Wanneer is de makelaar aansprakelijk?
Hoe ver strekt de aansprakelijkheid van de makelaar precies? Door de overspannen woningmarkt wordt die vraag ons steeds vaker gesteld. Huizenkopers bieden nog steeds vaak boven de vraagprijs en kopen de woning zonder voorbehoud van een bouwtechnische keuring. Ook wordt er vaak een ouderdomsclausule opgenomen. Het aanspreken van de verkoper op verborgen gebreken is daarom lastig. Teleurgestelde kopers proberen daarom steeds vaker de makelaar aansprakelijk te stellen. Is dat terecht? Advocaat vastgoed Robert van Ewijk legt uit wanneer de makelaar aansprakelijk is.
Contractuele relaties makelaar, koper en verkoper
Een verkoopmakelaar staat alleen in een contractuele relatie tot de verkoper. Als hij zijn opdracht niet goed uitvoert, kan de verkoper de makelaar aansprakelijk stellen op grond van wanprestatie. De koper heeft die mogelijkheid niet. Als de verkoper de koopovereenkomst niet nakomt (bijvoorbeeld omdat er sprake is van verborgen gebreken), dan moet die in principe bij de verkoper aankloppen. Toch kan de makelaar onder omstandigheden ook jegens derden, zoals de koper, aansprakelijk zijn.
Onrechtmatige daad van de makelaar
Dat is bijvoorbeeld het geval als de makelaar jegens een potentiële koper onzorgvuldig handelt. Dat zou het geval kunnen zijn als de makelaar informatie verstrekt waarvan hij weet of behoort te weten dat die onjuist is. Daarom rust op de makelaar de plicht om voldoende informatie in te winnen over het te verkopen object. In de praktijk wordt daarvoor vaak de vragenlijst gebruikt. De makelaar mag vervolgens in beginsel uitgaan van juistheid van de ontvangen informatie.
Makelaar mag meestal uitgaan van juistheid mededelingen verkoper
De Hoge Raad heeft in 2012 bepaald dat de makelaar niet alle informatie die hij van de verkoper ontvangt op juistheid hoeft te controleren. Dat is alleen anders als hij reden heeft om te vermoeden dat er iets niet klopt aan de ontvangen informatie. Daarentegen hoeft de makelaar niet alles te zien. Een makelaar is geen bouwkundige en van hem kan niet worden verwacht dat hij de te verkopen zaak volledig inspecteert. Op de koper rust bovendien ook een eigen onderzoeksplicht.
Vastgoed advocaat bij aansprakelijkheid makelaar
Een makelaar is een tussenpersoon die koper en verkoper bij elkaar brengt en tussen hen een koopovereenkomst tot stand brengt. Het uitgangspunt is dat een verborgen gebrek in die contractuele relatie zit. De vraag of een verkoopmakelaar jegens een koper aansprakelijk is, hangt af van veel omstandigheden. De vastgoed advocaten van Lexys Advocaten hebben jarenlange ervaring met het adviseren en procederen (ook voor de tuchtcolleges van VBO en NVM) over de aansprakelijkheid van makelaars. Neem voor vragen contact met ons op.
