Herziening huurprijs bedrijfsruimte: zo werkt het

Bij verhuur van 290-bedrijfsruimte kan de huur periodiek worden verhoogd. Dat kan door de jaarlijkse indexering toe te passen, maar ook door herziening. Herziening is in de wet geregeld. Indexering kan in de huurovereenkomst geregeld zijn. Als van een van de ROZ-model huurovereenkomsten gebruik is gemaakt, is dat meestal het geval. Advocaat huurrecht Robert van Ewijk legt hieronder uit wanneer je de huurprijs van bedrijfsruimte kan laten herzien door de rechter. In een ander artikel behandelt hij de indexering huurprijs bedrijfsruimte.

Herziening huurprijs bedrijfsruimte

In artikel 7:303 BW staat dat de rechter de huurprijs kan wijzigen als die niet overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Als de huurovereenkomst geldt voor bepaalde tijd, dan kan de huurprijs na afloop van de overeengekomen duur worden herzien. Als de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is, dan kan de huurprijs 5 jaar nadat de huurprijs voor het laatst is vastgesteld, worden herzien. Daarmee is niet het moment bedoeld waarop de huurprijs voor het laatst is geïndexeerd. De vordering om de huurprijs te wijzigen, kan zowel door de huurder als de verhuurder worden ingesteld.

Waar kijkt de rechter naar bij herziening huur bedrijfsruimte?

De rechter kijkt vervolgens naar:

• de gemiddelde van de huurprijzen voor vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse;
• die gelden in een tijdvak van vijf jaar voorafgaand aan het moment waarop de vordering is ingesteld;
• bij het interpreteren van de resultaten die daar uit komen, houdt de rechter rekening met de ontwikkeling van het prijspeil (inflatie dus) vanaf het moment dat de betreffende huurprijs gold, tot het moment dat de vordering werd ingesteld.

Let op: in feite stelt de rechter niet de markthuur vast

De bedoeling is dat vervolgens de markthuur wordt vastgesteld. Naar mijn mening is het resultaat van deze vergelijking echter niet zozeer de markthuurprijs. Er wordt namelijk niet gekeken tegen welke prijs in de markt de huurovereenkomsten op dit moment worden aangegaan. Er wordt gekeken naar de huurprijzen van reeds bestaande huurovereenkomsten. En dat niet alleen: er wordt gekeken naar het gemiddelde daarvan. Daartussen zitten dus ook (te) lage huren, huurprijzen die al jaren niet zijn geïndexeerd, niet-herziene huren, enzovoorts. Wellicht kan dat onder omstandigheden in de buurt komen van de marktprijs, maar naar in de praktijk heeft de door de wet voorgeschreven rekenmethode, een sterk corrigerende werking.

Hoe moet je een vordering tot wijziging van de huurprijs instellen?

Als je een vordering wilt instellen om de huurprijs van bedrijfsruimte te laten wijzigen, moet aan bepaalde voorwaarden voldaan worden. Die voorwaarden staan in artikel 7:304 BW. Het uitgangspunt is dat bij de dagvaarding een advies zit van een of meer deskundigen (lid 1). Die moet (of moeten) door de verhuurder en huurder gezamenlijk zijn benoemd. Als partijen geen overeenstemming bereiken daarover, dan kan aan de rechter gevraagd worden om een deskundige te benoemen (lid 2). Pas daarna kan de vordering worden ingesteld om de huurprijs te wijzigen. De partij die de procedure verliest, moet de kosten van de deskundige betalen aan de andere partij (lid 3).

Semi-dwingend recht: er kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken

De bepalingen in de wet die regelen dat de huurprijs kan worden aangepast door de rechter, zijn van semi-dwingend recht. Dat betekent dat er niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Dat staat in artikel 7:291 lid 1 BW. Als dat toch gebeurt, dan is de afwijking vernietigbaar.

Herziening van de huur is wat anders dan indexering

Herziening van de huurprijs van bedrijfsruimte door de rechter, is wat anders dan de periodieke indexering van de huurprijs. Dit artikel gaat over indexering huurprijs bedrijfsruimte. Wil je weten op welke manier en hoe ver je de huurprijs van jouw bedrijfsruimte kunt verhogen? Of wil je weten of de verhoging door jouw verhuurder rechtsgeldig is? Neem dan contact op met de huurrecht specialist van Lexys Advocaten.