Verhuurders opgepast! Denk aan vroegsignalering bij ontbinding huurovereenkomst
Verhuurders van woonruimte kunnen in de situatie terechtkomen dat huurders de huur niet meer op tijd betalen. Of zelfs helemaal niet meer betalen. In zo’n geval kan het voor de verhuurders wenselijk zijn om de huurovereenkomst te beëindigen. Een eerste stap naast incasso van de huurvordering, is vaak om te proberen de huurovereenkomst in overleg met de huurder te beëindigen. Dit gebeurt dan met wederzijds goedvinden. Maar wat als de huurder niet akkoord gaat met het beëindigen van de huurovereenkomst? In dit blog bespreekt advocaat huurrecht Conner Canters de mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen in het geval van een wanbetalende huurder. Ook legt Conner uit wat vroegsignalering is en waarom dat zo belangrijk is.
Ontbinding van de huurovereenkomst
Een huurder geniet huurbescherming, wat het voor verhuurders vaak lastig maakt om de huurovereenkomst te beëindigen. Het is doorgaans niet mogelijk voor de verhuurder om de huurovereenkomst zomaar op te zeggen. De verhuurder zal daarom ontbinding van de huurovereenkomst moeten vorderen bij de kantonrechter. In beginsel wordt aangenomen dat de ontbinding kan worden toegewezen bij een huurachterstand van drie maanden of langer. In dergelijke gevallen geeft de kantonrechter doorgaans gehoor aan de vordering om de huurovereenkomst te ontbinden.
Ontruiming van de woning
Bij een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst dient vrijwel altijd ontruiming van het gehuurde te worden gevorderd. De ontbinding van de huurovereenkomst op zichzelf, levert namelijk geen titel op om de woning te ontruimen. In het geval dat de huurder weigert de woning te verlaten levert dat dan een probleem op, aangezien er dan geen bevoegdheid is om de woning (te laten) ontruimen en de huurder in de woning blijft. Daarom is het belangrijk dat er altijd ontruiming van de woning wordt gevorderd voor het geval de huurder niet vrijwillig vertrekt na het beëindigen van de huurovereenkomst. De deurwaarder heeft dan een titel om de woning te ontruimen. Er hoeft dan niet nogmaals een procedure te worden gestart.
Vroegsignalering van schulden huurder woonruimte vóór ontbinding
Sinds 2021 bestaat de verplichting voor verhuurders om de gemeente in een vroeg stadium te informeren over de betalingsachterstand van een huurder (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening). De verhuurder dient de volgende stappen te ondernemen omtrent de vroegsignalering van schulden:
- Er moet minstens één keer een schriftelijke betalingsherinnering zijn gestuurd aan de huurder.
- De verhuurder moet hebben gepoogd om in persoonlijk contact te komen met de huurder. De huurder moet dan worden geïnformeerd over de mogelijkheden om de huurachterstanden te voorkomen en beëindigen.
- De verhuurder moet de huurder wijzen op de mogelijkheden omtrent schuldhulpverlening. Dit punt komt dus redelijk overeen met het vorige punt.
- De verhuurder moet bij de huurder navragen of de contactgegevens mogen worden doorgegeven aan de gemeente.
Dit zijn de stappen die de verhuurder moet doorlopen omtrent de vroegsignalering van schulden. De invulling daarvan is niet altijd zwart-wit en ook niet hetzelfde. De rechtbanken in Nederland lijken bovendien niet op één lijn te liggen met betrekking tot deze verplichting van de verhuurder. Dat valt te verklaren door het feit dat er in de wet geen sanctie is opgenomen voor het niet voldoen aan deze verplichting.
In sommige gevallen gaat de rechtbank soepel om met de verplichting tot vroegsignalering van schulden, terwijl in andere gevallen de rechtbank deze verplichting strikt toepast. Zo kan de rechtbank de gevorderde ontbinding en ontruiming afwijzen indien blijkt dat de verhuurder niet aan de verplichtingen rondom vroegsignalering heeft voldaan, zelfs als er een huurachterstand van drie maanden of langer is. Daarom is het voor de verhuurder van belang om de stappen rondom de vroegsignalering zorgvuldig te doorlopen.
Advocaat huurrecht bij ontbinding huurovereenkomst
Een zorgvuldige voorbereiding van een procedure is van groot belang. Heeft u advies nodig over de ontbinding van de huurovereenkomst en de verplichtingen omtrent de vroegsignalering van schulden? De huurrecht advocaat van Lexys staat voor u klaar.
