Dit zijn de gevolgen van de ‘as is, where is’ clausule

Een vaak voorkomende bepaling in de koopovereenkomst van een onroerende zaak is de ‘as is, where is’-clausule. Vertaald naar het Nederlands betekent dit letterlijk ‘zoals het is, waar het is’. Je komt deze niet tegen in de model NVM-koopovereenkomst. Net als een ouderdomsclausule, wordt de ‘as is, where is’ clausule vaak handmatig aan een model toegevoegd. We komen deze clausule vaak tegen bij koopovereenkomsten voor bedrijfsonroerendgoed, maar de laatste jaren ook veel vaker bij koopovereenkomsten voor woningen. Maar wat betekent zo’n ‘as is, where is’ clausule nu eigenlijk precies voor jou als koper of verkoper? Advocaat Robert van Ewijk is gespecialiseerd vastgoedadvocaat en vertelt het jou in deze blog!

Wat houdt de ‘as is, where is’ in?

De bepaling houdt, kort gezegd, in dat de koper de zaak koopt in de staat waarin het zich bevindt op het moment van aankoop van de woning. Als koper accepteer je daarmee dus dat er mogelijk (verborgen) gebreken in de woning aanwezig zijn, waarvoor je de verkoper niet aansprakelijk kan houden op grond van deze bepaling. De ‘as is, where is’-bepaling houdt dan ook een grote beperking van de aansprakelijkheid van de verkoper in. De verkoper is namelijk niet aansprakelijk voor (verborgen) gebreken. Als koper krijg je dan ook geen garantie over de staat of conditie van de woning.

Alleen wanneer je als koper kan aantonen dat de verkoper wist van de gebreken en deze expres heeft verzwegen, of als de verkoper in strijd met de waarheid heeft verklaard, kan de verkoper geen beroep doen op deze bepaling en alsnog gehouden zijn de gebreken te herstellen. In dat geval is namelijk sprake van een schending van de mededelingsplicht.

Wat is er bijzonder aan de ‘as is, where is’-clausule?

In veel van de standaard koopovereenkomsten staat in feite al een ‘as is, where is’-clausule. In artikel 6.1 van de NVM-koopovereenkomst staat bijvoorbeeld:

“De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.”

Eigenlijk is dat al een soort ‘as is, where is’-clausule. Echter staat vervolgens in artikel 6.3 een garantie. De verkoper garandeert daar dat de zaak geschikt is voor normaal gebruik als (bijvoorbeeld) woning. Gebreken die het normale gebruik niet in de weg staan, vallen onder de standaardbepaling van artikel 6.1 en komen dus niet meer voor rekening van de verkoper.

Gelijkenissen tussen de ouderdomsclausule en ‘as is, where is’-clausule

Zowel de ouderdomsclausule als de ‘as is, where is’-clausule zijn een correctie op garanties die de verkoper heeft gegeven, of op de verwachtingen die de koper mag hebben. Zo bepaalt een ouderdomsclausule dat gebreken – zelfs als die het normale gebruik van de zaak in de weg staan – voor rekening van de koper komen, indien ze het gevolg zijn van ouderdom. De ‘as is, where is’-clausule bepaalt dat álle gebreken voor rekening van de koper komen, ongeacht of ze door ouderdom zijn veroorzaakt of een andere oorzaak hebben.

Bij gebruik van het model NVM-koopovereenkomst, kan er eigenlijk ook voor gekozen worden om artikel 6.3 door te halen en te volstaan met het gebruik van artikel 6.1. Maar om onduidelijkheid te voorkomen word de ‘as is, where is’-clausule vaak alsnog aan het einde van de overeenkomst als bijzondere bepaling toegevoegd. Dat maakt het wel een wat verwarrend geheel. De overeenkomst gaat dan namelijk van:

• de hoofdregel (verkoper niet aansprakelijk, artikel 6.1),
• naar de uitzondering (verkoper wel aansprakelijkheid voor gebreken die normaal gebruik verhinderen, artikel 6.3),
• naar de uitzondering (verkoper tóch niet aansprakelijk, ‘as is, where is’-clausule).

Je zou dus kunnen zeggen dat je bij gebruik van de model NVM-koopovereenkomst de clausule niet nodig hebt. Je kan dan namelijk volstaan met het doorhalen van artikel 6.3. Omdat dit verstrekkende gevolgen heeft voor de gebruikelijke risicoverdeling tussen koper en verkoper, is het wel aan te raden om die doorhaling dan van een toelichting te voorzien.

