Opstalaansprakelijkheid en de VvE: zo zit het!

Als eigenaar van een woning weet je dat aansprakelijk kunt zijn voor de schade die ontstaat door een gebrek aan je huis. Denk bijvoorbeeld aan een loszittende dakpan die bij storm schade veroorzaakt aan de auto van je buurman. In zo’n geval ben je als eigenaar aansprakelijk. Dat heet opstalaansprakelijkheid en is in de wet geregeld in artikel 6:174 lid 1 BW. Daar staat:

“De bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen (…) is, (…) aansprakelijk, (…)”

Dus:

• als er sprake is van een opstal,
• en als die opstal gebrekkig is,
• en er als gevolg daarvan gevaar ontstaat én dat gevaar verwezenlijkt zich;
• dan is de bezitter van de opstal aansprakelijk voor die schade.

Onder opstal moeten gebouwen of andere werken worden verstaan die duurzaam met de grond verbonden zijn. Die opstal is gebrekkig als die niet de eisen bezit die daaraan gesteld mogen worden. Een appartementencomplex is een opstal. Betekent dit dan dat de VvE van dat complex aansprakelijk is als het gebouw gebreken vertoont en daardoor schade veroorzaakt? Of zit het net wat ingewikkelder?

VvE is geen bezitter, dus niet aansprakelijk?

Het probleem is echter dat de VvE geen bezitter is van de opstal. De VvE beheert slechts de gemeenschappelijke gedeelten en zaken en draagt zorg voor het onderhoud. Daarom is de VvE in feite niet degene die op grond van artikel 6:174 BW aansprakelijk kan zijn.

In het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 17 mei 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:1460) speelde precies deze vraag. In deze zaak was er een geschil tussen een eigenaar van een  appartementen en de VvE. De eigenaar stelde dat haar appartement werd getroffen door wateroverlast, veroorzaakt door lekkages in een rioleringspijp. De rioleringspijp maakt deel uit van het gemeenschappelijke deel van het gebouw, waarvoor de VvE verantwoordelijk zou zijn. Deze behoorde dus tot de opstal. Daarom zou de VvE aansprakelijk zijn op grond van artikel 6:174 BW. Het Hof oordeelde anders: niet de VvE, maar de gezamenlijke appartementseigenaars zijn bezitter van de opstal in de zin van artikel 6:174 BW. De VvE is slechts de rechtspersoon die deze eigenaars verenigt en is belast met beheer en onderhoud (artikel 5:126 BW). Dat maakt haar nog geen bezitter en dus ook niet aansprakelijk op basis van opstalaansprakelijkheid.

Rechtspraak bevestigt: VvE is geen bezitter. Dat zijn de appartementseigenaren

Die lijn is sindsdien doorgezet. Zowel het Gerechtshof Den Haag (5 september 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1760) als het Gerechtshof Amsterdam (9 november 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:3204) bevestigden dat schade die worden veroorzaakt door gebreken aan de opstal, zoals gemeenschappelijke leidingen, niet voor rekening van de VvE komt. De gezamenlijke appartementseigenaren zijn daarvoor aansprakelijk. Het bezit en de eigendom van deze gedeelten berusten immers bij hen en niet bij de VvE. In een wat oudere uitspraak van de rechtbank Amsterdam (20 november 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:9042) werd dit treffend geformuleerd:

“4.4 Ten aanzien van het beroep dat [eiseres] doet op artikel 6:174 BW geldt dat de VvE terecht heeft betoogd dat niet zij maar de gezamenlijke appartementseigenaars als bezitter van de opstal hebben te gelden.”

Juridisch zuiver, maar praktisch lastig uitvoerbaar?

Dit klinkt in theorie logisch, maar voor de praktijk hebben deze oordelen wel een aantal consequenties. Het is nog enigszins te overzien bij een VvE met 2 of 3 eigenaren. Bij grote appartementencomplexen daarentegen (van 100 of meer woningen), wordt dit een stukje lastiger. Dit zou in feite betekenen dat elke eigenaar zou moeten worden gedagvaard, als de gemeenschappelijke opstal schade heeft veroorzaakt. Deze regel is niet in altijd even praktisch.

Onjuiste toepassing in de praktijk

In de praktijk gaat dit daarom ook niet altijd goed. Zo zijn er diverse uitspraken te vinden waarin rechters (naar mijn mening: ten onrechte) wel ruimte laten om de VvE rechtstreeks aan te spreken. Zo heeft de Amsterdam in een uitspraak 8 april 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:2314) geoordeeld dat de VvE bezitter was van hetgeen zich op het dak van het gebouw bevond. Daarom zou zij ook aansprakelijk zijn op grond van artikel 6:174 BW. Ook in een recente zaak van Rechtbank Rotterdam (27 maart 2024, ECLI:NL:RBROT:2024:2692), wordt kennelijk geoordeeld dat de VvE opstalaansprakelijk is. Weliswaar wordt het niet met zoveel woorden gezegd, maar het oordeel van de rechter komt erop neer dat dat de VvE aansprakelijk was voor de schade, aangezien die voor een aanzienlijk deel veroorzaakt was door gebreken aan de constructie van het appartementencomplex.

