Schadevergoeding na ontbinding koopovereenkomst

Over de recente uitspraak van de rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2025:6641) zijn op deze website inmiddels al drie blogs verschenen. Het eerste blog ging over de ontbinding van de koopovereenkomst wegens ernstige wateroverlast. De koper ontbond de koopovereenkomst succesvol op grond van non-conformiteit. Het tweede blog ging over de uitvoerbaarheid van het vonnis. Meer specifiek ging het over de vraag of het positieve vonnis nu betekende, dat de woning ook daadwerkelijk aan de verkoper moest worden terug geleverd. In dit derde (en laatste) blog, ga ik in op de gevorderde schadeposten. In het vonnis komen namelijk diverse interessante aspecten van het schadevergoedingsrecht aan de orde.

De zaak in het kort: villa verbouwd tot zes luxe appartementen

Voor de lezers die de andere blogs (nog) niet hebben gelezen, hierbij de zaak in het kort. De rechtszaak was aangespannen door twee kopers van een appartement in het souterrain van Villa Rodesteijn in Bloemendaal. Het betreft een in 1902 gebouwde villa, die jarenlang als kantoorvilla is verhuurd. Cobraspen, een bekende ontwikkelaar uit de regio Haarlem, is de verkoper. Cobraspen is enkele decennia de eigenaar geweest en heeft de kantoorvilla recent getransformeerd tot 6 luxe appartementen. Eén daarvan is gelegen in het souterrain. Na de levering ervaren de kopers ernstige wateroverlast. Bijna alle muren zijn doornat en lek. De kopers ontbinden daarom de koopovereenkomst en de rechter ging daarin mee. Daarnaast vorderen de kopers schadevergoeding. Die schade en hoe de rechter daarmee omging, bespreek ik in dit blog.

Schadevergoeding na ontbinding koopovereenkomst

In de wet staat wat de gevolgen zijn van de ontbinding van een overeenkomst. Allereerst is het gevolg dat uitvoeringshandelingen moeten worden teruggedraaid. Dat worden ongedaanmakingsverbintenissen genoemd. Het gaat om de verplichting om de overeenkomst voor zover die is uitgevoerd, ongedaan te maken. Die verplichtingen gelden uiteraard alleen voor zover dat ook echt mogelijk is. Bij een koopovereenkomst gaat het dan om het terug leveren van de zaak en het terugbetalen van de koopsom. Naast deze ongedaanmakingsverbintenissen, heeft de partij die ontbindt, ook recht op vergoeding van schade. Het gaat om de schade die deze partij leidt, omdat ontbinding plaatsvindt in plaats van nakoming. De kopers van het appartement in Villa Rodesteijn vorderen in de rechtszaak vergoeding van diverse schadeposten.

Aanschafkosten, inrichtingskosten en keuring voorafgaand aan de koop

In het vonnis worden diverse kosten die voor het appartement zijn gemaakt, besproken. Een daarvan zijn de kosten van de bouwkundige keuring. De verkoper stelt daarover dat die kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen. Bij de bouwkundige keuring zijn namelijk geen gebreken gebleken. Volgens de verkoper betekent dit dat de keuring dus onvoldoende is geweest en dat die kosten daarom niet door haar vergoed hoeven te worden. De rechtbank maakt daar korte metten mee: dat het gebrek niet naar voren kwam, heeft er alleen mee te maken dat geen destructief onderzoek is verricht en dat is niet ongebruikelijk. De kosten voor de aanschaf van een badkamerkast, een boekenkast en gordijnen komen daarentegen niet voor vergoeding in aanmerking. Dat deze op maat zijn gemaakt, betekent namelijk niet dat die niet meer bruikbaar zijn. De kosten van een terrasomheining moeten ook door de verkoper worden vergoed, maar daarbij wordt wel rekening gehouden met de afschrijving ervan. De kosten van een alarmsysteem – tot slot – komen niet voor vergoeding in aanmerking, omdat die kosten niet noodzakelijk waren voor het gebruik van het appartement.

