VvE aansprakelijk voor lekkage in de kelder? (deel 2 van de blogserie ‘Natte Voeten’)

De gevolgen van deze hoge grondwaterstanden zijn aanzienlijk. We zijn inmiddels allemaal bekend met de overstromingen, vooral in het zuiden van Nederland. De infrastructuur heeft eveneens te lijden onder het grondwater: in januari 2023 kwam de Vollenhoventunnel op de A28, nabij Zeist, bijvoorbeeld 1,2 centimeter omhoog door het hoge grondwater (mede door toepassing van een bepaalde staalconstructie). In totaal zijn er inmiddels zeven tunnels in Nederland die te kampen hebben met soortgelijke problemen.

Kelderbak in Amsterdam overstroomd door hoge grondwaterstand

Niet alleen tunnels, maar ook kelders overstromen of worden door het water omhoog geduwd. De constructies van woningen zijn simpelweg niet ontworpen zijn om deze extreme omstandigheden aan te kunnen. Dit gebeurt in heel Nederland, maar wij krijgen opvallend veel berichten uit Amsterdam waar dit speelt. Echter doet zich dit probleem door heel Nederland voor. Dit roept juridische vragen op.

Wie is aansprakelijk bij overstroomde kelderbak door hoog grondwater?

Kan je bijvoorbeeld de verkoper van jouw woning aansprakelijk stellen als je de woning kortgeleden gekocht hebt? Ligt de verantwoordelijkheid voor het verhogen van de kelderbak bij de Vereniging van Eigenaren (VvE) of de individuele eigenaar die het exclusieve gebruiksrecht van de kelder heeft? En kan een verhuurder aangesproken worden maatregelen te nemen wanneer er schimmeloverlast optreedt als gevolg van een vochtige kruipruimte?

In deze blogserie van drie delen beantwoordt vastgoedadvocaat Myrthe de Vries van Lexys Advocaten deze vragen op hoofdlijnen. Heb je zelf een vraag over wateroverlast? Neem gerust contact met ons op.

In hoeverre is de VvE verantwoordelijk voor overstroming door hoog grondwater?

Om te beoordelen voor wiens rekening de herstelkosten komen, dient allereerst bepaald te worden waardoor het water precies het gebouw binnenloopt. Is er bijvoorbeeld sprake van een lekkage, of stroomt het grondwater over de randen van de kelderbak heen?

Overstroming is het gevolg van gebrek in gemeenschappelijke zaak

Vervolgens moet naar de splitsingsakte gekeken worden. Er zal namelijk beoordeeld moeten worden of het gebrek gelegen is in een gemeenschappelijke zaak. Of een gedeelte van een gebouw gemeenschappelijk is, moet worden beantwoord aan de hand van de uitleg van de splitsingsakte. Daarbij geldt dat het bij de uitleg van de splitsingsstukken gaat om de in deze stukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte en de daaraan gehechte tekening.

Verantwoordelijkheid VvE natte kelder

In de meeste splitsingsaktes is bepaald dat de gevels, de vloeren en de fundering gemeenschappelijk zijn. Als het gebrek daarin gelegen is, dan zal de conclusie dus zijn dat de lekkage opgelost moet worden in opdracht van de VvE.

Soms kan een akte ook minder eenduidig zijn. Dan blijft het onduidelijk of het gebrek zit in een gemeenschappelijke zaak of een privé zaak. Dat leidt tot conflicten. De eigenaren op de bovengelegen etages zullen niet staan te springen om bij te dragen aan de kosten van herstel van een kelder. De eigenaren op de begane grond die wel overlast ondervinden van de lekkages zijn er uiteraard wel bij gebaat dat de andere eigenaren ook meebetalen aan het herstle.

Eenzelfde situatie doet zich voor met een lekkage aan het dak. De eigenaren op de begane grond ervaren daar (vaak) geen directe overlast van, maar zullen vaak wel mee moeten betalen aan het herstel van het dak.

Bij Lexys kunnen we u helpen om te beoordelen wie de kosten voor het herstel moet of moeten dragen.

Verdeling van de kosten herstel kelderbak

Nadat is vastgesteld wie verantwoordelijk is voor het herstel van het gebrek, dient ook beoordeeld te worden in welke verhouding de kosten hiervan gedragen dienen te worden. Ook dit is terug te vinden in de splitsingsakte, en wordt ook wel aangeduid als de “verdeelsleutel”. Ook op dat punt kan tussen eigenaren onenigheid ontstaan.

Geschil in VvE over herstel kelderbak

De kosten kunnen namelijk hoog oplopen. Zeker in het geval dat de eigenaren die gebruikmaakt van het souterrain tijdelijk vervangend verblijf moet zoeken. En ook is het mogelijk dat het souterrain volledig ingericht is met bijvoorbeeld een keuken en een badkamer. Die zullen na het herstel van het gebrek teruggeplaatst moeten worden, en als de VvE verantwoordelijk is voor het herstel van het gebrek, is de kans groot dat de VvE deze kosten ook moeten dragen.

Advocaat bij geschil over overstroomde of lekke kelderbak

Herstelkosten binnen een VvE zijn helaas vaak voer voor discussie. Aan de hand van de omstandigheden kan beoordeeld worden wat de verantwoordelijkheid van de VvE is bij een natte kelder. Bij Lexys Advocaten kunnen we u adviseren over uw rechten en plichten binnen de VvE.