Koper schendt onderzoeksplicht: geen schadevergoeding

In een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 31 januari 2023 (ECLI:NL:RBROT:2023:609) wordt de zware onderzoeksplicht benadrukt die rust op kopers van oudere woningen wanneer zij zich beroepen op non-conformiteit. Die onderzoeksplicht weegt des te zwaarder, als er een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst staat. Bij de aankoop van een woning, zeker wanneer deze op leeftijd is, vormt de verhouding tussen de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper een spanningsveld. Dit spanningsveld wordt grotendeels beïnvloed door de bepalingen die zijn opgenomen in de koopovereenkomst.

Non-conformiteit en de garantie voor normaal gebruik

Meestal (tenzij een ander model is gebruikt) wordt de staat van de verkochte onroerende zaak geregeld in artikel 6 NVM-koopovereenkomst. De onroerende zaak wordt overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Het risico ligt in beginsel bij de koper. Daarop bestaat wel een belangrijke uitzondering, namelijk de zogenaamde garantie voor normaal gebruik. De verkoper staat in voor feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik als woonruimte. Gebreken die dit normale gebruik belemmeren en die niet bekend of kenbaar waren aan de koper ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, komen voor rekening en risico van de verkoper. Dit is de basis voor een beroep op non-conformiteit.

De ouderdomsclausule

Wanneer de woning oud is, in de besproken zaak wel meer dan 64 jaar oud, wordt doorgaans een ouderdomsclausule opgenomen. Deze bepaling heeft vergaande consequenties voor de aansprakelijkheid van de verkoper. De ouderdomsclausule stelde in dit geval expliciet dat de eisen die aan de bouwkwaliteit mogen worden gesteld, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Nog belangrijker: de clausule wijkt af van de wettelijke regeling van non-conformiteit (artikel 7:17 lid 1 en 2 BW) en de regeling uit de NVM-koopakte. De clausule bepaalt dat het ontbreken van eigenschappen voor normaal gebruik, indien dit het gevolg is van ouderdom, voor rekening en risico van de koper komt. De clausule versmalt de garantie voor normaal gebruik dus aanzienlijk. De koper in deze zaak voerde aan dat er sprake was van ernstige houtworm, waardoor de vloeren op diverse etages vervangen moesten worden. De vraag is dan of de koper kan stellen dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming.

Schending van de onderzoeksplicht

De aanwezigheid van de ouderdomsclausule activeert een verscherpte onderzoeksplicht bij de koper. De verkoper in deze zaak betwistte dat er sprake was van een toerekenbare tekortkoming en stelde dat de koper, gelet op de ouderdomsclausule, bedacht had moeten zijn op mogelijke aantasting van het houtwerk (zoals houtworm). Van de koper had dan ook verwacht mogen worden dat zij voorafgaand aan de koop nader onderzoek had verricht naar de staat van de woning.

Oordeel van de rechter over schenden onderzoeksplicht

Het beroep op non-conformiteit in verband met de houtworm faalde bij de rechter. Daarbij waren de gevolgen van het niet voldoen aan de onderzoeksplicht doorslaggevend. De rechter oordeelde dat er een gebrek was aan doorslaggevend bewijs. De kopers hadden in deze zaak onvoldoende onderbouwd dat de aantasting door houtworm was gekomen en de schade had veroorzaakt. Zij hadden immers geen deskundigenrapport overgelegd. Daarnaast dienden de offertes voor houtconservering niet als bewijs. Uit de offertes bleek immers niet dat er onderzoek was gedaan naar de staat van de vloeren, de mate van aantasting, of dat de aantasting daadwerkelijk het gevolg was van houtworm. Nu de vloeren waren verwijderd en (deels) vervangen, kon er ook geen onderzoek meer gedaan worden.

De rechter concludeerde dat, nu niet was komen vast te staan dat de vloeren zodanig waren aangetast dat vervanging noodzakelijk was en dat dit het gevolg was van houtworm, niet gebleken was dat er sprake was van een gebrek dat het normale gebruik van de woning in de weg stond. Het beroep op non-conformiteit werd dan ook afgewezen.

Advocaat bij geschil over onderzoeksplicht

Deze uitspraak illustreert scherp dat de ouderdomsclausule het speelveld bij de rechter verandert. Bij aanwezigheid van een ouderdomsclausule wordt van de koper verwacht dat deze actief en diepgaand onderzoek doet naar ouderdomsgerelateerde gebreken. Voor een beroep op non-conformiteit bij een oudere woning is een deugdelijk deskundigenrapport nodig. Het schenden van de onderzoeksplicht, door het nalaten van nader onderzoek en het niet leveren van het benodigde bewijs, leidt al snel tot de afwijzing van de vordering.

Wil je advies over de formulering van een ouderdomsclausule of de onderzoeksplicht, of bent je in conflict over verborgen gebreken en de vraag of de ouderdomsclausule daarop van toepassing is? Neem dan contact op met onze advocaten.