Notaris aansprakelijk voor fout bij wijzigen splitsingsakte

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft geoordeeld dat een notaris aansprakelijk is voor een fout waardoor 138 appartementsrechten zijn vervallen (ECLI:NL:GHARL:2025:4774). De notaris had namelijk de akte die dat regelde gepasseerd, en had daarbij zijn zorg- en waarschuwingsplicht geschonden.

Notaris wijzigt splitsingsakte in opdracht van VvE

De notaris had de akte in 2016 gepasseerd in opdracht van de VvE. In de vergadering van de VvE was besloten dat er opdracht zou worden gegeven aan de notaris om de splitsingsakte te wijzigen. De wijziging hield in dat er twee extra appartementsrechten zouden worden gecreëerd. Daarnaast zou een hellingbaan geplaatst worden om de toegang tot de eerste etage mogelijk te maken. De eigenaren hebben een volmacht afgegeven aan het bestuur om opdracht te geven aan de notaris. Goed geregeld zou je denken? Dus niet…

Notaris verzuimt te melden dat 138 appartementsrechten komen te vervallen

De wijziging van de splitsingsakte hield namelijk ook het vervallen van 138 nog niet gerealiseerde appartementsrechten in. Deze appartementsrechten waren in eigendom van Reimert Groep B.V. Die was niet op de hoogte van het feit dat haar eigendommen zouden vervallen met het passeren van de akte.

Reimert stapte dan ook naar de rechter. De rechter oordeelde dat de notaris Reimert had moeten informeren en waarschuwen over het vervallen van haar eigendommen. Volgens Reimert had de notaris een beroepsfout gemaakt door dit na te laten. De Rechtbank gaf Reimert gelijk, maar de notaris ging in hoger beroep.

Zorg- en waarschuwingsplicht van de notaris

Het Hof oordeelde in lijn met de rechtbank. Volgens het Hof diende de notaris, als opdrachtnemer (in de zin van artikel 7:401 BW) de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. In artikel 43 van de Wet op het notarisambt zijn voorschriften opgenomen over de informatieverplichting van de notaris bij het verlijden van een notariële akte. Zo moeten de partijen bij de akte tijdig de gelegenheid krijgen om van de inhoud kennis te nemen.

De gedachte achter deze bepaling is dat de notaris ervoor moet zorgen dat partijen de inhoud van de akte op zich kunnen laten inwerken om de gevolgen ervan te kunnen onderzoeken. Daarnaast moet de notaris een toelichting geven op de inhoud van de akte, en daarbij (indien nodig) wijzen op de gevolgen ervan. De notaris kan in gevallen als het onderhavige dan ook niet volstaan met een algemene toelichting, maar zal duidelijk moeten maken wat de rechtshandeling voor nadelen of risico’s heeft. Dat omvat ook de verplichting om te zorgen dat de betrokken partij de gevolgen begrijpt.

Notaris moet betrokkenen wijzen op gevolgen van de akte

Aangezien de akte voor Reimert nadelig was, had de notaris ervoor moeten zorgen dat Reimert daadwerkelijk kennisnam van de concept-akte. Ook diende hij Reimert erop te wijzen wat de gevolgen van de akte voor hem waren. Dat heeft de notaris niet gedaan. Ook uit de tekst van de volmacht kon Reimert volgens het Hof niet opmaken dat zijn appartementsrechten zouden komen te vervallen.

De notaris is volgens het Hof dan ook ernstig tekortgeschoten in zijn informatie- en waarschuwingsverplichting jegens Reimert. Daarmee heeft de notaris een beroepsfout gemaakt en is de notaris aansprakelijk voor de schade.

Beroep op schending klachtplicht en op verjaring

De notaris beroept zich nog op verjaring en schending van de klachtplicht door Reimerswaal, maar die verweren falen.

“Bij het antwoord op de vraag wanneer in dit geval de verjaringstermijn is gaan lopen, zijn de volgende omstandigheden van belang:

– Reimert heeft geen opdracht gegeven aan de notaris om de appartementsrechten te laten vervallen;

– Het bestuur van de VvE heeft Reimert voor of bij het passeren van de akte niet laten weten dat haar appartementsrechten erdoor zouden komen te vervallen;

– Ook de notaris heeft dat niet aan Reimert meegedeeld, hoewel hij daartoe, zoals hiervoor is overwogen, op grond van zijn informatie- en waarschuwingsplicht wel verplicht was. De notaris heeft ook niet voldaan aan zijn verplichting om de concept-akte tijdig naar Reimert te sturen.”

Reimert kwam namelijk pas in 2021 daadwerkelijk achter het feit dat zijn appartementsrechten waren vervallen. Daardoor was de vordering nog niet verjaard en de klachttermijn niet eerder gaan lopen.

De notaris deed voorts nog een beroep op eigen schuld, maar ook dat verweer faalde. Volgens het Hof had Reimert er geen rekening mee hoeven te houden dat zijn appartementsrechten zouden komen te vervallen.

Notaris aansprakelijk voor beroepsfout

Het Hof bekrachtigde het vonnis van de rechtbank waarin voor recht werd verklaard dat de notaris toerekenbaar tekort was geschoten in zijn verplichtingen jegens Reimert. De notaris was dan ook aansprakelijk voor de schade die Reimert als gevolg daarvan heeft geleden.