Appartement wordt te warm, aannemer aansprakelijk?
De kopers van een appartement klagen bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw (RvA) dat hun recent opgeleverde appartement in de zomer veel te warm wordt. Bij de RvA discussiëren de opdrachtgever en de aannemer over de vraag welke norm op de bouw van toepassing was. Op verschillende momenten tijdens en voorafgaand aan de bouw bestonden er namelijk weer andere normen. Naast de discussie welke norm geldt, discussiëren de opdrachtgever en de aannemer erover of er überhaupt wel een norm geldt voor de in het appartement te behalen temperatuur. Uiteindelijk gaat de RvA aan de stellingen van beide partijen daarover voorbij. Advocaat bouwrecht Robert van Ewijk legt uit wat de uitspraak van de RvA was en hoe zij tot dat oordeel kwam.
Transformatie kantoor tot appartementengebouw
In deze zaak gaat het om een kantoorgebouw dat is omgebouwd tot appartementencomplex. Het gebouw beslaat 15 etages. De bewoners van een appartement op de 13e etage ervaren dat hun appartement erg warm wordt in de zomer. Het appartement wordt zelfs warmer dan de buitentemperatuur. Omdat de verkrijgers vinden dat dit een gebrek is, houden ze betaling van de laatste termijn van de aanneemsom in. Bij de Raad van Arbitrage vragen ze om dit bedrag te verrekenen met de kosten van hun nieuwe zonwering. Het aanbrengen daarvan was namelijk noodzakelijk om de binnentemperatuur op een aangenaam niveau te brengen.
Deskundigenrapport over temperatuur in appartement
De opdrachtgevers hebben een deskundige ingeschakeld om een rapport op te stellen over de temperatuur in hun appartement. Die heeft vastgesteld dat de woningen op de derde tot en met de twaalfde etage aan de norm voldoen, maar de woningen daarboven niet. Bij de RvA ontstaat vervolgens discussie over de vraag of de deskundige wel de juiste norm heeft toegepast. Allereerst vond de aannemer dat er ten tijde van het aanvragen van de omgevingsvergunning, geen wettelijke vereisten gelden over temperatuuroverschrijding in binnenruimtes. En als er al een (niet wettelijk voorgeschreven) norm moet worden toegepast, moet dat wel een norm zijn die op het moment dat de vergunning werd aangevraagd, van toepassing was.
Regels over temperatuuroverschrijding in woning en appartement
De aannemer gaf verder aan dat de door de deskundige gehanteerde strenge praktijkrichtlijn SV-ISSO op het moment dat de omgevingsvergunning werd aangevraagd nog helemaal niet bestond. Hooguit kon daarom de GIW/ISSO 2008 norm worden gehanteerd en daar voldoen de appartementen aan. De RvA gaat echter aan die discussie voorbij. Welke norm ook van toepassing is, er moet altijd zonder meer voldaan zijn aan de eisen van ‘goed en deugdelijk werk’.
Verkoopbrochure: ‘optimaal wooncomfort’
Voor de vraag wat onder ‘goed en deugdelijk werk’ moet worden verstaan, is onder andere van belang wat partijen zijn overeengekomen. Minimaal mag de verkrijger verwachten dat het appartement geschikt is voor normaal gebruik als woning. Verder is volgens de RvA van belang wat in de verkoopbrochure staat. Daarin staat in dit geval dat de appartementen worden voorzien van vloerverwarming die in de zomer ook kan koelen. Dat kan zelfs tot enkele graden onder de buitentemperatuur, aldus de brochure. Verder vermeldt de brochure dat de kopers het hele jaar kunnen genieten van een ‘optimaal wooncomfort’.
RvA: In de verkoopbrochure staat dat de appartementen volledig worden voorzien van vloerverwarming die in de zomer eveneens kan koelen tot enkele graden onder de buitentemperatuur, zodat de appartementen het hele jaar door op een comfortabele temperatuur blijven en de verkrijger geniet van een optimaal wooncomfort.
Appartement te warm: geen goed en deugdelijk werk
De aannemer gaf daarop aan dat die mededelingen slechts indicatief zijn en dat aan de verkoopbrochure geen rechten kunnen worden ontleend. De RvA gaat daaraan voorbij, mede omdat in de Technische Omschrijving dezelfde tekst staat over de binnentemperatuur van de appartementen. Vast staat dat de temperatuur in de appartementen in de zomer vaak meerdere graden warmer is dan buiten. De vereisten uit de Technische Omschrijving worden dus niet gehaald. In aanvulling daarop is een energielabel A+ afgegeven voor de woning. Daarin staat dat het risico op hoge binnentemperaturen in de zomermaanden laag is.
Geen goed en deugdelijk werk: aannemer aansprakelijk
De brochure, de Technische Omschrijving en het energielabel in onderlinge samenhang bezien maken dat niet is voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Er wordt immers niet voldaan aan de gewekte verwachtingen en de woning wordt veel te warm. De verkrijger mocht namelijk verwachten dat hij het gehele jaar door kon genieten van een ‘optimaal wooncomfort’ en het appartement het gehele jaar door op een comfortabele temperatuur zou blijven.
Advocaat geschil aannemingsovereenkomst
De door de verkrijgers gevorderde schadevergoeding wordt daarom toegewezen. Zij kunnen dat desgewenst verrekenen met de laatste termijn van de aanneemsom die zij in depot gehouden hebben. Heeft u als aannemer of opdrachtgever een geschil over een aannemingsovereenkomst? Neem dan contact op met de advocaat bouwrecht van Lexys Advocaten.
