Geen vervangende machtiging bij wijziging goederenrechtelijke situatie

In een uitspraak van eind 2024 heeft het Gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2024:2205) zich uitgesproken over de juistheid van een beschikking van de kantonrechter in eerste aanleg. In die uitspraak (ECLI:NL:RBROT:2022:11370) verleende de kantonrechter een vervangende machtiging voor het plaatsen van een dakopbouw. Het hof zette een streep door dit plan: een vervangende machtiging kan handig zijn wanneer eigenaren binnen de VvE het niet eens worden, maar het is geen vrijbrief om de goederenrechtelijke situatie te wijzigen. Advocaat Myrthe de Vries is gespecialiseerd in VvE-recht en legt uit hoe dit zit.

Vervangende machtiging voor dakopbouw

In een appartementsgebouw met twee appartementen ontstond onenigheid nadat de eigenaar van de bovenste etage aan de onderburen kenbaar maakte dat hij een dakopbouw wilde realiseren. De eigenaar verhuurt zijn appartementsrecht en geeft aan dat hij in de toekomst met zijn gezin het appartement wil gaan bewonen. Omdat zijn gezin meer ruimte nodig heeft, wil hij graag een dakopbouw plaatsen. Hij vraagt de vergadering van de VvE om daarvoor toestemming te verlenen.

De onderburen stemmen tegen, omdat zij twijfelen aan het verhaal van de eigenaar. Volgens hen is de opbouw vooral bedoeld om een extra verhuurbare ruimte te creëren. De eigenaar wendt zich vervolgens tot de rechtbank om het besluit van de VvE te laten vernietigen en een vervangende machtiging te verkrijgen.

Kantonrechter verleent vervangende machtiging

De Rechtbank Rotterdam oordeelt dat het besluit van de VvE in strijd is met de eisen van redelijkheid is genomen en vernietigt het VvE-besluit. Daarnaast verleent de rechtbank een vervangende machtiging voor het realiseren van de dakopbouw.

Uit de beschikking blijkt niet of de onderburen al in eerste aanleg hebben aangevoerd dat de dakopbouw een wijziging van de goederenrechtelijke situatie zou meebrengen, of dat dit argument pas in hoger beroep naar voren is gebracht. Hoe dan ook, het blijkt voor hen een sterk argument te zijn.

Gerechtshof vernietigt beschikking en wijst vervangende machtiging af

Het Gerechtshof Den Haag moet vervolgens oordelen over deze zaak. Allereerst oordeelt het Hof of hoger beroep tijdig is ingesteld. Het VvE-recht kent namelijk een afwijkende termijn voor het instellen van hoger beroep. De conclusie is dat het Hof zich niet zal uitlaten over het vernietigde besluit. Daartegen is niet tijdig hoger beroep ingesteld (voor zover dat de bedoeling was). De termijn die daarvoor staat is één maand en die was op het moment van instellen van beroep al verstreken. Het Hof zal de kwestie over de vervangende machtiging wel inhoudelijk beoordelen. Daarvoor is de beroepstermijn namelijk drie maanden en dat beroep is wel tijdig ingesteld.

Dit is hoe een vervangende machtiging VvE werkt

Wanneer een eigenaar voor een wijziging toestemming nodig heeft van de VvE, kan die toestemming worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter. Die machtiging kan worden verleend als de toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd. Echter, een machtiging kan niet worden verleend wanneer de wijziging in strijd is met de splitsingsakte. Een machtiging vervangt immers de toestemming van de VvE, maar wijzigt niet die akte. Een toestemmingsbesluit dat in strijd is met de splitsingsakte is op grond van de wet nietig. In dergelijke situaties moet ook de splitsingsakte worden gewijzigd.

Het hof oordeelt dat dit laatste hier aan de orde is. De geplande dakopbouw zou namelijk een andere indeling van het gebouw creëren dan in de splitsingsakte en op de splitsingstekeningen is vastgelegd. Het huidige dak wordt grotendeels een vloer voor de opbouw. Er zou een nieuwe (vierde) verdieping komen met muren, ramen, deuren en een nieuw dak. Deze wijzigingen zijn niet opgenomen in de splitsingsakte en tekening.

Vervangende machtiging wijziging splitsingsakte

Het gerechtshof vernietigt daarom de beschikking van de kantonrechter. Zonder wijziging van de splitsingsakte kan de dakopbouw niet worden gerealiseerd. Of de eigenaar vervolgens een verzoek heeft ingediend om de splitsingsakte te wijzigen, is niet bekend.

Lexys Advocaten helpt bij aanvragen vervangende machtiging VvE

De VvE advocaat van Lexys kan je helpen bij het vragen van een vervangende machtiging. Wij weten wat er nodig is voor een vervangende machtiging voor een dakopbouw en vertellen je wanneer ook de splitsingsakte gewijzigd moet worden. Ook daarmee weten de vastgoedadvocaten van Lexys raad. Neem contact op als je meer daarover wilt weten.