Vervangende machtiging in the pocket! Maar wat nu?

Het lijkt allemaal best eenvoudig. De wet is namelijk vrij helder over de vervangende machtiging in de VvE. Want als je lid bent van een VvE een handeling moet verrichten waarvoor toestemming nodig is van de vergadering, dan kan je die toestemming van de rechter krijgen. De wet biedt daarvoor namelijk de mogelijkheid in artikel 5:121 BW. Als je die machtiging van de rechter krijgt, dan wordt de toestemming die je van de vergadering van de VvE nodig had, als het ware ‘vervangen’ door een machtiging van de rechter. Klinkt mooi, toch? Tóch lopen veel appartementseigenaren tegen een probleem aan nadat ze met succes zo’n machtiging hebben gekregen. Advocaat vastgoed- en VvE-recht Robert van Ewijk bespreekt wat er vaak misgaat en hoe dit in de praktijk kan worden ondervangen.

Vervangende machtiging voor onderhoud is vaak onvoldoende

In de wet staat het volgende over de vervangende machtiging. Voor de leesbaarheid is de tekst wat ingekort:

“In alle gevallen waarin een appartementseigenaar voor het verrichten van een bepaalde handeling (…), medewerking of toestemming behoeft (…), kan die medewerking of toestemming (…), worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter (…).”

en:

“De machtiging kan worden verleend, indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd of degene die haar moet geven zich niet verklaart.”

Dus:  als je bijvoorbeeld onderhoud moet verrichten aan een gemeenschappelijke zaak en je krijgt daarvoor geen toestemming, dan kan de rechter die geven in plaats van de VvE.

Maar, is dat dan voldoende? Meestal niet.

Vervangende toestemming van de rechter dekt op zichzelf niet de lading

De vervangende toestemming die je van de rechter krijgt, houdt in principe uitsluitend in dat je zelf bevoegd bent om bepaalde handelingen te verrichten. Daarmee is dan echter nog niet bepaald wie voor die handelingen betaalt. Dit wordt heel vaak over het hoofd gezien. Een appartementseigenaar verzoekt dan uitsluitend vervangende toestemming, maar ‘vergeet’ om ook een beslissing te vragen van de rechter over wie de kosten moet dragen. Die mogelijkheid blijkt ook expliciet uit de wet en staat in lid 2 van artikel 5:121 BW. Dus als je dat opneemt in je verzoekschrift, ben je er dan?

Nou, eigenlijk nog steeds niet.

Betaling van de VvE afdwingen na vervangende toestemming

Als de rechter heeft bepaald dat de VvE (of de eigenaren in een bepaalde verhouding) moeten betalen, dan kun je die betaling vervolgens weer niet automatisch afdwingen. Daarvoor is nodig dat de uitspraak van de rechter precies bepaalt wat de VvE moet doen, wanneer en onder welke voorwaarden. Als dat niet duidelijk genoeg in de uitspraak staat, dan kan de deurwaarder mogelijk niet executeren. Executie houdt in dat de VvE (of bepaalde appartementseigenaren) worden gedwongen om de uitspraak van de rechter na te komen. Dat kan ook worden afgedwongen door middel van een beslag. Maar als de uitspraak onvoldoende duidelijk is over wat er moet worden betaald, wanneer en onder welke voorwaarden, kan de deurwaarder mogelijk niet met de uitspraak uit de voeten.

Gespecialiseerde advocaat bij vervangende machtiging VvE

Een van de manieren waarmee de advocaten van Lexys zich onderscheiden, is de manier waarop zij denken. Onze advocaten denken namelijk dóór. Zij denken na over wat er gebeurt ná een vonnis of beschikking. Wat heeft de klant nodig behalve een positieve uitspraak? Hoe moet de uitspraak luiden om ervoor te zorgen dat niet alleen wordt bepaald dat de klant in zijn recht staat, maar dat die zijn recht ook daadwerkelijk kan behalen?

Een beschikking van de Rechtbank Rotterdam van 24 februari 2023 is in dat kader de moeite waard om te bespreken. Die uitspraak is weliswaar alweer twee jaar oud, maar is gisteren door het Gerechtshof Den Haag bekrachtigd (nog niet gepubliceerd). Verder is die uitspraak een mooi voorbeeld van hoe onze advocaten het verschil maken en doordenken bij het opstellen van processtukken.

Rechtbank Rotterdam: naast vervangende machtiging ook duidelijke veroordeling tot betaling

In de procedure is namelijk niet alleen om een vervangende machtiging gevraagd, maar ook verzocht om te bepalen dat de VvE de kosten moest betalen van de werkzaamheden waarvoor de machtiging werd verzocht. En dat niet alleen: er is ook verzocht om te bepalen wat er moet worden betaald en wanneer. In het verzoekschrift staat onder het verzoek om de machtiging te verlenen:

“(…) onder de bepaling dat de VvE gehouden is de door de uitvoerende partij verstrekte facturen binnen de door die partij gestelde betaaltermijn te voldoen, bij gebreke waarvan het [verzoekers] vrij staat die factuur zelf te betalen en de VvE in plaats daarvan en voor dat geval wordt veroordeeld tot betaling aan [verzoekers] van al hetgeen zij hebben voldaan aan derden ter uitvoering van voornoemde machtiging, (…)”

Dat gedeelte van het verzoek heeft de rechtbank toegewezen, waarbij het verzoek nagenoeg 1 op 1 is overgenomen:

“bepaalt dat de VvE gehouden is om de door de uitvoerende partij verstrekte facturen binnen de door die partij gestelde betaaltermijn te voldoen, bij gebreke waarvan het [verzoeker01] c.s. vrij staat die factuur zelf te betalen en de VvE in plaats daarvan en voor dat geval wordt veroordeeld tot betaling aan [verzoeker01] c.s. van al hetgeen zij hebben voldaan aan derden ter uitvoering van voornoemde machtiging;”

Op deze manier hebben onze cliënten niet alleen de machtiging die ze graag wilden, maar ook een executoriale titel om het geld bij de VvE te gaan incasseren, als die weigerachtig zou blijven om vrijwillig te betalen. Dat voorkomt dat daarover nog een procedure moet worden gevoerd. Wil jij een vervangende machtiging vragen en wil je dat het in één keer goed gaat? Neem dan contact op met onze gespecialiseerde VvE-advocaat.