Erfpacht opzeggen bij achterstand canon: hier moet je op letten

Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter het recht geeft om de onroerende zaak van een ander te gebruiken. Doorgaans staat daar betaling van een periodieke vergoeding tegenover. Dat wordt de canon gnoemd. Maar wat als de erfpachter die canon niet (volledig) betaalt? Wanneer mag de blooteigenaar het erfpachtrecht opzeggen?

Opzeggen bij betalingsachterstand van twee opvolgende jaren

De wet is daar in beginsel duidelijk over. Op grond van artikel 5:87 lid 2 BW kan de blooteigenaar de erfpacht opzeggen als de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen, of als hij in ernstige mate tekortschiet in zijn andere verplichtingen. Deze bepaling is dwingendrechtelijk van aard: van deze opzeggingsgrond kan niet ten nadele van de erfpachter worden afgeweken. Er kan dus niet in de erfpachtvoorwaarden worden opgenomen dat al na een betalingsachterstand van één jaar opgezegd mag worden. Of wanneer de betalingsachterstand een bepaald bedrag bereikt.

Waar betalingen op afgeboekt worden bepaalt of opgezegd kan worden

In de praktijk wordt in de erfpachtvoorwaarden soms bepaald dat betalingen op de canon eerst worden afgeboekt op de jongste termijn. Hiermee wordt afgeweken van de wettelijke regeling van artikel 6:43 BW. In dat geval kan een erfpachter die telkens een klein gedeelte van de canon voldoet, voorkomen dat er formeel een achterstand van twee volledige achtereenvolgende jaren ontstaat. De betalingsachterstand loopt ondertussen wél op, maar de blooteigenaar verkrijgt de bevoegdheid tot opzegging niet.

Geldt ook wanneer geen sprake is van een betalingsachterstand van exact twee opvolgende jaren

Maar, het Hof Den Haag heeft in 2003 (ECLI:NL:GHSGR:2003:AN8025 / KG 2003 / 232) geoordeeld dat ook een betalingsachterstand die niet exact op twee volledige achtereenvolgende jaren ziet, maar wél gedurende en ten aanzien van meerdere jaren heeft bestaan, opzegging kan rechtvaardigen. Een redelijke wetsuitleg brengt volgens het Hof mee dat in zo’n situatie alsnog is voldaan aan de voorwaarden van artikel 5:87 BW.

“6.2.3 Het hof verwerpt het standpunt van HTC dat inhoudt dat deze achterstand niet betekent dat voldaan is aan het vereiste van verzuim om de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen, om reden dat ten tijde van de opzegging door HTC wel een gedeelte van elke per 1 januari van de genoemde jaren vervallen canon was betaald. Dit zou immers tot de consequentie voeren dat de erfpachter, door elk jaar een gering gedeelte van de canon te voldoen, het recht op opzegging wegens verzuim in het betalen van de canon zou kunnen frustreren. Het hof is van oordeel dat dit niet overeenkomstig de bedoeling van de wetgever is.

Advies bij discussie over erfpachtakte door gespecialiseerd advocaat

De Hoge Raad heeft zich niet over deze uitleg hoeven te buigen. Het valt niet uit te sluiten dat hij het wettelijke criterium strikter zal toepassen. Totdat daarover meer duidelijkheid bestaat, doen partijen er verstandig aan om in de erfpachtakte heldere afspraken op te nemen over de wijze van afboeking van betalingen. Daarnaast hebben beide partijen belang bij duidelijke definitie van wat er onder “in ernstige mate tekortschieten” moet worden verstaan. Een goed geredigeerde akte voorkomt discussie achteraf.