Beroep op ouderdomsclausule bij gerenoveerde woning, kan dat?

In de huidige krappe woningmarkt is het belangrijker dan ooit om oude woningen op te knappen, zodat ze opnieuw verkocht en bewoond kunnen worden. Dat gebeurt dan ook veel. Maar ook bij die gerenoveerde woningen komt men vaak verborgen gebreken tegen. Gelet op de ouderdomsclausule die in koopovereenkomsten ten aanzien van oude woningen wordt opgenomen, rijst dan ook de vraag in hoeverre een beroep daarop – bij een gerenoveerde woning – houdbaar is. In dit blog leggen wij je uit hoe dat zit.

Dit moet je weten over de ouderdomsclausule

Gebreken in een gekochte woning

In de meeste koopovereenkomsten voor woningen, staat dat de verkoper ervoor instaat dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Ook houden die voorwaarden in dat de verkoper niet aansprakelijk kan worden gehouden voor gebreken die geen afbreuk doen aan het normale gebruik van de woning. Als de gebreken zodanig zijn dat het normale gebruik van de woning niet mogelijk is, dan spreken we over non-conformiteit. Van non-conformiteit kan sprake zijn bij gebreken aan de fundering, vochtdoorslag in de kelder of in geval van lekkende daken of rottende vloerbalken. Bij oudere woningen levert dit voor verkopers een risico op. Zij kunnen na de levering aansprakelijk gehouden worden voor gebreken die zij niet kenden, maar die wel het normale gebruik van de woning in de weg staan.

De ouderdomsclausule

Daarom wordt bij oude woningen meestal een ouderdomsclausule opgenomen in de overeenkomst. De ouderdomsclausule houdt – kort gezegd – in dat de verkoper niet aansprakelijk kan worden gehouden voor verborgen gebreken in de woning die het gevolg zijn van de ouderdom daarvan. Deze bepaling wijst de koper namelijk op de leeftijd van de woning. De woning voldoet daardoor namelijk mogelijk niet meer aan de hedendaagse bouwkundige normen. Echter is er in de rechtspraak discussie over de reikwijdte van de ouderdomsclausule.

Het kan ook gecompliceerd worden als de woning in kwestie is gerenoveerd. Heeft de ouderdomsclausule dan alleen betrekking op de niet-gerenoveerde delen, of ook op de gerenoveerde gedeelten. Anders gezegd: komen gebreken aan gerenoveerde gedeelten wél voor rekening van de verkoper, ondanks dat er een ouderdomsclausule is opgenomen in de koopovereenkomst?

Rechtspraak over ouderdomsclausule bij gerenoveerde woning

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 1 augustus 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:6580) bepaald dat de verkoper, ten aanzien van de gerenoveerde delen van een oude woning, geen beroep op de ouderdomsclausule kon doen. Het Hof overwoog het volgende:

“4.4 In dit geval gaat het om een gerenoveerde woning van ruim 40 jaar oud. De renovatie is gedeeltelijk verricht door de verkopers. In de brochure en informatielijst behorende bij de verkopersinformatie zijn geen mededelingen gedaan omtrent gebreken die het normaal gebruik aantasten. Wel is daarin genomen wat is gerenoveerd, namelijk een nieuwe keuken, badkamer, opnieuw gestuukte wanden en in de woonkamer tuindeuren en massief houten vloer (brochure), dubbel glas kozijnen, nieuwe nokpannen, dakkapel en dakisolatie (informatielijst). Op basis van deze gegevens oordeelt het hof dat [appellanten] mocht verwachten dat de gerenoveerde delen vernieuwd zijn, naar behoren functioneren, geen constructieve gebreken kennen en op de korte termijn geen intensief onderhoud vergen.

(…)

 Voor de niet gerenoveerde delen geldt dat [appellanten] de verwachtingen mag hebben die passen bij een woning uit de jaren ‘70. Bovenal geldt dat [appellanten] redelijkerwijs niet mag verwachten dat aan de gerenoveerde woning zoals hiervoor weergegeven de eisen van een woning in nieuwstaat gesteld kunnen worden.”

De Rechtbank Midden-Nederland heeft dit op 23 oktober 2024 (ECLI:NL:RBMNE:2024:6495) herhaald, onder verwijzing naar voornoemd arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden:

“4.15. In dit geval gaat het om een woning uit 1902, die voorafgaand aan de verkoop is gerenoveerd. In de Funda-advertentie is opgenomen dat de woning ‘recent gerenoveerd’ is. Van de als gerenoveerd benoemde delen mag [procesdeelneemster I] verwachten dat deze vernieuwd zijn, naar behoren functioneren, geen constructieve gebreken kennen en op de korte termijn geen intensief onderhoud nodig hebben (zie ook de uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden 1 augustus 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:6580). Voor de niet gerenoveerde delen geldt dat [procesdeelneemster I] de verwachtingen mag hebben die passen bij het normale gebruik van een woning uit 1902.”

En in maart van dit jaar is dit ook door de Rechtbank Den-Haag (ECLI:NL:RBDHA:2025:5218) herhaald:

“4.5. In dit geval gaat het om een woning uit 1996, die voorafgaand aan de verkoop is gerenoveerd. [gedaagden] heeft daarover ter zitting verklaard dat hij voorafgaand aan de verkoop telefonisch heeft toegelicht dat de woning gerenoveerd was. Verder is in de aan [eiser] verstrekte brochure vermeld dat de woning in 2020/2021 ‘geheel verbouwd’ en ‘geheel gemoderniseerd’ is. In de vragenlijst is vermeld dat de renovatie ziet op: ‘interieur, exterieur, installatie, overkapping tuin, damwand ringvaart en tuin’. Van de als gerenoveerd benoemde delen mag [eiser] verwachten dat deze vernieuwd zijn, naar behoren functioneren, geen constructieve gebreken kennen en op de korte termijn geen intensief onderhoud nodig hebben (vergelijk Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 1 augustus 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:6580). Voor de niet gerenoveerde delen geldt dat [eiser] de verwachtingen mag hebben die passen bij het normale gebruik van een woning uit 1996.”

Conclusie over ouderdomsclausule gerenoveerde woning

Kortom: een verkoper kan doorgaans geen beroep doen op de ouderdomsclausule om onder aansprakelijkheid uit te komen ten aanzien van gebreken in gerenoveerde delen van de woning. Het valt of staat echter wel bij de formulering van de ouderdomsclausule én bij de verwachtingen die gewekt zijn bij de koper over de gerenoveerde gedeelten van de woning. De ouderdomsclausule blijft echter wel van kracht ten aanzien van niet-gerenoveerde delen van de woning. Heb jij te maken met gebreken in een gerenoveerde woning? Of blijkt de woning die jij hebt opgeknapt en verkocht gebreken te bevatten? Neem dan gerust contact met ons op. De advocaat vastgoedrecht van Lexys adviseert je graag.