Is de makelaar een bode of ook gevolmachtigde?

Als de makelaar een fout bod uitbrengt en de wederpartij gaat daarmee akkoord, komt er dan een koopovereenkomst tot stand? Het antwoord op die vraag is niet zwart-wit. Het hangt af van de vraag of de makelaar vertegenwoordigingsbevoegd was. Daarover is veel geprocedeerd. Heel eenvoudig gezegd: het hangt ervan af of de makelaar slechts een boodschapper was, of ook optrad als gevolmachtigde. Deze vragen kwamen aan de orde in een zaak waarin het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 3 september 2024 uitspraak deed (ECLI:NL:GHARL:2024:5631). Myrthe de Vries is advocaat gespecialiseerd in vastgoed. Zij behandelt regelmatig geschillen die ontstaan bij de koop en verkoop van woningen en appartementsrechten. Myrthe bespreekt de uitspraak in die zaak. Daarbij gaat zij in op de vraag of er ondanks het ontbreken van de wens van de koper om de overeenkomst te sluiten, toch een koopovereenkomst tot stand was gekomen.

Koper: ‘voorstel staat nog’. Verkoper gaat akkoord

Cattenburg Vastgoed B.V. is een professionele vastgoedeigenaar en verkoopt een appartementsrecht. De potentiële koper (en gedaagde) is een natuurlijk persoon die zelf meerdere panden in eigendom heeft. Beide partijen laten zich door makelaars vertegenwoordigen. Cattenburg door makelaar DMT, de koper door makelaar Breeveld Vastgoed. Op enig moment brengt Breeveld een bod uit op het appartement, waarna Cattenburg (via diens makelaar) een tegenbod doet. Breeveld laat vervolgens weten dat zijn opdrachtgever niet akkoord gaat met het tegenbod, waarop de makelaar van Cattenburg vraagt:

“En voor mijn beeld: eerste voorstel staat nog?”

Breeveld bevestigt daarop dat het voorstel van de koper inderdaad nog staat:

“Graag geef ik bij deze antwoord op de onderstaande vraag, het eerste voorstel vanuit onze cliënt staat nog.”

Aanbod dat makelaar deed aanvaard: wel of geen koopovereenkomst?

Cattenburg aanvaardt vervolgens dat eerste aanbod met de woorden: “Namens de verkoper mogen wij akkoord geven op onderstaand voorstel van jouw collega”. Vervolgens laat de potentiële koper aan Breeveld weten dat het eerste aanbod helemaal niet meer stond en hij het appartementsrecht ook niet meer voor die prijs wil kopen. Breeveld laat dat op haar beurt weten aan DMT. Maar, volgens Cattenburg was er al een koopovereenkomst tot stand gekomen. Breeveld zou namelijk bevoegd zijn geweest om de potentiële koper te vertegenwoordigen, heeft dat ook daadwerkelijk gedaan en heeft op grond van die vertegenwoordigingsbevoegdheid een bod uitgebracht. Omdat dat bod is aanvaard, zou er een koopovereenkomst tot stand zijn gekomen.

Omdat de koper die koopovereenkomst volgens Cattenburg niet nakwam, heeft de verkoper de koper in gebreke gesteld. Vervolgens heeft Cattenburg de koopovereenkomst ontbonden.

Was de makelaar een bode of vertegenwoordigingsbevoegd?

De vraag of er een koopovereenkomst tot stand is gekomen, wordt in deze zaak beoordeeld door te kijken of Breeveld volmacht had om namens de koper een voorstel te doen, of dat zij slechts als bode optrad. Dat maakt juridisch namelijk een groot verschil. Volgens Cattenburg was Breeveld gevolmachtigd voor de koper. Na ontbinding van de koopovereenkomst verkoopt zij het appartementsrecht aan een derde. Dat was tegen een lagere koopsom, zo valt uit het arrest af te leiden. De verkoper vordert schadevergoeding van de koper.

