Ouderdomsclausule bij aankoop woning

Wanneer u een woning koopt of verkoopt, is het belangrijk om oog te hebben voor de risicoverdeling van partijen. Een veelvoorkomende (maar geen standaard) bepaling in koopovereenkomsten van oudere woningen is de zogenoemde ouderdomsclausule. Maar wat houdt deze clausule nu precies in? En hoe ver reikt de bescherming die zij aan de verkoper biedt? Advocaat Robert van Ewijk is gespecialiseerd in geschillen over koop en verkoop van woningen en legt in dit blog uit hoe het zit met de ouderdomsclausule.

Wat is een ouderdomsclausule?

Deze clausule wordt vaak opgenomen bij de verkoop van oudere woningen. De clausule wijst de koper erop dat de woning door haar leeftijd mogelijk niet meer voldoet aan de bouwkundige normen van vandaag de dag. Dit wordt gedaan om de koper erop te wijzen dat er een kans bestaat op verborgen gebreken. Daarnaast zorgt de ouderdomsclausule ervoor dat de verkoper niet meer aansprakelijk is voor die gebreken. Het doel van deze clausule is dan ook wel duidelijk: het moet de aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken die verband houden met de ouderdom van het huis beperken. Daarmee wijkt met af van de hoofdregel in artikel 7:17 BW en de bepalingen uit de NVM-koopovereenkomst: een woning moet volden aan de redelijke verwachtingen van de koper en moet geschikt zijn voor normaal gebruik (conformiteitseis).

Let wel: deze beperking geldt in beginsel alleen voor onbekende gebreken. Is de verkoper wel op de hoogte van een gebrek, dan heeft hij een mededelingsplicht. De ouderdomsclausule strekt niet zo ver dat de verkoper mag zwijgen over gebreken die hij kent.

Belang van de ouderdomsclausule

Voor de verkoper vormt de ouderdomsclausule een belangrijke bescherming. Zonder zo’n clausule kan de koper bij latere ontdekking van ernstige gebreken alsnog een schadevergoeding vorderen, omdat hij mocht verwachten dat het huis geschikt was voor normaal gebruik.

Voor de koper daarentegen is het van belang om zich bewust te zijn van de aanwezigheid van een ouderdomsclausule én wat de gevolgen ervan zijn. Die gevolgen verschillen namelijk al naar gelang de wijze waarop de clausule is geformuleerd.

Rechtspraak over de ouderdomsclausule

De uitleg van de ouderdomsclausule leidt in de praktijk regelmatig tot discussies. Rechters leggen de clausule soms beperkt, maar soms juist ruim uit. En de formulering van de clausule in de koopovereenkomst is daarbij vaak doorslaggevend.

Uit de jurisprudentie volgt dat de op de koper rustende onderzoeksplicht zwaarder gaat wegen op het moment dat er een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst is opgenomen (Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12 mei 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:3682). In deze zaak kocht een stel een oude vrijstaande woning, gebouwd vóór 1879. Omdat het om een zeer oud pand ging, werd in het koopcontract een ouderdomsclausule opgenomen. Daarin stond dat de koper bekend was met de leeftijd van het pand en dat andere eisen aan de bouwkwaliteit golden dan bij nieuwbouw. Ook werd vastgelegd dat de woning geschikt moest zijn voor normaal gebruik als woonhuis, maar dat de verkoper niet instond voor gebreken die de koper kende of had kunnen kennen. De kopers ontdekten na de koop zwam in de vloer van het huis en probeerden de verkopers hiervoor aansprakelijk te stellen.

Het hof oordeelde dat zij hier rekening mee hadden moeten houden gezien de ouderdom van  het huis en gelet op de ouderdomsclausule.

Taalkundige uitleg van een ouderdomsclausule

Gebreken waarvan kan worden bewezen dat die het gevolg zijn van de ouderdom van het huis vallen vaak onder de clausule. Dat is vooral zo bij een wat algemeen geformuleerde ouderdomsclausule. Rechters passen in dit geval vaak de Haviltex-maatstaf toe. In het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 17 december 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:4501) werd geoordeeld dat vooral de taalkundige uitleg in de context van de overeenkomst bepalend is. Het hof bepaalde dat uit de titel en eerste zin van de clausule in dat geval bedoeld werd uit te gaan van gebreken die voortkomen uit de leeftijd van de woning en de destijds geldende bouwkundige eisen. De formulering van de clausule maakt dus veel uit voor de interpretatie daarvan.

Ruime uitleg van een ouderdomsclausule

In de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 26 januari 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:193) staat een ruime uitleg van de ouderdomsclausule. De koopakte in deze casus bevatte standaardbepalingen waarin stond dat de woning geschikt moest zijn voor normaal gebruik als woning. Tegelijkertijd bevatte de akte ook een ouderdomsclausule. In die ouderdomsclausule stond dat de verkoper niet instaat voor de staat van de fundering, leidingen en andere ouderdomsgerelateerde gebreken, tenzij daar expliciet garanties voor zijn gegeven. Het hof oordeelde dat het hier ging om een duidelijke exoneratieclausule, waarvan de werking zich niet enkel tot gebreken die uit ouderdom voortkomen strekt. Deze geldt dus ook voor de genoemde bouwkundige zaken, als de gebreken niet per se voortkomen uit de ouderdom daarvan. De tekst is ruimer en sluit expliciet aansprakelijkheid voor fundering uit, tenzij uitdrukkelijk een formele garantie is gegeven.

Ouderdomsclausule gaat soms niet alleen over ouderdomgerelateerde gebreken

Maar ook de rechtbank Gelderland in het vonnis van 15 mei 2024 (ECLI:NL:RBGEL:2024:3928) oordeelde wat recenter dat de ouderdomsclausule in sommige gevallen ruim geïnterpreteerd mag worden. De rechter oordeelde dat beide partijen de ouderdomsclausule hadden ondertekend en dat deze clausule – hoewel ze suggereert te gaan over gebreken vanwege ouderdom – in werkelijkheid veel ruimer is geformuleerd. In die bepaling staat namelijk dat álle gebreken, ongeacht de oorzaak, voor risico van de koper zijn, tenzij deze expliciet waren uitgesloten. De rechtbank vond het niet relevant dat de clausule ‘ouderdomsclausule’ heet; het ging om de inhoud van de tekst, en die liet weinig ruimte voor twijfel.

Conclusie

De ouderdomsclausule is geen standaardclausule met een eenduidige werking. De formulering van de clausule in de koopovereenkomst is van groot belang en kan bepalend zijn voor de vraag of een verkoper aansprakelijk is voor gebreken. Voor verkopers is het weer van belang om een goed geformuleerde clausule op te nemen, die daadwerkelijk duidelijk maakt welke risico’s worden uitgesloten. Voor kopers is het belangrijk om alert te zijn op het bestaan van zo’n clausule en om tijdig een bouwkundige keuring uit te laten voeren.

Wil je advies over de formulering van een ouderdomsclausule, of bent je in conflict over verborgen gebreken en de vraag of de ouderdomsclausule daarop van toepassing is? Neem dan contact op met onze advocaten.