Ouderdomsclausule: de reikwijdte in de praktijk

Voor de verkoper van een woning kan een ouderdomsclausule belangrijke bescherming bieden tegen de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken. Voor de koper is het vaak juist een valkuil. Die moet zich bewust zijn van het bestaan van de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst en de gevolgen daarvan. Zo kan het bestaan van de ouderdomsclausule invloed hebben op de onderzoeksplicht van de koper.

Dit is de reikwijdte van de ouderdomsclausule

Het uitgangspunt is dat de ouderdomsclausule ruim kan worden uitgelegd. De clausule strekt dus vrij ver. Daarbij staat de taalkundige uitleg binnen de context van de gehele overeenkomst centraal, met inachtneming van de zogenaamde ‘Haviltex-maatstaf’. Wel geldt dat een beroep de ouderdomsclausule vaak niet geldt voor gerenoveerde onderdelen van een oudere woning. De kwaliteit daarvan wordt immers niet door ‘ouderdom’ beperkt, terwijl de ouderdomsclausule juist betrekking heeft op ‘oude’ onderdelen van de woning.

Dit moet je weten over de ouderdomsclausule

Rechtspraak over de ouderdomsclausule: rechters oordelen verschillend

Conner Canters is advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht. In dit blog gaat hij in op rechtspraak over de ouderdomsclausule. Daaruit blijkt dat rechters verschillend omgaan met de uitleg van een dergelijke clausule. De rechtspraak laat twee verschillende zienswijzen zien. In sommige gevallen wordt de ouderdomsclausule ruim uitgelegd. Dat houdt in dat de rechter oordeelt dat de clausule over de gehele woning gaat. Daarnaast heeft die dan betrekking op diverse soorten gebreken. In andere gevallen legt de rechter de ouderdomsclausule juist meer beperkt uit. Namelijk dat die alleen geldt voor de in de clausule genoemde gebreken, én alleen voor gebreken die het gevolg zijn van ouderdom. 

Ouderdomsclausule soms ook betrekking op gebreken die niet door ouderdom komen

In een uitspraak van 7 december 2021 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2021:11262) is geoordeeld dat de ouderdomsclausule een vergaande uitsluiting van aansprakelijkheid voor de verkoper inhoudt. Daartoe overwoog het hof dat de uitsluiting van aansprakelijkheid verder kan gaan dan slechts de verborgen gebreken door ouderdom. Daartoe overwoog het hof het volgende:

“Anders dan [appellante] betoogt, valt in de bepaling niet te lezen dat deze exoneratie zich beperkt tot de gedeeltes van de onroerende zaak die meer dan 100 jaar oud zijn. Met het opnemen van de clausule in artikel 24 hebben partijen naar het oordeel van het hof een uitzondering gemaakt op de garantie met betrekking tot de aanwezigheid van de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning.”

Anders gezegd: de exoneratie (dat is de uitsluiting van de aansprakelijkheid) geldt dus voor de gehele woning en ongeacht of de betreffende bouwdelen door ouderdom zijn aangetast. Want, zegt het gerechtshof: uit de tekst van de ouderdomsclausule blijkt dat partijen de bedoeling hadden om af te wijken van de garanties over het normale gebruik die elders in de koopovereenkomst zijn gegeven. 

In een uitspraak van 26 januari 2016 kwam het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2016:193) tot dezelfde conclusie. Dat hof overwoog:

“Dat deze uitsluiting van aansprakelijkheid beperkt zou zijn tot gebreken die uitsluitend veroorzaakt zijn door de ouderdom van de woning valt in de bepaling niet te lezen. Dat met de bepaling een dergelijke beperkte strekking zou zijn beoogd ligt naar het oordeel van het hof ook niet voor de hand. Dat de bepaling is getiteld “Oudheidsclausule” doet daar niet aan af.”

