Eigenaar door verjaring tegen wil en dank?

Dat je door verjaring eigenaar kan worden van een stukje grond, is bij velen bekend. Meestal gaan erfgrensgeschillen over grond waarvan meerdere partijen eigenaar willen zijn. Dat twee partijen géén eigenaar willen zijn en juist de ander aanwijzen als gerechtigde, komt iets minder vaak voor. Als er sprake is van sterk vervuilde grond, of bijvoorbeeld grond met bebouwing waarvan de onderhoudskosten erg hoog zijn, kan dat echter wel begrijpelijk zijn. Zo zagen een aantal woningeigenaren uit Friesland zich geconfronteerd met de hoge onderhoudskosten van de walbeschoeiing die de scheidslijn vormt tussen hun perceel en het perceel van de gemeente. Advocaat vastgoedrecht Robert van Ewijk bespreekt het arrest van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2025:844), dat begin dit jaar oordeelde over deze kwestie

Geschil over onderhoudskosten walbeschoeiing

De zaak is aangespannen door een aantal huiseigenaren uit Lemmer (Friesland). De eigenaren hebben elk een kavel waarop hun woning staat. Dat kavel grenst aan de openbare weg dat eigendom is van de Gemeente de Fryske Marren. Aan de overzijde van de weg ligt water, dat verdeeld is in een aantal percelen waar een bootje kan worden aangelegd. De woningeigenaren zijn naast eigenaar van de kavel waarop hun woning staat, ook eigenaar van een van die waterpercelen. De gemeente en de woningeigenaren, twisten over de vraag van wie de beschoeiing hoort. De aanleiding daarvoor is het noodzakelijk onderhoud daarvan, dat met hoge kosten gepaard gaat. Die woningeigenaren stelden (onder andere) dat de gemeente door verjaring eigenaar was geworden. De gemeente zag dat niet zitten. Bij het gerechtshof kwam de vraag aan de orde of je ook tegen wil en dank door verjaring eigenaar kan worden van een zaak.

De gemeente heeft bezitsdaden verricht over de beschoeiing

Om hun stelling te onderbouwen dat de gemeente door verjaring eigenaar is geworden van de beschoeiing, stellen de woningeigenaren dat de gemeente zich jarenlang als eigenaar heeft gedragen. Zo zou de gemeente onderhoud hebben gepleegd aan de walbeschoeiing en de bij de beschoeiing behorende gordingen hebben vervangen. Daarnaast zou de gemeente op tekeningen de lijnen zodanig hebben ingetekend, dat de walbeschoeiing daarop als eigendom van de gemeente is aangemerkt. Daarnaast heeft de gemeente toestemming gegeven om loopsteigers te plaatsen op de gordingen van de walbeschoeiing. Bovendien heeft de gemeente sonderingswerkzaamheden laten verrichten ter voorbereiding van werkzaamheden tot vervanging van de beschoeiing. Daarmee heeft de gemeente zich ook naar buiten toe als eigenaar gedragen, aldus de woningeigenaren.

Verkrijging en verlies van grond door verjaring

De rechtbank heeft in eerste aanleg al aangegeven dat onvoldoende is onderbouwd dat de gemeente daadwerkelijk onderhoud zou hebben verricht. Uit de slechte staat van de walbeschoeiing, twijfelde de rechtbank er blijkbaar al aan dat dit het geval is. In hoger beroep is geen nieuw bewijs geleverd. Het gerechtshof voegt daar echter aan toe, dat zelfs al zou dat bewijs zijn geleverd, dit nog steeds niet maakt dat de gemeente door verjaring eigenaar is geworden van de beschoeiing. Het leerstuk over verjaring, is namelijk geschreven in het belang van de partij die zich op de eigendomsverkrijging beroept. Het leerstuk van verjaring biedt bescherming aan degene die aanspraak maakt op het goed dat bij hem in bezit is. Het spiegelbeeldige is echter niet het geval. Degene die formeel eigenaar is, kan dat eigendom niet aan een ander opdringen als die ander geen eigenaar wil zijn:

“Het leerstuk verjaring leent zich er niet voor om de eigendom van onroerend goed aan derden op te dringen die zich niet op die eigendom wensen te beroepen en die eigendom ook niet willen verwerven.”

Advocaat bij verjaring eigendom van grond

Kortom, je kan niet tegen wil en dank door verjaring eigenaar worden van een zaak. Alleen degene die het bezit van die zaak heeft (en formeel geen eigenaar is), kan zich op het leerstuk van verjaring beroepen. Niet degene die de eigendom graag wil verliezen.