Voorkeursrecht van koop: dit moet je weten

Op het moment dat de eigenaar van een zaak besluit om te gaan verkopen, kan het zijn dat een voorkeursrecht van toepassing is. Hij moet de zaak dan eerst aanbieden aan degene die dat voorkeursrecht heeft. Diegene wordt de voorkeursgerechtigde genoemd. Het grootste verschil met de koopoptie is dat bij het uitoefenen daarvan, meteen een koopovereenkomst tot stand komt. In het geval van een voorkeursrecht hoeft de zaak alleen aangeboden te worden. Toch kan daarna ook een verplichting tot levering ontstaan. De advocaat vastgoedrecht van Lexys Advocaten vertelt je in dit blog meer over het voorkeursrecht van koop, de aanbiedingsplicht die daaruit voortvloeit en de verplichtingen die daarna tot stand kunnen komen.

Voor wie is het voorkeursrecht van koop?

In feite kunnen met iedereen afspraken gemaakt worden over een voorkeursrecht. Maar meestal gebeurt het tussen partijen die al andere afspraken hebben over de zaak. Bijvoorbeeld tussen de huurder en de verhuurder: zij kunnen een voorkeursrecht overeenkomen voor het geval de verhuurder de zaak wil gaan verkopen. Verder komen we het voorkeursrecht vaak tegen in het geval de verkoper de mogelijkheid wil hebben om de zaak later weer terug te kopen. Bij zowel de koopoptie als het voorkeursrecht geldt contractvrijheid. Dat betekent dat je afspraken erover mag maken met wie je wilt, of de zaak die je op het oog hebt en onder de voorwaarden die je wilt.

Civielrechtelijk voorkeursrecht en voorkeursrecht gemeente

Bij het civielrechtelijke voorkeursrecht, moet wel onderscheid gemaakt worden ten opzichte van het gemeentelijk voorkeursrecht. Dat is namelijk een figuur uit de Omgevingswet, waarmee de gemeente het eerste recht van koop krijgt op een zaak. De gemeente kan in een beschikking gronden aanwijzen waarvoor het voorkeursrecht geldt. Dan mag de eigenaar die grond niet zomaar verkopen, zonder het eerst aan de gemeente te koop aan te bieden.

Het voorkeursrecht van koop, vaak een aanbiedingsplicht

Bij een voorkeursrecht van koop krijgt de voorkeursgerechtigde het recht om bij een voorgenomen verkoop van de zaak, als eerste door de eigenaar in de gelegenheid te worden gesteld om het te kopen. Een voorkeursrecht van koop kan niet worden ingeroepen als de eigenaar (nog) niet tot verkoop wenst over te gaan. Pas op het moment dat de verkoper zijn wil om het gehuurde te verkopen heeft geuit, kan de gerechtigde zijn voorkeursrecht van koop inroepen. Wanneer je als gerechtigde een beroep doet op een voorkeursrecht van koop, kun je de verhuurder meestal nog steeds niet dwingen tot verkoop. Een koopovereenkomst komt slechts tot stand indien partijen het met elkaar eens zijn over de voorwaarden van de koop. Denk hierbij aan de verkoopprijs, leveringsdatum en eventuele ontbindende voorwaarden. Het voorkeursrecht van koop betreft immers enkel een voorwaardelijk aanbiedingsrecht, géén koop of leveringsrecht (zie ECLI:NL:GHSGGR:2004:AP9233).

Na doorlopen van de aanbiedingsplicht mag eigenaar verkopen aan een derde

Als aan de voorwaarden van de aanbiedingsplicht is voldaan en er komt geen koopovereenkomst tot stand, dan mag de eigenaar de zaak ondanks het bestaan van het voorkeursrecht, aan een derde verkopen. Daar zijn vaak ook weer voorwaarden aan verbonden, zoals de eis dat de eigenaar de zaak niet aan een derde mag verkopen voor een lager bedrag dan waarvoor hij het aan de voorkeursgerechtigde heeft aangeboden.

Voorkeursrecht kan elementen hebben van de koopoptie

Echter kan het voorkeursrecht zodanig omschreven zijn, dat als er aan bepaalde voorwaarden is voldaan, dat dan wél een koopovereenkomst tot stand komt. Bijvoorbeeld als het voorkeursrecht bepaalt dat als de gerechtigde een prijs biedt die gelijk is aan de taxatiewaarde en bereid is om het af te nemen binnen een bepaalde termijn, dat de eigenaar dan verplicht is om te leveren. In dat geval heeft het voorkeursrecht ook veel kenmerken van de koopoptie.

Geschillen over het voorkeursrecht van koop

Geschillen ontstaan vaak als gevolg van een onduidelijke formulering van het voorkeursrecht, of een formulering die je op meerdere manieren kan uitleggen. Zo kan het voorkeursrecht bepalen dat er een aanbiedingsplicht geldt op het moment van “voorgenomen verkoop”. De vraag is vervolgens of dat voorkeursrecht dan ook geldt als de eigenaar de zaak wil schenken, deze in erfpacht wil uitgeven, in wil brengen in een B.V. (waarna het voorkeursrecht niet geldt voor de aandelen in die B.V.), enzovoorts.

Notaris zet levering door, ondanks schending voorkeursrecht

Ook als het voorkeursrecht geschonden wordt, zal de notaris doorgaans medewerking moeten verlenen aan de levering. Dat leidt er niet meteen toe dat de notaris aansprakelijk is. In het Novitarius arrest (HR 3 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:831) is bepaald dat de notaris zijn diensten niet mag weigeren op de enkele grond dat rechten van derden worden geschonden. Wel stelt de tuchtrechter (23 januari 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:166) dat de notaris in zo’n geval met partijen moet overleggen en nader onderzoek moet doen, om te bepalen of het recht van de derde (zoals een voorkeursgerechtigde) in de weg staat aan het passeren van de akte. Echter is een gesloten koopovereenkomst een sterker recht dan een voorkeursrecht, dus is het uitgangspunt dat de levering doorgaat. Al helemaal als de koper niet bekend was met het bestaan van het (oudere) voorkeursrecht (Kamer voor het notariaat Den Haag 30 december 2021, ECLI:NL:TNORDHA:2021:29).

Onderscheid voorkeursrecht en koopoptie niet altijd even helder

Het onderscheid tussen het voorkeursrecht en de koopoptie is niet altijd even helder. Vaak is het de vraag of een koopoptie of een voorkeursrecht is afgesproken. Dat kan niet alleen op basis van de letterlijke tekst van de overeenkomst worden bepaald. Er moet namelijk gekeken worden naar de bedoeling van partijen bij het maken van de afspraken: de zogenaamde Haviltex formule. Als uit de bedoeling van partijen blijkt dat zij een bindend en onherroepelijk aanbod van koop wilden doen, dan is sprake van een koopoptie. Zijn slechts de voorwaarden bepaald waaronder partijen met elkaar in onderhandeling zouden treden, dan is eerder sprake van een voorkeursrecht. Het onderscheid komt nauw: het maakt het verschil tussen de vraag of wel of geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Neem daarom bij twijfel contact op met een advocaat contractenrecht met verstand van vastgoed.