Schade door gestegen woningprijzen

Het is interessant om te zien hoe de rechter omging met de marktomstandigheden. De kopers hebben namelijk gesteld dat als zij een vergelijkbare woning terug willen kopen, dat ze ongeveer 10% duurder uit zullen zijn door de gestegen woningprijzen. De rechter gaat daarin mee. Die gaat uit van de gemiddelde prijsstijging sinds het moment van de aankoop van de woning en veroordeelt Cobraspen om € 146.940,- aan de kopers te vergoeden.

Gestegen hypotheekrente in dit geval geen schade

Dat de hypotheekrente is gestegen, vindt de rechter daarentegen geen omstandigheid die tot schadevergoeding moet leiden. De rechter overweegt namelijk dat geen extra financiering nodig zal zijn tegen een hogere rente, omdat de kopers al een vergoeding ontvangen in verband met de gestegen woningprijzen. De rechtbank overweegt:

“De rechtbank is met Cobraspen van oordeel dat [eisers] naast vergoeding van de verhoging van de koopprijs, niet ook in aanmerking kunnen komen voor vergoeding van gestegen financieringslasten over die verhoging. Zoals hierboven is geoordeeld hebben van [eisers] recht op een schadevergoeding ter compensatie van de gestegen koopprijs, zodat voor dat deel van de koopprijs de financieringsbehoefte ontbreekt en zij dus geen rentenadeel lijden.”

Blijkbaar gaat de rechtbank ervan uit dat de kopers hun financiering (inclusief de afspraken over de rente) ‘mee kunnen nemen’ naar hun volgende woning. Of dat zo is en wat daarover in de procedure is gesteld, blijkt niet uit dit vonnis. Overigens volgt uit dit vonnis niet, dat vergoeding voor hogere hypotheeklasten nooit voor vergoeding in aanmerking komt. Dat is in dit geval kennelijk alleen zo, omdat de rechtbank oordeelt dat de financieringsbehoefte ontbreekt.

Betaalde overdrachtsbelasting is schade in geval van ontbinding koopovereenkomst

De betaalde overdrachtsbelasting is ook een schadepost die in geval van ontbinding voor vergoeding in aanmerking komt. De rechtbank wijdt daar geen inhoudelijke overwegingen aan. Dat hoeft ook niet, omdat de verkoper tegen deze schadepost geen verweer heeft gevoerd. Toewijzing lag naar mijn mening zonder meer voor de hand, aangezien de overdrachtsbelasting niet zou zijn betaald, als de koopovereenkomst niet zou zijn gesloten. Ontbinding moet dan leiden tot vergoeding van deze schadepost. Alternatief is dat zou zijn gevorderd dat de overdrachtsbelasting van een toekomstige woning zou worden vergoed, echter is de omvang van die schadepost nog niet bekend.

Kosten deskundigen komen voor vergoeding in aanmerking

In artikel 6:96 lid 1 sub b BW staat dat “redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid” voor vergoeding in aanmerking komen. Dat betekent dat de kosten van de onderzoeken die naar de wateroverlast zijn gedaan, door de verkoper moeten worden betaald. Dat de VvE de opdrachtgever was van een van die onderzoeken, maakt dit niet anders. Omdat de kopers als lid van de VvE hebben bijgedragen aan die kosten, hebben ze schade geleden. Hun aandeel in die kosten moet daarom door de verkoper worden vergoed. Die voert nog aan dat de facturen te ongespecificeerd zijn, maar de rechter doet dat af door te overwegen dat (a) uit de facturen blijkt dat ze met de wateroverlast te maken hebben en (b) door te oordelen dat de hoogte van de kosten redelijk zijn, gezien de ernst van de wateroverlast.

Schade aan persoonlijke bezittingen niet voldoende onderbouwd

De kopers in deze zaak vorderden vergoeding van een bedrag van € 15.000,- voor schade aan persoonlijke bezittingen. Volgens de rechtbank was die vordering echter niet voldoende onderbouwd. Het uitgangspunt in het procesrecht is dat degene die een vordering instelt, moet stellen dat en waarom die moet worden toegewezen. Verder moet die partij bewijs leveren van juistheid van zijn stellingen. Dit noemen we de stelplicht en bewijslast. Weliswaar legden de kopers foto’s over van beschimmelde schoenen en een koffer met schimmel, maar dat was volgens de rechtbank niet voldoende voor het oordeel dat er voor €15.000,- aan schade was geleden. Dat kwam mede omdat “onduidelijk [is] of de genoemde goederen volstrekt onbruikbaar zijn” en onduidelijk is of “deze schimmel heeft geleid tot blijvende schade”.