Vertegenwoordigde de makelaar de koper als gevolmachtigde? En heeft die dus een bod uitgebracht waar de koper vervolgens aan gebonden was? Of zit het toch wat genuanceerder?

Makelaar niet bevoegd tot vertegenwoordiging

Het Hof gaat in op de maatstaf die moet worden aangelegd. Daarvoor wordt terug gegrepen op de arresten van de Hoge Raad van 9 augustus 2002 (ECLI:NL:HR:2002:AE2380) en 26 juni 2009 (ECLI:NL:HR:2009:BH9284). Een taak van een makelaar tot bemiddeling is in principe beperkt tot het onderhandelen over het tot stand brengen van een overeenkomst. Dat is in beginsel geen volmacht om een koopovereenkomst te sluiten. Evenmin is met die opdracht aan de makelaar een schijn van volmacht gewekt.

Voor vertegenwoordigingsbevoegdheid is meer nodig

Om vertegenwoordigingsbevoegdheid van de makelaar aan te nemen, is meer nodig. De wederpartij (Cattenburg) moet dat aannemelijk maken. Die moet stellen en bewijzen welke omstandigheden maken dat de makelaar in dit geval wél als gevolmachtigde optrad. Of omstandigheden die maken dat Cattenburg erop mocht vertrouwen dat dit het geval was. Dat Breeveld als makelaar een bod uitbrengt, is daarvoor onvoldoende. Ook de opdracht van de koper aan zijn eigen makelaar dat die makelaar een bod mag doen, is niet genoeg. Het uitgangspunt is en blijft dan dat de makelaar slechts een boodschapper (bode) is en geen gevolmachtigde.

Geen bescherming tegen onjuist optreden als bode

Cattenburg stelde dat alsnog een koopovereenkomst tot stand was gekomen. Zij moest namelijk beschermd worden tegen de verkeerde mededelingen die Breeveld voor zijn cliënten had gedaan. Cattenburg beroept zich bij haar standpunt op de wettelijke bepalingen over de bode. In artikel 3:37 lid 4 BW staat namelijk wat er moet gebeuren als een bode een verklaring onjuist heeft overgebracht:

“Wanneer een door de afzender daartoe aangewezen persoon of middel een tot een ander gerichte verklaring onjuist heeft overgebracht, geldt het ter kennis van de ontvanger gekomene als de verklaring van de afzender, tenzij de gevolgde wijze van overbrenging door de ontvanger was bepaald.”

De ontvanger van het onjuiste bericht wordt dan dus beschermd, doordat de onjuiste verklaring dan als juist mag worden beschouwd. Anders gezegd: de onjuiste bevestiging van Breeveld dat het aanbod nog stond, geldt dan als verklaring van de potentiële koper. Zelfs als die deze verklaring niet had willen doen.

Echter gaat die vlieger in dit geval ook niet op. Makelaar Breeveld heeft namelijk geen verklaring van de koper overgebracht. De verklaring heeft zij zonder overleg gedaan. Daarom is artikel 3:37 lid 4 BW niet van toepassing. Die geldt alleen als de verklaring wel op verzoek van de koper is gedaan, maar wat de inhoud betreft onjuist was. Dan zou mogelijk dus wel een koopovereenkomst tot stand zijn gekomen. Overigens geldt in dat geval dat de makelaar aansprakelijk zou kunnen zijn jegens de koper.

Advocaat vastgoed bij geschil over koopovereenkomst

Myrthe de Vries is advocaat vastgoedrecht bij Lexys Advocaten in Rotterdam. Als advocaat staat zij onder andere vastgoedontwikkelaars, aannemers, makelaars en VvE’s bij. Daarnaast vertegenwoordigt zij particulieren. Myrthe de Vries en haar kantoor zijn gespecialiseerd in het beslechten van geschillen over de aankoop en verkoop van woningen, appartementen en bedrijfsmatig vastgoed. Neem contact op voor meer informatie, wij kijken graag met je mee om te zien wat wij voor jou kunnen betekenen.