Beroep op duurzaam eigen gebruik door verhuurder bedrijfsruimte wegens renovatie: houdt dat wel stand? 

De huurovereenkomst van een 290-bedrijfsruimte kan door de verhuurder worden opgezegd wegens duurzaam eigen gebruik. Op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW wordt daaronder ook renovatie van de bedrijfsruimte verstaan. Voor de opzegging wegens duurzaam eigen gebruik moet wel nodig zijn dat de renovatie onmogelijk is als de huurovereenkomst in stand blijft. De vraag is vaak echter wanneer aan die voorwaarde is voldaan. Is de renovatie echt alleen mogelijk bij beëindiging van de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte? Of is niet aan dat vereiste voldaan als de huurder na de renovatie gewoon terug kan keren naar het gehuurde. Is een beroep op dringend eigen gebruik dan wel houdbaar? De advocaat huurrecht van Lexys Advocaten bespreekt in dit blog hoe dat zit.

Dringend eigen gebruik of duurzaam eigen gebruik?

De wet spreekt niet over dringend eigen gebruik, maar over duurzaam eigen gebruik. In de spreektaal wordt vaak de term dringend eigen gebruik gebezigd. Dat komt omdat de ‘dringendheid’ bij het beëindigen van een huurovereenkomst van woonruimte een criterium is. De term dringend eigen gebruik is zo ingeburgerd, dat die ook bij het beëindigen van de huurovereenkomst van bedrijfsruimte vaak gebruikt wordt. Dat is dus onterecht. Bij bedrijfsruimte gaat het om ‘duurzaam’ eigen gebruik. En daar hebben we meteen een belangrijk verschil te pakken met de huurovereenkomst voor woonruimte. Want als de huurder van bedrijfsruimte na de renovatie weer terug kan keren, is er dan wel sprake van ‘duurzaam’ eigen gebruik door de verhuurder?

Rechtspraak: criteria bij voortzetting huurovereenkomst bedrijfsruimte na renovatie

In de rechtsspraak is uitgekristalliseerd wanneer er sprake is van de mogelijkheid tot voortzetting van de huurovereenkomst na renovatie. Deze voorwaarden zijn dat de plaats en de functie van het gehuurde gelijk blijven. Is dat het geval, dan kan de huurovereenkomst in stand blijven. Dat blijkt onder meer uit de volgende uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 22 mei 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:4432). Hoewel een deel van de ruimten een andere bestemming kreeg, betekende dit niet dat de plaats en functie van het gehuurde wezenlijk waren gewijzigd. De huurovereenkomst kon derhalve na de renovatie voortgezet worden.

“16. Naar het oordeel van de kantonrechter is er op grond van het gestelde in de dagvaarding en hetgeen tijdens de comparitie aan de orde is geweest geen sprake van dringend eigen gebruik. Geoordeeld wordt dat de renovatie heel goed plaats kan vinden, bijvoorbeeld na tijdelijke ontruiming van het gehuurde, zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Dat betekent dat er geen sprake is van duurzaam gebruik in de zin van artikel 296 lid 1 sub b BW. Weliswaar heeft Vastned aannemelijk gemaakt dat een deel van de ruimten anders zal worden bestemd (winkelruimte op een deel van de 1e verdieping en appartementen op de thans leegstaande 2e en 3e verdieping), doch dat is (Hunkemöller heeft daar terecht op gewezen) niet zodanig dat de plaats en de functie van het gehuurde niet gelijk zijn gebleven. Zo acht de kantonrechter aannemelijk dat Hunkemöller ook in de huidige situatie winkelruimte op de 1e verdieping kan realiseren. In dit licht moet Hunkemöller worden gevolgd in haar argumentatie dat Vastned Hunkemöller een redelijk voorstel had behoren te doen, op de voet van artikel 7:220 lid 2 BW.”

Duur van de renovatie van invloed op vraag of huurovereenkomst in stand kan blijven

In een andere zaak heeft diezelfde rechtbank op 27 november 2012 (ECLI:NL:RBAMS:2012:BY7818) geoordeeld dat ook de geplande duur van de renovatie van vijf maanden geen grond opleverde voor beëindiging van de overeenkomst, nu het gehuurde na renovatie hetzelfde bleef. De verhuurder had derhalve een redelijk voorstel tot voortzetting van de huurovereenkomst moeten doen:

“Uit het voorgaande volgt dat de dringende noodzaak van de renovatie niet aannemelijk is geworden. Evenmin heeft Alri c.s. voldoende aannemelijk gemaakt dat de beoogde renovatie niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst plaats kan vinden. Niet betwist is dat de functie van het gehuurde na renovatie hetzelfde blijft. Dat de plaats van het gehuurde zal wijzigen als gevolg van de verbouwing doordat het oppervlak van de winkelruimte aanzienlijk zal vergroten is, gelet op het voorgaande, niet voldoende aannemelijk geworden. De geplande duur van de renovatie van vijf maanden levert geen grond op voor beëindiging, nu Cainco heeft aangegeven bereid te zijn haar exploitatie aan de renovatiewerkzaamheden aan te passen of eventueel de exploitatie tijdelijk te staken.”  

