Gemeenschappelijke gedeelten in verouderde reglementen

Voor de splitsingsakte van een vereniging van eigenaren (VvE) wordt doorgaans gebruik gemaakt van een van de modelreglementen. Daarin staat een verzameling standaardregels voor het beheer en gebruik van het appartementencomplex. Het modelreglement wordt gebruikt als basis voor de splitsingsakte van de VvE. De splitsingsakte bepaalt onder andere wat gemeenschappelijk en privé is binnen de VvE. Dat is van belang voor de vraag wie verantwoordelijk is voor het onderhoud en de kosten daarvan.

Oude modelreglementen onduidelijk over gemeenschappelijke zaken

De modelreglementen worden eens in de zoveel tijd herzien. Vaak staat in verouderde reglementen slechts beknopt en algemeen geformuleerd wat tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort. Of het staat er helemaal niet en er wordt ten aanzien van bepaalde gedeelten, eenvoudigweg verondersteld dat het gemeenschappelijk is. Dat is voer voor discussie. Én voor rechtszaken. Conner Canters is advocaat bij Lexys Advocaten en gespecialiseerd in VvE-recht. Aan de hand van een uitspraak van de rechtbank Amsterdam legt hij uit hoe je daarmee om moet gaan.

Twijfelbepaling een ‘dode letter’

Voordat ik op de kern inga, nog kort een opmerking over de zogenaamde twijfelbepaling. Vaak wordt die als oplossing gezien voor de situatie die ik in dit blog bespreek. Echter geldt voor die twijfelbepaling in de modelreglementen dat die een dode letter is. Die komt tegenwoordig dus ook niet meer voor in de modelreglementen.

Geschil in VvE over schilderwerk kozijnen

In een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 28 mei 2024 (ECLI:NL:RBAMS:2024:2983) is geoordeeld over een geschil binnen de VvE, waarin een reglement uit 1964 van toepassing was. Verzoekster heeft de rechtbank verzocht om een vervangende machtiging om de deuren en kozijnen aan de buitenzijde van haar loggia (een inpandige buitenruimte) te laten herstellen op kosten van de VvE. De VvE stelt dat de eigenaars zelf verantwoordelijk zijn voor het onderhouden en herstellen van de buitenkozijnen. Die kozijnen waren namelijk niet expliciet benoemd als gemeenschappelijke zaken.

Rechtbank: alles gemeenschappelijk, tenzij het privé is

Het uitgangspunt is dat de omschrijving in het splitsingsreglement bepaalt wat tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het gebouw behoort. In het splitsingsreglement van de VvE in kwestie stond echter slechts beknopt en algemeen gedefinieerd wat daartoe behoort:

“Gemeenschappelijke gedeelten: de gedeelten van het gebouw, welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn.”

Kortom, alle (onder)delen van het gebouw die niet voor privégebruik bestemd zijn, zijn gemeenschappelijk.

Discussie omdat schilderwerk en kozijnen niet expliciet benoemd waren

Echter stond in een andere bepaling expliciet een aantal onderdelen genoemd waarvan het onderhoud gemeenschappelijk is, zoals het dak en de lift. Daaruit zou volgens de VvE volgen dat hetgeen daar niet benoemd was, dus ook niet gemeenschappelijk was. De kantonrechter ging daar echter niet in mee. Uit die bepaling volgde namelijk dat de opsomming niet uitputtend was. 

Oordeel rechtbank over gemeenschappelijke zaken in VvE

De kantonrechter oordeelde dat de buitenzijde van de deuren en de kozijnen behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Daartoe overwoog de kantonrechter dat het relevant is om onderscheid te maken tussen:

1. wat tot de privégedeelten van een appartementsrecht behoort en
2. wat – kort gezegd – gemeenschappelijk moet worden onderhouden.

Kantonrechter betrekt recentere modelreglementen in diens oordeel

Interessant is dat de kantonrechter ook aandacht besteedt aan de nieuwere modelreglementen. Zo is in het Modelreglement 2006 (artikel 17 lid 1 onder d) en in het Modelreglement 2017 (artikel 11 lid 1 onder d) bijvoorbeeld expliciet opgenomen dat de kozijnen behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten. Ook die omstandigheid speelde mee in de beoordeling van het geschil:

“In later opgestelde zogenoemde Modelreglementen wordt – juist ter voorkoming van onenigheid over de uitleg van diverse gehanteerde begrippen – meer precies en uitgebreider invulling gegeven aan diverse begrippen, zo ook ten aanzien van de gemeenschappelijke gedeelten. In het laatste Modelreglement (2017) wordt in artikel 11 lid 1 sub d bepaald dat ‘de raamkozijnen (inclusief ramen en het daarin aanwezige glas) alsmede deurkozijnen met de deuren (inclusief schuifdeuren) en drempels die zich bevinden in de (al dan niet aan balkons of terrassen grenzende) gevels (…) alsmede het daarbij behorende (standaard) hang- en sluitwerk’ voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen (onderstreping kantonrechter).”

Schil van het gebouw is gemeenschappelijk in de VvE

Verder overwoog de kantonrechter terecht:

“Dat komt ook logisch voor omdat de raamkozijnen en de deurkozijnen met de deuren die zich in de buitengevels bevinden tot de noodzakelijke en essentiële onderdelen van het (geraamte van het gebouw) behoren. Zij vormen immers de afscheiding tussen binnen en buiten en maken daarmee deel uit van wat vaak “de schil van het gebouw” wordt genoemd. Dat wat het gebouw beschermd tegen de weers- en windinvloeden van buiten. In die zin zijn zij van belang voor alle eigenaren van het gebouw en dus aan te merken als gemeenschappelijke gedeelten.”

Deuren en kozijnen zijn gemeenschappelijk in de VvE

Er werd geconcludeerd dat de buitenzijde van de deuren en de kozijnen tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. Om die reden komen de verantwoordelijkheid en kosten van het onderhoud voor de gezamenlijke eigenaren. Bestaat er binnen jouw VvE verdeeldheid over de uitleg van een bepaling in een splitsingsakte? Neem dan gerust contact op.