Makelaar die verhuurverbod verzwijgt aansprakelijk?
Is een makelaar aansprakelijk als hij verzwijgt dat er sprake is van een gemeentelijk verhuurverbod (opkoopbescherming)? En is dat ook zo als die makelaar niet optreedt voor de koper, maar voor de verkoper? Die vraag was aan de orde bij een zaak die vorige zomer door de Raad van Toezicht van de NVM werd behandeld. Advocaat Robert van Ewijk bespreekt het oordeel van de Raad van Toezicht en legt uit hoe zij tot het oordeel kwam.
Kan verkoopmakelaar aansprakelijk zijn jegens de koper
In de casus die de tuchtrechter van de NVM behandelde, was het de verkoopmakelaar van een appartement die zich moest verantwoorden. Deze makelaar had een woning in Zeist verkocht in opdracht van de verkoper. De gemeente Zeist hanteert sinds 1 juni 2022 een verhuurverbod voor net aangekochte woningen. Dat verbod houdt in dat de woning in de eerste vier jaar na de verkoop, niet aan anderen dan aan de koper in gebruik mag worden gegeven. Die regeling (genaamd regeling Opkoopbescherming) is ingesteld om te voorkomen dat beleggers koopwoningen onttrekken aan de koopwoningvoorraad en zo de prijzen opdrijven. Woningeigenaren kunnen wel een vergunning aanvragen om de woning te kunnen verhuren. Het is echter niet zeker of die vergunning vervolgens ook verkregen wordt.
Makelaar via e-mail geïnformeerd over verhuurverbod gemeente
De dochter van de kopers heeft tijdens een bezichtiging met de verkoopmakelaar gesproken over de mogelijkheid dat zij in de woning zou gaan wonen in plaats van haar ouders. Daarbij is door de verkoopmakelaar aangegeven dat dit geen probleem zou zijn, omdat de VvE verhuur niet verbiedt. Daarna hebben de kopers een bod uitgebracht, dat door de verkoper is geaccepteerd. De kopers hebben vervolgens aan de verkoopmakelaar gevraagd om hen te helpen de woning te verhuren. Ook toen heeft de makelaar gezegd dat dit geen probleem was. Pas na de levering van de woning heeft de makelaar de kopers verteld dat er sprake is van opkoopbescherming en verhuur alleen kan met een vergunning. De kopers verwijten de makelaar dat hij dit niet eerder heeft verteld. Al helemaal omdat de gemeente Zeist alle makelaars in de regio via e-mail heeft geïnformeerd dat de regeling Opkoopbescherming zou worden ingevoerd.
Makelaar schendt NVM-erecode
De makelaar voert verweer en geeft aan dat hij helemaal niets wist van de voorgenomen verhuur door de kopers. Daarom is volgens hem ook niet relevant of de regeling Opkoopbescherming al was ingevoerd toen de koopovereenkomst voor de woning werd getekend. De Raad van Toezicht gaat aan die vraag voorbij. De makelaar heeft namelijk niet betwist dat hij tegen de dochter van de kopers heeft gezegd dat de VvE verhuur niet verbiedt. Uit dat enkele feit blijkt al dat hij wist dat de kopers de woning niet zelf zouden gaan bewonen. Alleen daarom al had hij de koper moeten informeren over de regeling Opkoopbescherming die van toepassing zou zijn. De makelaar had moeten zeggen dat er daardoor sprake zou zijn van een gemeentelijk verhuurverbod en een vergunningplicht als de woning aan de dochter in gebruik zou worden gegeven.
Advocaat bij aansprakelijkheid makelaar
Volgens de Raad van Toezicht had de makelaar daarmee de NVM-erecode geschonden. Artikel 1 daarvan houdt in dat de makelaar moet voorkomen dat een onjuiste of onvolledige beeldvorming ontstaat. Die verplichting geldt niet alleen jegens de opdrachtgever van de makelaar (de verkoper), maar ook jegens derden, waaronder vooral de koper. Dat geldt volgens de Raad van Toezicht vooral als die zich niet (ook) door een aankoopmakelaar laat bijstaan.
NVM Erecode: “(…)In hun communicatie waken zij voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten(…)”
In deze zaak is verder tekenend dat de Raad van Toezicht tot de conclusie kwam dat van het betrokken makelaarskantoor, nagenoeg alle medewerkers geen of in elk geval onvoldoende kennis hadden over het verhuurverbod in de gemeente Zeist.
Tuchtrechtspraak leidt ook tot civiele aansprakelijkheid?
De Raad van Toezicht verklaart de klacht daarom gegrond. De makelaar wordt voor diens handelen berispt. Deze tuchtuitspraak leidt echter niet meteen tot civielrechtelijke aansprakelijkheid. Daarom is er dus ook nog niet meteen een verplichting van de makelaar om de schade van de kopers te vergoeden. Daarvoor is een bodemprocedure bij de civiele rechter nodig. De tuchtuitspraak kan in die procedure wel helpen. Daarmee kan namelijk aangetoond worden dat er sprake is van een normschending, en dus een grond voor aansprakelijkheid van de makelaar. De advocaten van Lexys hebben jarenlange ervaring met het procederen voor of tegen makelaars in aansprakelijkheidskwesties. Neem contact op voor meer informatie over wat wij voor u kunnen betekenen.
