VvE ontzegt gebruik appartement: bedreiging en wangedrag

De VvE van een seniorenflat in het noordoosten van het land, heeft aan een van de bewoners het gebruiksrecht ontzegd. De man is huurder van een appartement, maar door het ontzeggingsbesluit van de VvE moet hij dat verlaten. Dit in verband met wangedrag en zelfs bedreiging. De rechtbank Assen had eerder al geoordeeld dat de maatregel die de VvE oplegde terecht is. Nu heeft ook het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2025:6388) bepaald dat de man het appartement moet verlaten. Advocaat Robert van Ewijk is gespecialiseerd in VvE- en appartementsrecht en legt uit wanneer de VvE het gebruiksrecht van een appartement kan ontzeggen.

Reglement: VvE mag gebruiksrecht ontzeggen bij wangedrag

In het reglement van de VvE staat dat onder omstandigheden besloten kan worden om het gebruiksrecht van het appartement te ontzeggen. Dat kan in geval van schending van de reglementen of bij onbehoorlijk gedrag jegens de andere eigenaren of bewoners. De vergadering van de VvE moet dan wel eerst een waarschuwing geven. Als de overtreding dan binnen een jaar nogmaals begaan wordt, mag de VvE besluiten tot ontzegging van het gebruik van het appartement.

Bedreiging door bewoner appartement: “Het mes was ongeveer vijftien centimeter groot”

De sfeer in de seniorenflat waar het in deze zaak om gaat, is niet best. De man in kwestie maakt zich herhaaldelijk schuldig aan wangedrag. In juli 2024 is er een incident waarbij hij een medebewoner bedreigt met een mes. Die bewoner verklaart naar de politie:

“Ik zag dat [appellant] naar buiten kwam met een mes in zijn rechterhand. Het mes was ongeveer vijftien centimeter groot. Het leek op een keukenmesje met een zwart handvat en een blank mes, Ik zag dat hij naar mij toe kwam lopen en dat hij riep hij van alles, (…) De afstand tussen mij en het mes was nog geen tien centimeter. Hij bewoog het mes recht omhoog waardoor het vlak voor mij neus uitkwam. Hij deed het mes weer beneden en later weer omhoog. Dit deed hij ongeveer twee of drie keer met een gestrekte rechterarm.”

Na dit incident heeft de man zijn 84-jaar oude medebewoner nog toegeroepen: “Ik krijg jou nog wel”.

VvE ontzegt gebruik na herhaaldelijk onbehoorlijk gedrag

Voor de VvE is dit de druppel. Het is niet de eerste keer dat van een dergelijk dreigende situatie sprake is. Andere leden van de VvE maken melding van “grote problemen” met de man en “een zeer dreigende situatie”. Ook zou de man zich schuldig maken een smaad en laster en heeft hij een medebewoner “uitgemaakt voor hoer”. De man was bovendien al eerder gewaarschuwd. In september 2024 besluit de VvE daarom de man de toegang tot het appartement te ontzeggen.

Rechtbank en gerechtshof laten besluit van VvE tot ontzegging gebruik in stand

De man is het daar niet mee eens en verzoekt vernietiging van het besluit van de VvE. Zowel de kantonrechter als het gerechtshof laten het besluit van de VvE echter in stand. Niet alleen vindt het Gerechtshof dat het gedrag van de man tot het besluit aanleiding heeft gegeven, maar bovendien is aan alle formaliteiten voldaan. Het Gerechtshof heeft daarvoor onder andere onderzocht of:

1. er een waarschuwing is gegeven voordat het besluit is genomen;
2. of de man op de juiste manier voor de vergadering is opgeroepen, en;
3. of er voldoende quorum aanwezig was én of het besluit met de juiste meerderheid is genomen.

Gedrag op de zitting onderstreept standpunt van de VvE

Voor het Gerechtshof speelde ook mee dat de man op de zitting had verklaard dat hij een spijkerlat die hij op de balkonafscheiding met zijn buren had gemonteerd, niet zou gaan verwijderen. Ook heeft hij op de zitting gezegd dat hij de camera’s op de galerij die op het balkon van zijn buren gericht waren, zou laten hangen. Over het incident met het mes heeft de man verklaard dat hij “door het dolle heen” was, maar dat hij niet met een mes had gezwaaid. Op de vraag wat het dan wel zou zijn geweest, merkte hij op dat het “misschien een lepel” was.

Het Gerechtshof vindt dat niet zo geloofwaardig.

VvE mag sancties nemen bij overlast

Dat de man een huurovereenkomst heeft, laat de bevoegdheid van de VvE om op te treden tegen overlast onverlet. Een van de meest verstrekkende maatregelen, is het ontzeggen van het gebruik van een appartement. Hoewel het niet vaak voorkomt dat een VvE van die bevoegdheid gebruik maakt, wordt een dergelijk besluit – mits goed voorbereid – door de rechter wel vaak in stand gelaten. Enkele voorbeelden waarin de VvE met succes besloot tot ontzegging van het gebruik van een appartement:

• een VvE in Alkmaar die in 2014 besloot om een bewoner het gebruik van zijn appartement te ontzeggen wegens ernstige overlast, bedreiging en geweld (zie ECLI:NL:RBNHO:2014:3118);
• een huurder van een appartement in Almelo moest zijn appartement verlaten, omdat hij zich jarenlang schuldig maakte aan stelselmatige en ernstige overlast. Zo propte hij boterhamworst in brievenbussen en stond hij regelmatig voor het raam te masturberen. De rechtbank in Almelo liet daarom in 2018 een besluit tot ontzegging van het gebruik van het appartement in stand.

Wat als ontzegging gebruiksrecht te ver gaat?

Als er wel sprake is van wangedrag, maar ontzegging van het gebruik net te ver gaat, zijn er nog diverse andere maatregelen die de VvE kan nemen tegen wangedrag. Een paar voorbeelden:

• De VvE kan boetes opleggen bij het overtreden van reglementen;
• daarnaast kan de VvE vorderen dat een VvE lid bij rechterlijke uitspraak wordt verboden om zich aan smaad en laster schuldig te maken. Zie daarover dit artikel over een VvE-lid dat het bestuur uitmaakte voor NSB-er (zie: ECLI:NL:RBDHA:2024:20291). Zie ook dit op Nederlandvve.nl beschreven geval dat daar erg op lijkt.
• In een andere zaak heeft de VvE via de rechter een contactverbod opgelegd aan een van de leden, omdat die de beheerder van de VvE voortdurend stalkte met allerlei (onnozele) verzoeken (zie: ECLI:NL:RBAMS:2017:2897).

Lexys Advocaten weet hoe je wangedrag in de VvE tegen moet gaan

Lexys Advocaten is gespecialiseerd in VvE recht. Wij weten hoe je wangedrag in een VvE succesvol kan aanpakken. Onze advocaten kunnen je precies vertellen welke sancties er zijn en welke sanctie past bij het specifieke geval. Ook weten wij welke stappen noodzakelijk zijn, zodat het besluit waarbij de sanctie wordt opgelegd, rechtsgeldig wordt genomen. Dat voorkomt dat het sanctiebesluit later wordt vernietigd of nietig wordt verklaard. Daarnaast staan wij erom bekend dat we creatief zijn en in oplossingen denken. Als een sanctie bijvoorbeeld niet direct door de VvE kan worden opgelegd, kan een oplossing soms ook in het huurrecht gevonden worden.