weigering tot medewerking aan het noodzakelijke funderingsherstel.

Schadevergoeding bij vertraging funderingsherstel

Ook de eigenaar van een twee-onder-een-kapwoning in Wassenaar werd tot schadevergoeding veroordeeld. In een uitspraak van de rechtbank Den Haag uit oktober vorig jaar (ECLI:NL:RBDHA:2024:17616), werd namelijk geoordeeld dat de mede-eigenaar onrechtmatig had gehandeld. De rechtbank kwam tot dat oordeel omdat het voor die mede-eigenaar voldoende duidelijk had moeten zijn dat herstel van de mandelige fundering noodzakelijk was. Daarom bestond een verplichting om mee te werken aan dat herstel. Schending van die verplichting is onrechtmatig en dat heeft tot schade geleid. De weigerachtige buurman moest die schade daarom vergoeden.

Schade door weigering medewerking aan funderingsherstel

Mandelige eigenaren proberen medewerking aan funderingsherstel vaak zo lang mogelijk uit te stellen in verband met de hoge kosten daarvan. Echter kan dat voor schade leiden voor de andere eigenaar. Als weigerachtige eigenaar kan het zijn dat je voor die schade opdraait. Die schadeposten kunnen divers zijn en flink in de papieren lopen. Een aantal voorbeelden.

• In de Amsterdamse zaak kon de eigenaar zijn woning gedurende langere tijd dan voorzien niet verhuren, de weigerachtige eigenaar moest daarom de gederfde huur vergoeden. Ook de schade door gederfd woongenot of de kosten van alternatieve huisvesting kunnen voor vergoeding in aanmerking komen. Zo werden de Wassenaarse woningeigenaren in de Haagse zaak veroordeeld om de dubbel woonlasten van hun buren te vergoeden;
• Zowel in de Amsterdamse als Haagse zaak werd de weigerachtige eigenaar veroordeeld om de doorlopende rentelasten te vergoeden;
• In de Haagse zaak werd ook bepaald dat de buren opdraaiden voor de inmiddels gestegen aanneemsom. Die kostenstijging kwam door het tijdsverloop en was volgens de rechter ook een gevolg van de weigering van de van de buren noodzakelijke medewerking.
• Ook de kosten om de schade vast te stellen, komen voor rekening van de wederpartij. Denk daarbij aan de kosten van een deskundige.
• In beide zaken werd de weigerachtige buur veroordeeld in de proceskosten van diens wederpartij. In de Haagse zaak ging het om bijna €5.500,-, in de Amsterdamse zaak al om ruim €11.000,-.

Regels voor VvE’s bij herstel mandelige fundering

De regels over mandeligheid en de hierboven besproken uitspraken zijn ook relevant voor VvE’s (Vereniging van Eigenaars). Gebouwen kunnen namelijk gesplitst zijn in appartementsrechten. In dat geval zijn het de VvE’s die verantwoordelijk zijn voor herstel van de mandelige fundering. De regels en rechtsgevolgen zijn dan hetzelfde. Overigens was de weigerachtige buur in de Amsterdamse zaak ook een VvE.

Advocaat bij weigering noodzakelijk funderingsherstel

De kosten van funderingsherstel kunnen flink oplopen. De schade die het gevolg is van de vertraging van het herstel kan eveneens in de papieren lopen. Los van rentelasten en oplopende aanneemsommen, kunnen huurderving of dubbele woonlasten namelijk flinke schade zorgen. Het is daarom van belang dat een weigerachtige buur zo snel mogelijk tot medewerking en tot het doen van een financiële bijdrage wordt bewogen. Daarmee wordt schade voorkomen. Neem contact op met de advocaat vastgoedrecht van Lexys Advocaten om u in dit proces te begeleiden.