VvE tip: zo neem je een rechtsgeldig besluit over optoppen

Nederland staat voor een immense woningbouwopgave, en ‘optopconstructies’ – het toevoegen van woonlagen aan bestaande complexen – worden bejubeld als efficiënte oplossing. Ze besparen bouwgrond en bieden vaak kansen voor verduurzaming en renovatie van het bestaande pand. In 2024 is dan ook een ‘Landelijke aanpak OptoppenLandelijke aanpak Optoppen’ uitgebracht, met als doel het optoppen stimuleren. Toch wijst de praktijk uit dat de potentie van optoppen bij lange na nog niet wordt benut. De boosdoener? De besluitvorming binnen de Vereniging van Eigenaars (hierna: VvE).

Besluit tot optoppen kent hoge drempel

Het realiseren van optoppen vereist een wijziging van de splitsingsakte. Dit is noodzakelijk omdat door de extra woningen nieuwe appartementsrechten ontstaan, wat een blijvende wijziging van de feitelijke en goederenrechtelijke situatie tot gevolg heeft (HR 7 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA505). In beginsel vereist de wet (artikel 5:139 BW) hiervoor unanimiteit van alle appartementseigenaren. Zodra één of enkele eigenaren tegenstemmen, strandt het gehele project. Artikel 5:139 lid 2 BW, dat een 4/5^e meerderheid toestaat, biedt hierbij helaas geen soelaas. Optoppen betreft namelijk een daad van beschikking die de eigendomsverhoudingen raakt.

Vervangende machtiging als oplossing?

De wet biedt een vangnet: de vervangende machtiging. Indien een VvE een voorgenomen optopplan niet met unanimiteit van stemmen rond krijgt, kan de rechter (op grond van artikel 5:140 BW) de toestemming van de weigerende eigenaar vervangen. Dit kan enkel indien de weigering geschiedt zonder redelijke grond.

Het is daarom belangrijk om in de besluitvormingsfase te anticiperen op de mogelijk door een tegenstander aan te voeren redelijke gronden. Zo ben je de belangenafweging die de rechter uitvoert een stap voor. Mr. G.E. van Houdt (in TBR 2025/125) categoriseert de meest voorkomende bezwaren die als ‘redelijke grond’ kunnen worden aangemerkt.

Redelijke gronden om tegen optoppen te stemmen

Als je de kans op een succesvolle rechterlijke machtiging wilt maximaliseren, dan moet je rekening houden met de mogelijke redelijke gronden. Je kan dat doen door in het plan van de VvE rekening te houden met de belangen van de tegenstanders. Denk daarbij aan het volgende:

1. Behoud van de architectonische eenheid. Bij gebouwen met bijzondere architectonische kenmerken kan een wijziging van het uiterlijk een redelijke grond voor weigering vormen. Overweeg in het ontwerp om in dezelfde stijl te bouwen of minimaliseer de visuele impact. Vergeet ook niet de mogelijke intellectuele eigendomsrechten van de oorspronkelijke architect in ogenschouw te nemen.
2. Minimaliseer nadelige effecten. Bezwaren omtrent verminderd woongenot (verlies van licht of uitzicht) en privacy-inbreuken door de nieuwe woningen komen vaak voor. Het ontwerp moet hier expliciet rekening mee houden om deze effecten te minimaliseren.
3. Anticipeer op (de angst voor) waardevermindering en overlast. Een eigenaar op de bovenste verdieping die door het optoppen zijn status verliest, kan diens weigering baseren op waardevermindering. Overweeg financiële compensatie of bied deze bewoners het eerste kooprecht voor een van de nieuwe topappartementen. Ook de angst voor extra drukte of minder parkeergelegenheid door nieuwe bewoners vormt een potentieel risico.
4. Zorg voor een duidelijk plan met een goede onderbouwing. Het onvoldoende duidelijk maken van het voorstel kan een redelijke weigeringsgrond zijn. Optoppen is een complex proces, waarvoor een gedegen, helder uitgewerkt plan, onderbouwd met advies van deskundige partijen, van doorslaggevend belang kan zijn.
5. Creëer en benoem wederzijdse voordelen. Voorkom dat eigenaren ervaren dat zij alleen nadelen ondervinden. Combineer het optoppen met de aanpak van verduurzaming of noodzakelijk onderhoud, waarbij de kosten mede gedragen kunnen worden door de opbrengsten van de nieuwe bouw. Overweeg om ervoor te zorgen dat het nieuwe dak beschikbaar blijft voor toekomstige verduurzaming, zoals het plaatsen van zonnepanelen of andere installaties.

Ontbreken omgevingsvergunning is geen redelijke grond voor weigering

Er wordt daarnaast vaak door appartementseigenaren gesteld dat het ontbreken van een omgevingsrechtvergunning een redelijke grond voor weigeren van medewerken aan optoppen op zou leveren. Uit vaste rechtspraak volgt dat dit niet het geval is. Ook het ontbreken van een besluit van de VvE staat het vragen van een vervangende machtiging voor het wijzigen van de akte in verband met optoppen, niet in de weg. Dat volgt onder andere uit een recente uitspraak van de rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2024:15995).

Er zullen voor optoppen onder andere vergunningen geregeld moeten worden, dat is wel zo. Echter kan het (nog) ontbreken van dergelijke vergunningen geen redelijke grond voor weigering zijn, als er nog over het optoppen gestemd moet worden.

Gespecialiseerde advocaat VvE-recht bij besluit over optoppen

Bij de besluitvorming over het optoppen van appartementencomplexen moet met uiteenlopende belangen rekening gehouden worden. Appartementseigenaren die weigeren mee te werken, kunnen grote vertraging opleveren of het project blokkeren. Een vervangende machtiging bij de rechter kan de oplossing bieden, maar daarvoor is een zorgvuldige voorbereiding en juridische onderbouwing van groot belang.

De advocaten van Lexys hebben ruime ervaring met (het voorkomen van) VvE-geschillen en bouwrecht. Wij kunnen u adviseren over de besluitvorming binnen VvE’s, de wijziging van splitsingsakten en de belangenafweging bij optoppen.