Deze uitspraken zijn naar mijn mening onjuist. De VvE ís namelijk geen bezitter. Zij voert slechts het beheer over de gemeenschap.

Literatuur: VvE is geen bezitter maar slechts beheerder

Niet alleen voornoemde drie arresten, maar ook de literatuur is daar vrij eenduidig over. Zo staat in de Asser serie (Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/521) de volgende uitleg:

“Zoals hiervoor (…) werd opgemerkt, staat de VvE naast de bijzondere gemeenschap van appartementseigenaars, de VvE komt daarvoor dus niet in de plaats, noch valt zij daarmee samen. Onjuist was dan ook het oordeel van Rb. Maastricht (pres.) dat de VvE bezitter was van het gebouw en dus aansprakelijk ex art. 6:174 BW (…)”

Kortom, de VvE beheert het gebouw. De eigendom ligt bij de appartementseigenaren gezamenlijk.

VvE wél (intern) aansprakelijk voor gebrekkig onderhoud

Overigens geldt dat de VvE daarnaast intern (dus jegens de eigen leden) aansprakelijk kan zijn op grond van de bepalingen uit de splitsingsakte. Daarin staat namelijk dat de VvE gehouden is om te zorgen voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke zaken. Als de VvE dat niet doet, en daardoor schade ontstaat, dan kan de VvE dus aansprakelijk zijn. Deze aansprakelijkheid vereist wel dat er sprake is van handelingen of nalaten. Dat is dus niet de risicoaansprakelijkheid van artikel 6:174 BW. Zie de vonnissen van de rechtbank Gelderland van 1 maart 2017 (ECLI:NL:RBGEL:2017:2021) en 15 augustus 2018 (ECLI:NL:RBGEL:2018:3727). Zie in dat kader ook het artikel van mijn kantoorgenoot mr. De Vries, over de aansprakelijkheid van de VvE voor lekkage in de kelder.

VvE soms ook extern aansprakelijk voor gebrekkig onderhoud

Als het gebrekkig uitgevoerde onderhoud zodanig is dat van een onrechtmatige daad kan worden gesproken, kan de VvE ook extern (naar derden dus) aansprakelijk zijn. In de zaak die voor de rechtbank Rotterdam diende en waarin op 16 februari 2023 uitspraak werd gedaan (ECLI:NL:RBROT:2023:986), ondervond een tandartspraktijk sinds 2019 lekkages vanuit de woontoren erboven.

Onderzoeken wezen uit dat de schade ontstond door gebrekkige loodvervangers tussen de gevel/kozijnen van de woontoren en het platte dak van de praktijk. De loodvervangers maken deel uit van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en vallen onder de verantwoordelijkheid van de VvE. Daarom oordeelt de rechter dat dit de verantwoordelijkheid is van de gemeenschappelijke eigenaars van de appartementen (en dus niet de VvE). Echter, de tandartspraktijk had de VvE herhaaldelijk op de hoogte gesteld en eist schadevergoeding en gevraagd om herstel door de VvE. Hierdoor handelde de VvE onrechtmatig (ex. artikel 6:162 BW), aangezien zij haar onderhoudsverplichting niet nakwam.

Dus: wie moet je dagvaarden als het gebouw van de VvE schade veroorzaakt?

Ik haalde hiervoor al even de Asser-serie aan. Daarin staat de volgende treffende tekst:

“De VvE kan als het moeilijkste onderdeel van het appartementsrecht worden beschouwd, omdat hier de soepele regels van het verenigingsrecht worden toegepast naast de starre regels van het goederenrecht (zakenrecht) en daarmee soms in botsing komen. De VvE staat naast de gemeenschap.”

Dat het een lastig onderwerp is, blijkt al uit het feit hoe lastig toepassing van het leerstuk van de opstalaansprakelijkheid is. Als je schade hebt die wordt veroorzaakt door een gebouw dat is gesplitst in appartementsrechten, dan is het (tenzij er evident sprake is van schuld door gebrekkig onderhoud) raadzaam om toch de appartementseigenaren individueel mee te dagvaarden. In voornoemd arrest van het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2022:1460) wordt dat ook met zoveel woorden gezegd. Weliswaar is de VvE hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van de eigenaren, maar dan moet alsnog hun aansprakelijkheid eerst worden vastgesteld.

“3.6 Evenzeer juist is het oordeel van de rechtbank dat de VvE in een procedure waaraan de gezamenlijke appartementseigenaars niet deelnemen niet kan worden aangesproken op basis van haar hoofdelijke verbondenheid op grond van artikel 5:113 lid 4 juncto lid 2 BW, voordat de aansprakelijkheid van de gezamenlijke appartementseigenaars is vastgesteld in een tegen hen zelf gevoerde procedure.”

Gespecialiseerde advocaat bij aansprakelijkheid VvE

De advocaten van Lexys zijn zowel gespecialiseerd in aansprakelijkheidsrecht als in VvE-recht. Zij kunnen jou helpen bij vraagstukken waarin de aansprakelijkheid van de VvE centraal staat. Neem contact op om te kijken hoe zij dit voor je doen.