Huurovereenkomst opzeggen voor hogere huurprijs?

Huurders worden beschermd door de wet. Ook huurders van bedrijfsruimte genieten een bepaalde mate van huurbescherming. Toch kan de verhuurder de huurovereenkomst bedrijfsruimte vaak eenvoudig opzeggen. Maar mag dat ook om een hogere huurprijs te krijgen? Daarover heeft de Hoge Raad zich recent gebogen (ECLI:NL:HR:2025:1962). In dit blog wordt het arrest van de Hoge Raad besproken door advocaat huurrecht Myrthe de Vries. Ook geeft zij tips aan verhuurders van bedrijfsruimte over het verhogen van de huurprijs.

Huur van een supermarkt in Amsterdam

In 1989 zijn de eigenaren van een gebouw in Amsterdam een huurovereenkomst aangegaan met Ahold. Omdat Ahold in het gehuurde een supermarkt ging exploiteren, betreft het een huurovereenkomst voor zogenaamde 290-bedrijfsruimte. De huurovereenkomst is aanvankelijk aangegaan voor de duur van 10 jaar, met de optie om de huurovereenkomst steeds met een periode van 5 jaar te verlengen. Vanaf 1 juli 2019 was sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurprijs bedroeg op dat moment € 488.000,- per jaar. De verhuurder is enige tijd met Ahold in conclaaf geweest over de verhoging van de huurprijs. Partijen zijn er niet in geslaagd om daarover afspraken te maken.

Andere huurder wil hogere prijs betalen

Op enig moment heeft een derde partij zich bij de verhuurder gemeld en aangegeven bereid te zijn om een huurprijs van € 775.000,- per jaar te betalen. Met die potentiële huurder is daarom een voorwaardelijke huurovereenkomst gesloten. De huurder heeft vervolgens nog een voorstel gedaan aan Ahold om de huurprijs te verhogen, maar Ahold heeft dat voorstel afgewezen. De verhuurder heeft de huurovereenkomst daarom opgezegd.

Maar, kan de verhuurder een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wel opzeggen?

Kortgezegd: ja dat kan. Op grond van artikel 7:300 lid 2 BW kan de verhuurder van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, deze huurovereenkomst opzeggen. De verhuurder dient daarbij dan wel de gronden te vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Dat staat in de artikelen 7:300 lid 3 en 7:294 BW. Op grond van art. 7:300 lid 3 BW zijn op de opzegging de artikelen 7:295 tot en met 7:299 BW van overeenkomstige toepassing.

Belangenafweging leidt tot eindigen huurovereenkomst, maar niet altijd…

Daar (artikel 7:296 lid 3) is bepaald dat de rechter een vordering kan toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder bij verlenging van de overeenkomst. De rechter wijst die vordering in ieder geval toe, als de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde. Echter mag dat aanbod niet uitsluitend een wijziging van de huurprijs inhouden (artikel 7:296 lid 4 BW). De Hoge Raad heeft Ahold om die reden gelijk gegeven:

“Uit het systeem van de wet en uit de wetsgeschiedenis (…) moet worden afgeleid dat het niet mogelijk is om (…) tot een beëindiging van een huurovereenkomst voor art. 7:290-bedrijfsruimte te komen, uitsluitend om een hogere huurprijs te bewerkstelligen.”

Het beroep van de verhuurder werd daarom verworpen. De verhuurder kan de huurovereenkomst dus niet opzeggen om een hogere huurprijs te verkrijgen.

Hoe kan de verhuurder de huurprijs dan wel verhogen?

Door de Hoge Raad wordt nog aangestipt wat de verhuurder wél had kunnen doen. Om een hogere huurprijs te krijgen, had de verhuurder de procedure van art. 7:303 BW kunnen volgen. Op grond van die bepaling kan de huurprijs worden herzien, als die niet meer overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Daarnaast is het altijd verstandig om te controleren of de huurprijs is geïndexeerd in de voorbije jaren. Als dat is vergeten, kan die indexering vaak nog met terugwerkende kracht.