Uit voorgaande uitspraken volgt dat een ouderdomsclausule in sommige gevallen ruim wordt uitgelegd waarbij de aansprakelijkheid van verkoper aanzienlijk beperkt. Dat kan gepaard gaan met grote risico’s voor de koper. Die kan dan dus met lege handen staan, zelfs als hij verborgen gebreken aantreft die niet door ouderdom zijn veroorzaakt.

Ouderdomsclausule uitsluitend van toepassing op gebreken door ouderdom?

In andere uitspraken is geoordeeld dat de ouderdomsclausule slechts van toepassing is op gebreken die voortvloeien uit de ouderdom van de woning. In een uitspraak van 18 juni 2019 van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2019:2166) is geoordeeld dat de ouderdomsclausule niet geldt als algemene uitsluiting van aansprakelijkheid, maar dat de aard van het gebrek moet passen binnen hetgeen onder ‘ouderdomsgebreken’ wordt verstaan. Alleen dan is een beroep op de ouderdomsclausule mogelijk. Daartoe overwoog het hof:

“Anderzijds is het zó dat een koper van een beding dat de naam “Ouderdomsclausule”’ draagt in de regel zal (mogen) verwachten dat het enkel tot een risicoverschuiving in zijn nadeel strekt voor zover het gaat om gebreken die daadwerkelijk het gevolg zijn van de ouderdom van de woning. Dat is in casu des te meer het geval, nu artikel 22 zeer algemeen is geformuleerd.”

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2015:912) kwam in zijn uitspraak van 10 februari 2015 tot dezelfde conclusie. Daartoe werd het volgende overwogen:

“Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] de tweede zin van artikel 20 van de koopovereenkomst (zie onder 2.13) in de context van de eerste zin, die uitdrukkelijk spreekt over de bouwkwaliteit van de onroerende zaak, en in samenhang met artikel 5.3 (zie onder 2.1.2) redelijkerwijs aldus heeft mogen begrijpen dat de garantie van artikel 5.3 slechts werd uitgesloten voor gebreken die het gevolg zijn van ouderdom van de woning.”

In die uitspraak werd geoordeeld dat (de oorzaak van) het gebrek onvoldoende samenhing met de ouderdom van de woning.

Dit is waarom rechters verschillend oordelen over de reikwijdte van de ouderdomsclausule

De uiteenlopende oordelen hebben verschillende redenen, namelijk:

• de formulering van de ouderdomsclausule: elke koopovereenkomst is anders en de makelaar hanteert vaak zijn eigen formulering voor de ouderdomsclausule. De rechters in bovenstaande uitspraken passen dus niet een algemene regel of algemene ouderdomsclausule toe, maar spreken recht over een specifieke clausule in een specifieke koopovereenkomst.
• de bedoeling van partijen: bij de uitleg van een clausule in een overeenkomst, kijkt de rechter naar wat partijen bedoeld hebben. Vaak blijkt dat uit de tekst (formulering), maar dat is niet altijd het geval. Soms zijn er mails geweest die aanleiding geven tot een ruimere of beperktere toepassing van een ouderdomsclausule.
• de argumenten die door advocaten worden aangedragen: welke argumenten naar voren worden gebracht en welke niet, kunnen van invloed zijn op de richting die de rechter kiest.
• enzovoorts.

Het is daarom voor zowel kopers als verkopers van belang om vooraf goed te bespreken wat er bedoeld is met de ouderdomsclausule en welke gebreken er wel en niet onder vallen. Zorg dat je ook vastlegt wat er besproken is. Dat voorkomt discussies achteraf. Als je toch achteraf in een discussie terecht komt, dan kan aan de hand van de formulering van de clausule of de inhoud van gesprekken die er zijn geweest, bepaald worden hoe ver de ouderdomsclausule strekt. De vastgoedadvocaten van Lexys worden geregeld ingeschakeld bij het formuleren van ouderdomsclausules, of juist bij het beslechten van geschillen daarover.