Immateriële (en/of materiële?) schade door gederfd woongenot

De kopers hebben tot slot nog een bedrag van €50.000,- gevorderd aan gederfd woongenot. Zij geven aan dat dit immateriële schade is, omdat ze door de voortdurende inspanningen om de waterschade te beheersen, veel stress hebben ervaren. Dat heeft een negatieve impact gehad op hun kwaliteit van leven en rechtvaardigt een schadevergoeding wegens gederfd woongenot. Bij de beoordeling van deze vordering begint de rechter met de overweging dat schade wegens gederfd woongenot zowel materieel kan zijn, als immaterieel:

“Uit de rechtspraak volgt dat gederfd woongenot, al naar gelang de situatie, kan worden gekwalificeerd als vermogensschade of als immateriële schade.8 Onder omstandigheden kan een ernstige aantasting in het woongenot tot een aantasting in de persoon als bedoeld in artikel 6:106 lid 1 BW leiden.”

De rechtbank vindt echter dat daarvoor onvoldoende is gesteld:

“Het is aan de benadeelde om met voldoende concrete feiten en omstandigheden te onderbouwen dat een dergelijke situatie aan de orde is. De rechtbank is van oordeel dat, hoewel duidelijk is dat de vochtproblematiek impact op het dagelijks leven heeft en stress veroorzaakt bij [eisers], dit onvoldoende is om van een dergelijke situatie te kunnen spreken. Voor een immateriële schadevergoeding naast een materiele schadevergoeding is in de gegeven omstandigheden geen plaats. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.”

Vergoeding voor woonderving wel mogelijk als het materiële schade betreft?

Naar mijn mening is het vonnis op dat punt onvolledig. De rechter had gelet op het bepaalde in artikel 25 Rv (ambtshalve aanvullen van gronden), ook kunnen kijken of de vordering ten aanzien van het gederfd woongenot, gegrond kan worden op een materiële grondslag. Door die beide grondslagen wel in het vonnis te benoemen maar één daarvan niet te bespreken, is wellicht sprake van een gemiste kans. Materieel gezien hebben de kopers namelijk kosten gemaakt (rentelasten, gemeentelijke lasten, etc.) die verband houden met het gebruik van de woning. Omdat zij daarvan niet het genot hadden, hadden die kosten mogelijk als schade wegens gederfd woongenot voor vergoeding in aanmerking kunnen komen.

Zo werd in een zaak die eerder dit jaar diende bij de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2025:3478), overwogen:

“4.5. (…) Voortdurende lekkages, het moeten verwijderen van meubilair en schimmelvorming in de vorm van paddenstoelen, staan normaal gebruik van een woonkamer in de weg en dit resulteert in derving van woongenot.”

“4.6. (…) Ter zitting heeft [eiser] toegelicht dat de woonkamer 60 m² groot is en dat de rest van het appartement vanaf 24 november 2021 normaal bruikbaar was. De totale oppervlakte van het appartement is 120 m², wat betekent dat de helft van het appartement niet bruikbaar was. Uitgaande van de huurwaarde voor het hele appartement van € 100,00 per dag, stelt de rechtbank het gederfde woongenot vast op de helft daarvan, en dus op € 50,00 per dag vanaf 24 november 2021 tot de datum van algeheel herstel.”

Advocaat bij vorderen schadevergoeding

Cobraspen moet niet alleen de woning terugnemen van de kopers (echter niet onmiddellijk, zie dit blog), maar ook schadevergoeding betalen tot een bedrag van in totaal €198.000,-. Daarnaast is Cobraspen veroordeeld om daarover de wettelijke rente én de incassokosten van €6.775,- aan de kopers te vergoeden. Ook werd de verkoper veroordeeld om de proceskosten van de kopers te vergoeden. Die bedragen in totaal ook bijna €7.000,-. Voor de verkoper, die straks ook een op zijn minst lastig te verkopen woning moet terugnemen, is het al met al een kostbare exercitie geworden.