De splitsingstekening versus de splitsingsakte: welke wint?

Wie is eigenaar van de zolder? Van de berging? Het zijn vragen die binnen Verenigingen van Eigenaars regelmatig tot conflict leiden. De splitsingsakte zegt het ene, de tekening lijkt iets anders te suggereren, vervolgens ontstaat de discussie. Frederik Veckeneer is jurist en houdt zich bezig met VvE en appartementsrecht. In dit blog legt hij uit hoe de rechter met dit soort vragen omgaat en waarom de splitsingstekening belangrijker is dan veel mensen denken.

Wat zijn splitsingsstukken?

Wanneer een gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten, gebeurt dat bij notariële akte. Bij die akte hoort een tekening: de splitsingstekening. Samen vormen zij de splitsingsstukken. Daarin staat wat privé is en wat gemeenschappelijk. Voor een nauwkeurige omschrijving van de privégedeelten kan de akte verwijzen naar de tekening. Dit gebeurt in de praktijk ook vrijwel altijd.

De wet stelt eisen aan beide stukken. Zo bepaalt art. 5:111 sub b BW dat de akte een nauwkeurige omschrijving moet bevatten van de gedeelten die bestemd zijn als privégedeelte. Dat gebeurt om te beginnen met woorden, maar die nauwkeurigheid kan via de tekening verder worden ingevuld. De tekening is daarmee geen bijlage van ondergeschikt belang, maar een volwaardig juridisch document.

Tekst versus splitsingstekening: een praktijkvoorbeeld

Stel: een gebouw wordt gesplitst in vier appartementsrechten. In de splitsingsakte staat het volgende omschreven:

• Appartementsrecht 1 (begane grond): “woning met tuin met bijbehorende berging, gelegen op de begane grond van het gebouw”
• Appartementsrechten 2, 3 en 4 (verdiepingen): “woning, gelegen op de [eerste/tweede/derde] verdieping, met bijbehorende berging op de zolderverdieping van het gebouw”

Op het eerste gezicht lijkt de tekst duidelijk: de verdiepingen hebben een berging op zolder. Maar bij nadere beschouwing kunnen er toch vragen komen. Nergens in de akte worden die bergingen nader omschreven of afgebakend. En de begane grond heeft weliswaar een tuin met berging — maar op de tekening staat bij die tuin een schuur ingetekend. Is die schuur de berging? Of heeft ook de begane grond aanspraak op een berging op de zolderverdieping? De tekst laat het in het midden. Dan wordt de tekening cruciaal.

Dikke lijnen zijn geen toeval

De Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994 schrijft voor dat de begrenzingen van privégedeelten op de splitsingstekening worden aangegeven met een lijn van “in het oog vallende dikte.” In de praktijk betekent dit: dikke lijnen bakenen privé gedeelten af.

De Rechtbank Noord-Holland bevestigde dit op 16 januari 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:350):

“In artikel 6 lid 1 onder g [van de Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994] is bepaald dat ‘de onder c bedoelde begrenzingen zoveel mogelijk door een onuitwisbare lijn van in het oog vallende dikte zijn aangegeven’. Dit betekent dat de begrenzingen van de privé-gedeelten met dikke lijnen zijn weergegeven.”

In het hierboven beschreven geval waren de appartementen zelf op de tekening telkens omringd door dikke lijnen — hun privékarakter was daarmee duidelijk aangegeven. De zolderverdieping daarentegen was volledig omringd door een dunne lijn, net als andere gemeenschappelijke ruimten in het gebouw. Geen enkele dikke lijn bakende een privégedeelte op zolderniveau af.

Rechter oordeelt: tekening geeft de doorslag

De Hoge Raad bepaalde op 14 februari 2014 (ECLI:NL:HR:2014:337) dat bij tegenstrijdigheid tussen akte en tekening geen van beide automatisch voorgaat. De rechter weegt de aanwijzingen uit beide stukken en let daarbij onder meer op de mate van gedetailleerdheid en op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen.

In een zaak als hierboven beschreven leidde die afweging tot een duidelijke conclusie. De tekst van de akte was vaag: bergingen werden weliswaar genoemd, maar nergens nauwkeurig omschreven of op de tekening afgebakend. De tekening was daarentegen helder en consistent: de zolderverdieping was volledig omringd door een dunne lijn, wat volgens de wettelijk voorgeschreven tekenwijze gemeenschappelijkheid aangeeft. Daarom oordeelde de rechter dat de zolderverdieping als gemeenschappelijk gedeelte moest worden aangemerkt en dat alle leden van de VvE, dus ook de begane grond, recht hadden op medegebruik daarvan.

Conclusie

Twijfel je over de uitleg van de splitsingsakte? Of is er binnen de VvE discussie over de vraag of een ruimte privé of gemeenschappelijk is? De uitleg van splitsingsstukken is maatwerk. Tekst en tekening moeten in samenhang worden bezien, en kleine verschillen in bewoording of tekenwijze kunnen grote juridische gevolgen hebben. Neem gerust contact op met een van onze advocaten of juristen, wij helpen je graag de splitsingsstukken te beoordelen en je positie in kaart te brengen.