Arubaanse makelaar aansprakelijk voor foutieve mededelingen

Het Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba heeft geoordeeld dat een makelaar aansprakelijk is voor de schade die een koper heeft geleden (ECLI:NL:OGEAA:2025:255). Die schade staat volgens de rechter in direct causaal verband tot de onjuiste mededelingen die de makelaar heeft gedaan naar de koper. De uitspraak is naar Arubaans recht, maar net zoals bij het recht op Curaçao, zijn de parallellen met het Nederlands recht groot.

Woning aangeprezen als ‘geschikt voor verhuur’

De koper in kwestie (SB Real Estate Aruba) was op zoek naar een woning om te verhuren aan toeristen. Zij heeft KWA benaderd om voor haar op zoek te gaan. Makelaar KWA wees de SB Real Estate op een beschikbare woning. Dit overigens zonder erbij te vertellen dat zij ook optrad als verkopend makelaar. Later deed KWA als verkoopmakelaar diverse mededelingen over de woning, onder andere over de gemiddelde huurprijs per nacht. SB Real Estate kocht de woning voor een bedrag van Afl. 1.349.240,- (ongeveer € 650.000,-).

Bank weigert financiering wegens verhuurverbod

Nadat de koopovereenkomst was gesloten, kwam de bank erachter dat de woning in een gebied lag waar vakantieverhuur verboden is. Er was geen vergunning voor vakantieverhuur en die kon ook niet verkregen worden. De bank weigerde daar0m de financiering. Vervolgens heeft SB Real Estate de koopovereenkomst ontbonden. Zij vordert schadevergoeding van de makelaar.

Gerecht van Aruba: makelaar aansprakelijk wegens misleidende mededelingen

De rechter overwoog:

“Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper indien de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste, misleidende of onvolledige informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn.”

De rechter vond verder van belang dat de koper de mededelingen van een makelaar mag geloven.

Mededelingen makelaar toe te rekenen aan de verkopers?

De mededelingen van de makelaar, waren niet toe te rekenen aan de verkopers. Daarom is de verkoper niet aansprakelijk, maar in dit geval alleen de makelaar. Wel is er sprake van eigen schuld. De koper had kunnen weten dat er geen vergunning was voor de verhuur en dat verhuur ook helemaal niet mogelijk was. Daarom blijft 25% van de schade voor zijn eigen rekening. Al met al moet de makelaar een schadevergoeding van Afl. 42.170,71 aan de koper betalen (ongeveer € 20.000,-), plus een bedrag van Afl. 8.100,- aan proceskosten.

‘Rechterlijke uitspraak schudt Arubaanse vastgoedsector wakker’

De uitspraak doet denken aan een makelaar uit ’t Gooi die volgens de tuchtrechter van de NVM verwijtbaar had gehandeld door het verzwijgen van een verhuurverbod. De Caribische krant Amigoe kopt dat de uitspraak de Arubaanse vastgoedsector wakker heeft geschud. Kennelijk heeft de uitspraak daar dus enige verbazing opgeleverd. Er wordt zelfs geschreven dat de uitspraak “verstrekkende gevolgen voor de Arubaanse vastgoedsector” en een “brede impact” heeft. Dat komt omdat het op Aruba voor het eerst is dat de rechter expliciet heeft vastgesteld dat het verstrekken van misleidende informatie, kan leiden tot aansprakelijkheid van de makelaar jegens de koper. Ook als die makelaar niet die koper, maar de verkoper vertegenwoordigt.

Is de uitspraak wel echt zo baanbrekend?

Volgens Amigoe is het een mijlpaal dat geoordeeld is dat commerciële belangen niet opwegen tegen waarheid en transparantie. Om herhaling van misleidende mededelingen door makelaars te voorkomen, zouden er richtlijnen ontwikkeld moeten worden, aldus de krant. Dat verbaast. Naar mijn mening mag de uitspraak niet tot verbazing leiden. Mede gezien de het feit dat de regel die wordt toegepast ook in Caribisch Nederland al jarenlang gemeengoed is. Bovendien is het niet meer dan logisch dat het doen van onjuiste mededelingen, kan leiden tot aansprakelijkheid als je weet of behoort te weten dat wat je vertelt niet waar is.