Andere woorden voor ‘as is, where is’-clausule

Een ‘as is, where is’-clausule hoeft niet per se letterlijk zo genoemd te worden. De precieze woorden hoef je niet eens in de clausule tegen te komen. We spreken van een dergelijke clausule als de strekking ervan is dat de zaak in de huidige staat wordt geaccepteerd en alle gebreken voor rekening van de koper komen. De volgende woorden in de koopovereenkomst kunnen erop duiden dat je te maken hebt met een dergelijke clausule:

• de zaak wordt voetstoots aanvaard;
• de zaak wordt verkocht en geleverd in de staat waarin het zich bevindt;
• of in de huidige staat en met alle zichtbare of onzichtbare gebreken;
• verkoper is niet aansprakelijk voor gebreken;
• ook in de ouderdomsclausule kom je dat soort bewoordingen tegen, zoals: verkoper staat niet in voor gebreken,
• enzovoorts.

Rechtspraak over de ‘as is, where is’-bepaling

De mate waarin het recht van de koper en de aansprakelijkheid van de verkoper wordt beperkt, is sterk afhankelijk van de exacte bewoordingen van de bepaling. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft afgelopen februari nog een uitspraak daarover gedaan. Hij heeft geoordeeld dat een verkoper zich niet tegen elke vordering op grond van non-conformiteit kan verweren met een beroep op de ‘as is-where is’-clausule (ECLI:NL:GHARL:2025:1127). Bij de uitleg van een dergelijke clausule komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs daaraan mochten toekennen en op wat zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Halviltex-formule). Het Gerechtshof:

“De ‘as is-where is’-clausule strekt zich niet zover uit dat deze ook het recht van een koper uitsluit een beroep te doen op non-conformiteit van het verkochte, nu over een wezenlijke eigenschap van het verkochte meermaals een ondubbelzinnige aan de verkoper toe te rekenen onjuiste feitelijke mededeling is gedaan, met relevante gevolgen voor (de geschiktheid voor) het door de koper beoogde gebruik van het gekochte, terwijl koper van die onjuistheid niet wist en op dat punt geen twijfel hoefde te hebben of redelijkerwijs daarnaar verder onderzoek had moeten doen. Het beroep van verkoper op deze bepaling slaagt daarom niet.”

Hoe gaan de rechters om met een ‘as is, where is’-bepaling

Bij de uitleg van de clausule kijkt men dus niet slechts naar de taalkundige uitleg van het beding, maar naar alle concrete omstandigheden van het geval. Ook de maatstaven van redelijkheid en billijkheid spelen hierin een belangrijke rol. Toch is de taalkundige uitleg van het beding in veel gevallen wel van groot belang (ECLI:NL:PHR:2004:AO1427). Slechts in commerciële transacties tussen professionele partijen wordt eerder naar de taalkundige dan wel grammaticale uitleg gekeken (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:PHR:2007:AZ3178 en ECLI:NL:PHR:2007:BA4909).

Clausule heeft slechts betrekking op fysieke gebreken

De Rechtbank Noord-Nederland heeft in 2023 (ECLI:NL:RBNNE:2023:52) geoordeeld dat de ‘as is, where is’-clausule beperkt moet worden uitgelegd. De koper komt namelijk alleen met betrekking tot de fysieke eigenschappen van de woning een beroep toe op de clausule. In deze zaak ging het om het ontbreken van toestemming van de VvE voor de uitgevoerde verbouwing van de woning. De koper kwam in dit geval geen beroep toe op de clausule.

Zo ga je om met een ‘as is, where is’-bepaling

Er is geen eenduidige definitie van de ‘as is, where is’-bepaling vastgelegd in de wet. Per geval moet dus gekeken worden wat de reikwijdte van de bepaling is. Ook moet gekeken worden wat de bedoeling was die partijen hadden bij het sluiten van de overeenkomst. Het is dan ook ontzettend belangrijk om de onroerende zaak die je op het oog hebt goed te laten inspecteren. Dat valt overigens ook onder je onderzoeksplicht. Heb jij te maken met zo’n bepaling? Neem dan contact op met onze gespecialiseerde vastgoedadvocaten.