Voor verjaring is bezit nodig, maar dat is méér dan alleen gebruik

Verjaring kan ertoe leiden dat iemand eigenaar wordt van een stuk grond dat hem oorspronkelijk niet toebehoorde. Op een andere pagina leggen wij uit wanneer verjaring begint te lopen en hoe lang de termijn is. Maar er is een voorwaarde die vaak wordt onderschat: er moet sprake zijn van bezit. En bezit is iets wezenlijk anders dan gebruik.

Wat is bezit bij verjaring precies?

Bezit betekent dat iemand een stuk grond feitelijk in zijn macht heeft én zich daarbij gedraagt als ware hij de eigenaar. Dat gedrag moet ook naar buiten toe zichtbaar zijn. Dat noemen we het kenbaarheidsvereiste. Wie een strook grond gebruikt omdat hij daarvoor toestemming heeft gekregen, is geen bezitter — diegene erkent daarmee juist dat de grond van een ander is. Zonder bezit geen verjaring. De rechtspraak stelt al jaren hoge eisen aan wat als bezit van onroerende zaken kan gelden, en terecht: het verlies van eigendom door verjaring is een vergaand gevolg.

Voorheen was ondoordringbare omheining bepalend voor ‘bezit’

Lange tijd gold als uitgangspunt dat de in bezit genomen grond was afgesloten met een ondoordringbare omheining, zoals een schutting of een dichte haag. Die omheining maakte zichtbaar dat iemand een stuk grond voor zichzelf afscheidde en er de exclusieve zeggenschap over opeiste. Voor een rechthebbende, zoals een gemeente, was daarmee kenbaar dat inbreuk op haar eigendomsrecht werd gemaakt en dat zij moest optreden om verjaring te stuiten. Die lijn is nog altijd terug te vinden in recente uitspraken.

Nieuwe lijn in de rechtspraak? Optische eenheid definieert bezit

Recentelijk zijn er uitspraken verschenen die een andere invalshoek kiezen. In plaats van te focussen op een fysieke omheining, kijken rechters daarin naar of de in bezit genomen grond visueel of functioneel één geheel vormt met het perceel van de bezitter. De rechtbank Limburg oordeelde op 9 april 2026 in een kort geding (ECLI:NL:RBLIM:2026:3290) dat een dergelijke optische eenheid een relevante aanwijzing kan vormen voor bezit, ook zonder een gesloten omheining. Die gesloten omheining was eerst wel aanwezig en deed de verjaring aanvangen. De rechter:

“Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is aannemelijk dat [gedaagden] bezit uitoefenen over de strook. Op de afbeeldingen uit 1989 en 2002 is te zien dat het laag hekwerk ervoor zorgde dat de tuin werd afgeschermd van de openbare stoep, op zodanige wijze dat het voor derden – waaronder de gemeente – zichtbaar was dat [gedaagden] pretendeerden eigenaar te zijn van de strook. De strook vormt op beide afbeeldingen optisch één geheel met de rest van de voortuin.”

Echter, ook nadat die gesloten omheining werd verwijderd, was er volgens de rechtbank nog sprake van bezit:

“Ook nadat [gedaagden] in 2015 het laag hekwerk hebben verwijderd, de riolering hebben vernieuwd en grind hebben neergelegd, bleef de strook visueel één geheel met de tuin vormen en bleef een duidelijk onderscheid tussen het perceel van [gedaagden] inclusief de strook en de openbare stoep zichtbaar. Dat [gedaagden] de strook niet volledig ontoegankelijk (met poort en hoog hekwerk) hebben gemaakt doet, anders dan door de gemeente is gesteld, aan het voorgaande niet af, omdat dit geen beslissende omstandigheid is zolang door de feitelijke machtsuitoefening het bezit van de gemeente kenbaar beëindigd is (HR 26 mei 2023; ECLI:NL:HR:2023:784 r.o. 3.2.3). Nu het visuele geheel van de (voor)tuin voor eenieder zichtbaar was, had de gemeente niet anders kunnen afleiden dan dat [gedaagden] pretendeerden eigenaar te zijn van de strook en dat dit naar buiten toe ook kenbaar was.”

Als een strook grond er feitelijk uitziet als onderdeel van de tuin of het erf van de buurman — doordat zij samen worden onderhouden en ingericht — kan dat in die benadering dus soms al voldoende zijn om van bezit te spreken.

Wat betekent dit voor u?

Of je nu vreest dat een buurman jouw grond in bezit heeft genomen, of jij je afvraagt of je zelf door verjaring eigenaar bent geworden: de beoordeling is altijd maatwerk. De feitelijke situatie, de zichtbaarheid van het gebruik, de duur ervan en de vraag of er ooit toestemming voor is gegeven, spelen allemaal een rol. Heb je vragen over jouw situatie? Neem dan contact op met een van onze gespecialiseerde vastgoedadvocaten.