
Hoge Raad: ontruimingsovereenkomst geen huur, ondanks afspraak over vergoeding
De Hoge Raad heeft afgelopen vrijdag een belangrijk arrest uitgesproken. Het arrest geeft verhuurders (en in zekere zin ook hun huurders) enige ademruimte. In het arrest (ECLI:NL:HR:2025:167) is bepaald dat een overeenkomst waarin staat dat de ene partij het gehuurde tegen betaling nog een tijdje mag gebruiken, maar op een bepaald moment dient te ontruimen, niet zonder meer kwalificeert als een huurovereenkomst. Het arrest is belangrijk, omdat in de rechtspraak tot dusver een vrij rigide beleid werd gevoerd: als een zaak in gebruik wordt gegeven tegen betaling, kwalificeert dat doorgaans wél als huur. Dat betekende dat met een dergelijke overeenkomst, al snel sprake kon zijn van een (nieuwe) huurovereenkomst en dat de ‘huurder’ vervolgens huurbescherming genoot. Het arrest geeft daarin nu dus enige bewegingsruimte. Advocaat huurrecht Robert van Ewijk legt uit wat het belang is van het arrest.
De casus: geen voortzetting huur door kinderen van overleden huurster
De zaak waarover de Hoge Raad zich moest buigen, betrof een kwestie waarin een huurster van woningcorporatie Portaal was overleden. De kinderen konden geen aanspraak maken op voortzetting van de huur op grond van art. 7:268 lid 2 BW. Portaal wilde de kinderen tegemoet komen en sprak daarom met ze af dat ze nog een tijdje in de woning mochten blijven terwijl ze een andere woning zochten. Dat liep verkeerd af. De kinderen stelden zich namelijk op het standpunt dat die afspraak als een huurovereenkomst moest worden gezien. Daarom zouden ze recht hebben op huurbescherming. Portaal heeft ze daarom gedagvaard en gevorderd dat ze de woning zouden ontruimen. De kantonrechter heeft die vordering afgewezen omdat er sprake zou zijn van een huurovereenkomst. In hoger beroep kreeg Portaal gelijk. De Hoge Raad is het eens met het Gerechtshof.
Uitgangspunt: gebruik + betaling = huur
In de wet is de huurovereenkomst gedefinieerd als “de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.” Als de overeenkomst aan die definitie voldoet, dan is er in beginsel sprake van een huurovereenkomst. Het maakt daarbij niet uit hoe de overeenkomst wordt genoemd. Ook is het niet van belang of partijen wel wilden dat de overeenkomst onder de wettelijke regeling van huur zouden vallen.
Het gevolg is dat als een overeenkomst ertoe strekt dat een zaak in gebruik wordt gegeven en er een tegenprestatie geldt, dat dit dus een huurovereenkomst is. Het maakt niet uit als die vergoeding dan bijvoorbeeld wordt aangemerkt als ‘gebruikersvergoeding’ of ‘onkostenvergoeding’. Als die huurovereenkomst dan een einddatum kent die in strijd is met de huurbeschermingsregels, dan is die bepaling nietig en heeft de verhuurder pech.
Uitzondering: bedoeling van partijen
Daar heeft de Hoge Raad nu dus een belangrijke nuance op aangebracht. De Hoge Raad oordeelt namelijk dat de overeenkomst weliswaar op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst kan voldoen, maar dat het toch kan zijn dat die toch niet als zodanig moet worden aangemerkt. Daarvoor moet gekeken worden naar de gegeven omstandigheden van het geval, de inhoud en de strekking van de overeenkomst. Gekeken moet dan ook worden welke situatie partijen precies hebben willen regelen. Daarnaast moet beoordeeld worden of de conclusie dat de overeenkomst niet als huurovereenkomst kwalificeert, door de beugel kan gezien de strenge beschermingsbepalingen die huurovereenkomsten gelden. De Hoge Raad:
“Bij de beoordeling of deze uitzondering zich voordoet is mede van belang voor welke situatie partijen een regeling hebben willen treffen en of een kwalificatie anders dan als huurovereenkomst zich in die situatie verdraagt met het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte.”
Anders gezegd: de bescherming die de wetgever aan huurders heeft willen geven, mag niet zomaar worden omzeild. Echter vindt de Hoge Raad tegelijkertijd dus dat er omstandigheden kunnen zijn, waarin niet perse hoeft te worden geconcludeerd dat er sprake is van een huurovereenkomst. De bijbehorende bescherming geldt dan dus ook niet.
Wanneer kan de uitzondering gelden?
De Hoge Raad vond dat de uitzondering zich in dit specifieke geval voordeed. Van belang was dat de overeenkomst juist de strekking had ervoor te zorgen dat de kinderen niet op straat zouden komen te staan en juist langer in de woning konden blijven. Dit terwijl ze daar eigenlijk geen recht op hadden. Hun positie werd dus beschermd door het handelen van de verhuurder. Die zag er namelijk vanaf om op korte termijn ontruiming van het gehuurde af te dwingen.
“In zodanig geval verzet het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor huurovereenkomsten zich niet ertegen dat een afspraak dat de bewoner nog enige tijd tegen vergoeding in de woning zal mogen blijven teneinde naar andere woonruimte om te zien, en de eigenaar dus zolang van ontruiming afziet, niet als huurovereenkomst wordt aangemerkt.”
Vaststellingsovereenkomst tot beëindigen huur ook (altijd) een oplossing?
Een andere mogelijkheid die de Hoge Raad expliciet noemt, is het sluiten van een vaststellingsovereenkomst. In een vaststellingsovereenkomst kunnen namelijk afspraken worden gemaakt waarin partijen afstand doen van rechten. Zelfs als dat in strijd zou zijn met dwingendrechtelijke bepalingen. Dat betekent echter niet dat je met een vaststellingsovereenkomst zomaar alles kan regelen. Ook die vaststellingsovereenkomst kan namelijk weer kwalificeren als een huurovereenkomst. Dat is immers de hoofdregel. De vraag of de uitzonderingssituatie zich voordoet, moet dan weer op grond van de feiten van de specifieke zaak beoordeeld worden.
Arrest van de Hoge Raad over huurbeëindigingsovereenkomst geeft ademruimte
Naast het feit dat het arrest voor verhuurders meer ruimte geeft om te onderhandelen met bewoners over het ontruimen van het gehuurde, geeft dit ook de bewoners meer lucht. Als gevolg van de steeds strenger wordende regelgeving, zijn verhuurders namelijk vaak gedwongen om strak vast te houden aan de einddatum van een huurovereenkomst. Op dit moment bestaan er namelijk nog huurovereenkomsten voor bepaalde tijd met betrekking tot woningen. Tot juli 2024 was het namelijk toegestaan om die af te sluiten. Als zo’n overeenkomst wordt verlengd, dan is die verlenging van rechtswege voor onbepaalde tijd en geniet de huurder dus huurbescherming. Verhuurders zijn daarom niet erg geneigd om afspraken te maken over een iets latere ontruimingsdatum dan die in de overeenkomst staat. Een dergelijke afspraak kon namelijk gezien worden als een verlenging van de huurovereenkomst.
Advocaat huurrecht bij overeenkomst over ontruiming
Met het arrest van de Hoge Raad van afgelopen vrijdag is dat onder omstandigheden verleden tijd. Onder omstandigheden, want het valt of staat bij de specifieke feiten, de aard van de overeenkomst en de strekking ervan. Laat je dus adviseren door een advocaat gespecialiseerd in huurrecht. Doe dat voordat je een overeenkomst over de ontruiming sluit met de bewoners van een van je panden. Neem daarvoor contact met ons op.