Indexering huurprijs vergeten? Dit kan je doen

Vaak staat in de huurovereenkomst van bedrijfsruimte een indexeringsclausule. Op grond daarvan kan de huur periodiek – meestal jaarlijks – worden geïndexeerd. Doorgaans wordt dat gedaan aan de hand van de inflatie. Hoe de indexering van de huurprijs precies in zijn werk gaat, lees je hier. In onderstaand artikel bespreekt huurrechtadvocaat Robert van Ewijk wat er gebeurt als de verhuurder jarenlang is vergeten om betaling van de geïndexeerde huur te verlangen. Heeft de verhuurder dan pech? Of heeft de huurder jarenlang te weinig betaald en heeft die nu een betalingsachterstand?

Wat zegt de overeenkomst over indexering van de huurprijs

De vraag of de huurprijsindexering alsnog met terugwerkende kracht mag worden doorgevoerd, hangt af van de manier waarop de clausule in de huurovereenkomst is geformuleerd. Als daarin staat dat de huurprijs elk jaar “kan” worden geïndexeerd, dan duidt dit erop dat nog een handeling van de verhuurder nodig is. Maar als er staat dat de huurprijs jaarlijks “wordt” geïndexeerd en daarbij ook nog duidelijk is omschreven hoe de geïndexeerde huur moet worden berekend, dan is het verdedigbaar dat de hogere geïndexeerde huurprijs automatisch geldt. In de meest recente model huurovereenkomsten van de ROZ, wordt daarover iedere twijfel voorkomen. Daarin staat namelijk:

“Een aangepaste of geïndexeerde huurprijs is opeisbaar verschuldigd, ook al wordt van de aanpassing aan huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan.”

Dit staat in het ROZ-model voor winkelruimte in artikel 4.7.3 en voor het model voor kantoorruimte in artikel 4.5.3.

Rechtspraak over vergeten huurprijsindexering: indexeren mag alsnog

Ondanks dat de indexeringsclausule kan bepalen dat de huurprijs automatisch wordt geïndexeerd en de hogere huur dus vanzelf is gaan gelden, vinden sommige rechters het onredelijk dat:

1. de huurder ineens een huur moet gaan betalen die veel hoger is dan gedacht;
2. die ook nog eens een achterstand over de afgelopen periode moet gaan inlopen (soms meerdere jaren), en;
3. dan ook nog eens wettelijke handelsrente verschuldigd is.

Daarom wordt geregeld paal en perk gesteld aan vorderingen van verhuurders die een te lange periode teruggaan. In de rechtsprak is daarom wisselend geoordeeld over verhuurders die niet alleen met terugwerkende kracht alsnog de huur willen indexeren, maar daarnaast ook betaling verlangen van de door de indexeringen ontstane achterstanden. Enkele relevante uitspraken bespreek ik hieronder. Eerst een rekenvoorbeeld.

Rekenvoorbeeld vergeten huurprijsindexering

Stel dat de aanvangshuurprijs €10.000,- per jaar bedroeg. Op grond van de huurovereenkomst is de huur in het tweede jaar gestegen naar €12.000,-. In jaar drie bedraagt de huur €14.000,-. Al die jaren heeft de huurder de aanvangshuurprijs betaald. In jaar vier wordt de verhuurder wakker. Hij berekend dat de huur in jaar vier €16.000,- zou moeten bedragen en meldt aan de huurder dat die vanaf dat moment die nieuwe huur moet gaan betalen. Verder verlangt hij betaling van de achterstand: € 6.000,- in totaal: €2.000,- voor jaar 2 en €4.000,- voor jaar 3.

Rechtspraak: met terugwerkende kracht indexeren én betalingsachterstanden opeisen

Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde op 14 maart 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:836) dat voor de toepassing van de indexering geen handeling van de verhuurder nodig is. De huurder heeft die automatische indexering geaccepteerd. Het standpunt van de huurder dat zijn bedrijfsvoering door de verhoging in gevaar kwam, werd door het Gerechtshof van tafel geveegd: de huurder heeft een eigen verantwoordelijkheid om in de gaten te houden wat de hoogte van de verschuldigde huurprijs is. De huurder moest niet alleen de hogere huurprijs gaan betalen, maar ook de achterstanden die zijn ontstaan doordat niet de geïndexeerde huur was betaald. Ook de wettelijke rente daarover werd toegewezen.

Verhuurder kan alsnog indexeren en huurder moet betalingsachterstand voldoen

Een paar jaar daarvoor kwam hetzelfde gerechtshof ook tot dat oordeel. In het arrest van Gerechtshof Amsterdam 10 april 2012 (ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7821) werd geoordeeld dat de aanspraak van de verhuurder op het achterstallige indexeringsbedrag (voor zover niet onderhevig aan verjaring) en voor de toekomstige huurtermijnen op de volledige geïndexeerde huur, niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Ook hier werd geoordeeld dat de huurder een eigen verantwoordelijkheid heeft om ervoor te zorgen dat het juiste bedrag aan huur zou worden betaald.