Indicaties dat huurovereenkomst door renovatie niet in stand kan blijven

Het gelijk blijven van de plaats en functie van het gehuurde kan dus een belangrijke indicatie zijn dat het voorzetten van de huurovereenkomst ook na renovatie gewoon mogelijk is. Toch heeft de Kantonrechter van de Rechtbank Utrecht op 9 september 2009 (ECLI:NL:RBUTR:2009:BJ7387) geoordeeld dat er ook omstandigheden kunnen zijn die meebrengen dat de overeenkomst juist niet kan worden voortgezet. Onder die omstandigheden vallen:

“de omvang van het in de herontwikkeling betrokken complex, het aantal daarbij betrokken partijen, de omvang en de duur van de renovatiewerkzaamheden en de periode waarin de huurder van het gehuurde verstoken blijft in afwachting van de nieuwbouw.”

Verder bepaalde de Hoge Raad op 14 februari 2014 (ECLI:NL:HR:2014:338) dat voortzetting van de huurovereenkomst niet van de verhuurder gevergd kan worden, indien dat zou leiden tot een niet-kostendekkende exploitatie. Een huurder van een 290-bedrijfsruimte komt namelijk een andere bescherming toe dan een huurder van woonruimte:

“Bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW gaat het om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval als het onderhavige – waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat – niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.”

Ook een beroep van de huurder op de mogelijkheid van terugkeer bij alternatieve plannen staat niet in de weg aan toewijzing van een beroep op beëindigen van de huurovereenkomst op grond van duurzaam eigen gebruik. Zo overwoog het Hof Amsterdam op 13 juli 2010 (ECLI:NL:GHAMS:2010:BN8230):

“3.5 Yacoubi heeft ter toelichting op zijn grieven het volgende aangevoerd. De Key heeft de door haar gestelde dringende noodzaak niet aangetoond. Zij heeft niet gemotiveerd waarom het pand van Yacoubi niet behouden kan blijven; het funderingsherstel dat nodig is om het pand te kunnen renoveren, is mogelijk met behoud van het gehuurde. Ook heeft De Key niet aannemelijk gemaakt waarom Yacoubi na eventuele sloop niet met behoud van huurovereenkomst kan terugkeren in de nieuwbouw.

(…)

 3.6 Anders dan Yacoubi tot uitgangspunt lijkt te nemen behoeft aan de toewijzing van het beroep van De Key op dringende noodzaak tot eigen gebruik niet in de weg te staan dat ook alternatieve plannen, die zouden meebrengen dat de huurovereenkomst van Yacoubi wel in stand kan blijven, bedrijfseconomisch en financieel haalbaar zijn. Met het bestaan van die alternatieven zal bij de beoordeling van de dringendheid wel rekening moeten worden gehouden, maar het is in beginsel aan de verhuurder zelf om te bepalen hoe hij zijn onderneming wenst uit te oefenen. Daarbij mogen ook andere overwegingen dan alleen bedrijfseconomische of financiële een rol spelen.”

Advocaat huurrecht bij beroep op duurzaam eigen gebruik of dringend eigen gebruik

Kortom, een beroep op het beëindigen van een huurovereenkomst bedrijfsruimte op grond van duurzaam eigen gebruik wegens renovatie door de verhuurder is niet altijd houdbaar. Bijvoorbeeld indien de huurder na de renovatie kan terugkeren in het gehuurde. Daarvan is sprake indien de functie en de plaats van het gehuurde gelijk blijven. Toch genieten huurders van een 290-bedrijfsruimte minder huurbescherming dan huurders van een woonruimte. Daarom kan een huurovereenkomst ook na renovatie soms niet voortgezet worden. Bijvoorbeeld als dit een niet-kostendekkende exploitatie voor de verhuurder met zich brengt. Ook andere omstandigheden kunnen meebrengen dat de overeenkomst niet kan worden voortgezet. Ben jij (ver)huurder van een 290-bedrijfsruimte en wil jij weten wat jouw rechten zijn? Neem dan contact op met onze advocaat huurrecht die kan adviseren bij een beroep op duurzaam of dringend eigen gebruik.