Boete én schadevergoeding bij ontbinding koopovereenkomst?

Vaak wordt bij de (ver)koop van een woning gebruik gemaakt van de NVM-koopovereenkomst. Daarin staat een boeteclausule opgenomen. Dat is ook het geval in het Amsterdamse model koopovereenkomst. In het geval dat één van de partijen tekortschiet in de nakoming van de koopovereenkomst, verbeurt de andere partij een boete. Vaak is die 10% van de koopsom. Advocaat Conner Canters is gespecialiseerd in geschillen over de koop en verkoop van woningen en bespreekt in dit blog of je naast de boete, ook nog eens recht hebt op schadevergoeding.

Functies van het boetebeding in koopovereenkomst woning

De bedoeling van het boetebeding in de koopovereenkomst van een woning, is om ervoor te zorgen dat de schade door de tekortkoming wordt vergoed. Daarnaast heeft een boetebeding een prikkelfunctie. Het zorgt ervoor dat de wederpartij zijn best doet de koopovereenkomst netjes na te komen, anders verbeurt die een boete. Een andere functie van het boetebeding, is om discussie over de hoogte van de schade te voorkomen. Door de hoogte van de boete op voorhand vast te stellen, wordt ervoor gezorgd dat op voorhand duidelijk is hoeveel er moet worden betaald, zonder dat er discussie kan zijn over de vraag of de schade daadwerkelijk zo hoog is als wordt gezegd.

Samengevat heeft het boetebeding in de koopovereenkomst van een woning de volgende functies:

• Prikkelfunctie: doordat er een hoge boete staat op niet nakoming van de koopovereenkomst, hebben partijen een prikkel om die koopovereenkomst netjes na te komen. Dit wordt ook wel de afschrikfunctie genoemd.
• Vastleggen van gevolgen: door het boetebeding, staat op voorhand vast wat er gebeurt als een van de partijen de overeenkomst niet nakomt. Dat verkleint de onderwerpen waarover kan worden gediscussieerd.
• Fixatie van schadevergoeding: door de boete vast te stellen op een percentage van de koopsom, wordt voorkomen dat gedebatteerd hoeft te worden over de hoogte van de daadwerkelijk geleden schade. 

Deze functies overlappen met elkaar. Doordat de schadevergoeding op een vaak relatief hoog bedrag is gefixeerd, komt dit ook de prikkelfunctie ten goede.

Schade is hoger dan de boete: recht op aanvullende vergoeding?

Maar wat als de schade niet lager, maar juist hoger is dan de verbeurde boete? In dat geval wil je mogelijk aanspraak maken op aanvullende schadevergoeding. Maar heb je daar gezien het fixatiebeginsel wel recht op? Daarover moest recent de rechtbank Noord-Holland oordelen. In zijn vonnis van 30 juli 2025 (ECLI:NL:RBNHO:2025:8696) was een zaak aan de orde waarin de overeengekomen boete onvoldoende was om de volledige schade te dekken. De centrale vraag was of ook aanspraak kon worden gemaakt op een aanvullende schadevergoeding. 

Boete toegewezen na ontbinding koop woning

In de procedure ging het over een koopovereenkomst voor een woning waarin een koopsom was afgesproken van € 755.000,-. Er is gebruikgemaakt van de NVM-koopakte. In een eerdere procedure tussen partijen is de contractuele boete van tien procent toegewezen. Koper werd in die procedure veroordeeld om een bedrag van € 75.500,- aan verkoper te betalen.

Schade bleek hoger te zijn dan de verbeurde boete

Vervolgens heeft verkoper de woning aan een derde verkocht. De koopsom was aanzienlijk lager dan de overeengekomen koopsom van € 755.000,-. De schade (het verschil tussen de oorspronkelijke koopsom en de koopsom met de derde partij) oversteeg bovendien het bedrag van de contractuele boete. Daarom werd de oorspronkelijke koper opnieuw gedagvaard. In de tweede procedure werd betaling gevorderd van het verschil tussen de betaalde boete en de werkelijke schade.

Uitgangspunt: géén aanvullende schadevergoeding in geval van boetebeding

In artikel 6:92 BW is bepaald dat een boetebeding in de plaats treedt van de schadevergoeding. De koper deed een beroep op die bepaling. Hij vond dat verkoper daarom geen aanspraak kon maken op een (aanvullende) schadevergoeding. De rechter ging daar echter niet in mee. Die bepaling waarop de koper een beroep deed, is namelijk van regelend recht. Dat betekent dat partijen bij overeenkomst kunnen afwijken van die wettelijke bepaling.

Afwijken van wettelijk uitgangspunt in koopovereenkomst is mogelijk

Dat is in dit geval ook gebeurd. In artikel 11.2 van de gebruikte koopovereenkomst staat namelijk: 

“Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”

De rechtbank oordeelde daarom dat indien de schade hoger is dan de verbeurde boete, dat de verkoper dan recht heeft op betaling van de aanvullende schade:

“De rechtbank oordeelt daarom dat [eisers] op grond van artikel 11.2. van de koopovereenkomst recht hebben op vergoeding van hun schade voor zover deze hoger is dan de contractuele boete.”

Hoe moet je de hoogte van je schade bepalen?

De rechter ging daarnaast in op de vraag op welke manier je bepaalt wat je werkelijk geleden schade is:

“Het uitgangspunt bij schadevergoeding is om de partij die schade heeft geleden te brengen in dezelfde toestand als waarin deze zou hebben verkeerd als de schadeplichtige zijn verplichtingen zou zijn nagekomen. Daarbij is het van belang dat er voldoende samenhang bestaat tussen de schade en de gebeurtenis (conditio sine qua non verband).”

Kort gezegd komt het erop neer dat je de volgende situaties moet vergelijken:

• de situatie waarin je verkeert als de wederpartij zijn verplichtingen naar behoren zou zijn nagekomen (dus: de volledige koopsom zou zijn ontvangen);
• de situatie waarin je nu verkeert (dus: de koopsom die je daadwerkelijk hebt ontvangen.

In dit geval gaat het dus om het verschil tussen:

• de koopsom die je zou hebben ontvangen als de oorspronkelijke koop was doorgegaan, en;
• de koopsom die je hebt ontvangen na de tweede koop plus de ontvangen boete.

Wel vond de rechter dat de verkoper enkele ‘voordelen’ die hij heeft gehad, in mindering moest brengen op zijn schade. Dat ging over huuropbrengsten en fiscale voordelen. 

Ontbinding koopovereenkomst geeft recht op boete én schadevergoeding

Conclusie is dus dat het mogelijk is om naast de contractuele boete ook aanspraak te maken op een aanvullende schadevergoeding. Dat kan echter alleen als dat in de koopovereenkomst is bepaald en als de contractuele boete de schade niet volledig dekt. De precieze formulering in de koopovereenkomst is daarbij van essentieel belang. Laat daarom je koopovereenkomst controleren voordat je die tekent.