Echter: strijd met redelijkheid en billijkheid en benadeling

De rechtbank Overijssel kwam in 2016 (ECLI:NL:RBOVE:2016:4951) tot een ander oordeel. Het betrof de huur van een supermarkt in Borne, met Nettorama als verhuurder. In die zaak was de huur tussen 1984 en 2015 nooit geïndexeerd. Verder had de huurder telkens eindafrekeningen ontvangen van de verhuurder. Nettorama wilde vervolgens na 32 jaar alsnog indexeren en wilde daarnaast voldoening van de door de indexering ontstane betalingsachterstanden. De huur zou met 700% omhoog gaan.

De kantonrechter vindt kennelijke dat er sprake is van rechtsverwerking. Door jaarlijks eindafrekeningen te sturen, had de verhuurder de indruk gewekt dat hij geen aanspraak meer zou maken op de indexering. Het toekennen van de indexering met terugwerkende kracht, was daarom in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Interessant aan die uitspraak is overigens ook dat de rechtbank overwoog dat Nettorama haar huurder de mogelijkheid had ontnomen, om de huurprijs door de rechter te laten herzien. Immers: als jaarlijks was geïndexeerd, had de huurder (tijdig) geconstateerd dat de huur was verhoogd, en had die de rechter kunnen vragen de marktprijs vast te stellen.

Verhuurder stuurt telkens facturen voor het niet geïndexeerde bedrag: rechtsverwerking?

Het blijven sturen van facturen leidt echter niet altijd tot rechtsverwerking. Dat kwam aan de orde in een arrest van (wederom) het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2007:BG5434) . De verhuurder in die zaak stuurde telkens facturen voor een te lage – niet geïndexeerde – huursom. Het ging om een huurgeschil tussen Maresca B.V. als huurder en de Gemeente Utrecht als verhuurder. Maresca verweet de gemeente dat die in een bespreking had gezwegen over de indexeringen die niet waren doorgevoerd en de achterstanden die daarvan het gevolg waren. Ook gaf de verhuurder aan dat de verhuurder jarenlang de ‘oude’ huurprijs was blijven factureren.

Toch was er volgens het hof geen sprake van rechtsverwerking. Ondanks het stilzwijgen en foutief factureren door de gemeente, had de huurder er niet op mogen vertrouwen dat de verhuurder definitief van de indexeringen af zou zien. Dat zou wellicht anders zijn geweest als de verhuurder zich van haar vergissing bewust was. De door Maresca geschetste omstandigheden, tonen dat niet aan. Het alsnog opeisen van de huurachterstand en het maken van aanspraak op de geïndexeerde huur, zijn daarom niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Partijen afgeweken van indexeringsbeding

Het kan ook zo zijn dat partijen expliciet (of impliciet) zijn afgeweken van de contractuele afspraken over de huurprijsindexering. Dat was het geval in een zaak waarin de Rechtbank Midden Nederland op 19 februari 2025 uitspraak deed (ECLI:NL:RBMNE:2025:685). In die zaak was op enig moment afgesproken dat de verhuurder “de komende jaren” geen aanspraak zou maken op huurprijsindexeringen. Gelet op de formulering van die afspraak, vond de rechtbank dat die gold voor onbepaalde tijd. Daarom kon de verhuurder geen aanspraak maken op de contractuele huurprijsindexering.

Kan de vordering uit hoofde van vergeten huurprijsindexering verjaren?

In de wet staat dat een vordering tot betaling van geldsommen na 5 jaar verjaart (art. 3:308 BW). Door die verjaring kan de verhuurder na vijf jaar dus geen betaling meer verlangen van de huurachterstand.  Overigens staat de verjaring het doorindexeren over een periode die langer dan 5 jaar teruggaat, niet in de weg. Voor het berekenen van de huidige huur, kan dus lange tijd terug gegaan worden. Dat oordeelde onder andere het gerechtshof Amsterdam op 14 maart 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:836). Dat komt omdat de indexering van rechtswege werkt, en daarvoor niet een wilsuiting vereist is.

Gespecialiseerde advocaat huurrecht bij geschil over indexering huurprijs

De hoofdregel lijkt te zijn dat de verhuurder de huur alsnog met terugwerkende kracht mag indexeren, tenzij er sprake is van bijzondere omstandigheden. Verder mag in beginsel de achterstallige huur die betaald zou zijn als meteen was geïndexeerd, opgeëist worden. De huurder heeft namelijk een eigen verantwoordelijkheid om de juiste huurprijs te betalen. Daarbij geldt echter wel dat alles ‘binnen het redelijke’ moet blijven. De in huurrecht gespecialiseerde advocaat van Lexys staat zowel huurders als verhuurders met succes bij in geschillen die over indexering van de huurprijs gaan. Neem contact op als je meer wilt weten.